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Comment déduire de l’IFI un emprunt dont le capital ne s’amortit qu’en fin de prêt ?

AGBC AVOCATS — Fri, 14 Nov 2025 16:59:40 +0000

Le contribuable peut déduire de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) certains emprunts bancaires dans des conditions très strictes.

Depuis 2018, l’administration fiscale fait face à de nombreuses tentatives d’optimisation. Tandis que certaines reposent sur l’affectation du prêt, d’autres jouent sur des termes encore trop ambigus.

Dans les cas les plus courants, les emprunts bancaires constituent une dette déductible de l’IFI à condition qu’ils soient affectés à l’acquisition du bien immobilier.

On peut classer les prêts en trois grandes catégories que sont le prêt amortissable, le prêt in fine et le prêt sans terme.

Mais l’ingénierie des banques, des clients et des family offices a poussé la pratique à s’adapter à d’autres formes d’emprunt.

Rappel des règles de déductibilité IFI des emprunts

Les différentes typologies de dettes ont été anticipées par le législateur et l’administration fiscale, afin de limiter l’optimisation à l’IFI.

Cas courant des prêts amortissables

Le prêt amortissable est celui que l’on rencontre le plus fréquemment en pratique. Il s’agit d’un emprunt dont le capital s’amortit progressivement au fur et à mesure des années. Ce faisant, la dette déductible de l’IFI se trouve réduite au 1^er janvier de chaque année.

Le contribuable et ses conseils se réfèrent au tableau d’amortissement de l’emprunt pour déterminer le capital restant dû à la date du fait générateur de l’impôt.

Dans le cas le plus courant, le prêt est structuré selon des annuités constantes. La part d’intérêts diminue tandis que la part de capital remboursé augmente au fil du temps.

Ce faisant, la progressivité de l’amortissement du capital entraine une progressivité dans l’assujettissement à l’IFI.

Prêt in fine et prêt sans terme

Le prêt in fine est un emprunt dont le capital est intégralement remboursable à l’échéance. Généralement monté sur une durée plus courte que l’amortissable, il permet au client de la banque de ne payer que les intérêts et donc de réduire les mensualités d’emprunt. Il peut ainsi mobiliser sa trésorerie sur d’autres projets.

Très en vogue en période de taux bas ou modérément bas, le in fine est aussi un outil d’optimisation fiscale en matière d’IFI. Le législateur et l’administration ont donc rapidement posé des règles anti abus.

Le prêt in fine doit être fiscalement amorti selon un plan d’amortissement théorique en fonction du nombre d’année prévu au contrat. Ainsi un prêt in fine sur 5 ans devra être amorti à hauteur de 1/5 chaque année. Les prêts sans terme font également l’objet d’une règle de déductibilité spécifique. Sont ainsi visés notamment les prêts Lombard, emprunts d’un an renouvelable sans durée prédéfinie. Dans ce cas de figure, le client doit amortir fiscalement le prêt sur une durée de 20 ans.

Certains prêts structurés de manière plus complexe posent question. On peut notamment citer le cas des prêts in fine renouvelables. Par exemple, comment traiter d’un point de vue IFI le prêt in fine sur 7 ans renouvelable 2 fois. Faut-il l’amortir sur la période initiale de 7 ans, l’amortir dès le départ sur la durée totale de 21 ans ? Ou bien peut-on même envisager un amortissement sur la durée initiale, et réamortir sur la base du montant prêt au départ lors du renouvellement ?

Autant de stratégies et de réflexions à avoir avec votre avocat fiscaliste. Les règles anti-abus constituent comme bien souvent la variable d’ajustement en la matière.

Déduction IFI des prêts hybrides, emprunts substitutifs et rachats de prêts

Certains prêts ne s’intègrent pas parfaitement dans une catégorie prédéfinie.

Les prêts hybrides amortissables en fin de période

Les banques montent parfois des emprunts dits « amortissables » mais dont l’amortissement ne se déclencher qu’à partir d’une certaine date. Par exemple, on peut citer le cas des prêts sur 10 ans, amortissables à compter de la 5^ème année. Juridiquement, peut-on considérer qu’il s’agit d’un prêt in fine sur 5 ans, et d’un prêt amortissable sur 5 ans ? A priori, la réponse est non, puisque la définition d’un prêt in fine d’un point de vue légal et bancaire ne correspond pas à cette typologie d’emprunt.

Mais dès lors qu’il s’agit bien d’un prêt amortissable et non in fine, comment traiter fiscalement la déductibilité du capital pour l’IFI ? Faut-il suivre le plan d’amortissement à la lettre ou recalculer un tableau d’amortissement théorique sur la durée totale ? Dans la première branche de l’alternative, le contribuable conservera une dette IFI intégrale pendant 5 ans (puisqu’il ne s’agit pas d’un prêt in fine à proprement parler) et amortira son capital sur les 5 dernières années. Dans l’autre branche, il amortira dès le début son prêt sur une durée de 10 ans. La première option est bien évidemment la plus avantageuse. Mais une problématique d’abus peut se poser. Là encore, le conseil fiscal d’un avocat semble indispensable pour prendre une décision éclairée.

Déductibilité IFI d’un emprunt substitutif

Le cas des emprunts substitutifs existe déjà en matière de revenus fonciers. La question se pose alors de savoir si les intérêts du nouveau prêt sont intégralement déductibles.

En matière d’IFI, le cas de l’emprunt substitutif est beaucoup plus ténu. Le code général des impôts ne prévoit aucune règle. La doctrine de l’administration non plus, si ce n’est qu’elle semble autoriser la déductibilité d’un « rachat de prêt ».

Cela étant dit, un flou important entoure la notion de rachat de prêt. Un même établissement peut-il racheter son propre prêt ou cette notion ne vise-t-elle qu’un rachat par la concurrence ? Juridiquement parlant, un rachat de prêt devrait correspondre à un nouveau prêt.

Mais d’autres questions émergent. Qu’en est-il si la durée de l’emprunt substitutif est supérieure à la durée du prêt initial ? Peut-on envisager déduire un emprunt substitutif dont les caractéristiques sont différentes de cette de l’emprunt initial ? On peut par exemple citer le cas récurent d’un prêt initial monté en in fine, puis converti au bout de quelques années en prêt amortissable. On peut aussi citer l’exemple d’un crédit Lombard accordé pour un projet de construction de maison, converti en prêt amortissable une fois les travaux achevés et le budget définitif connu.

La plupart de ces questions ne reçoit pas de réponse explicite. Notre expérience au cours de contrôles passés nous pousse toutefois à la plus grande vigilance. Nous alertons les clients sur les risques de certaines positions qui peuvent être considérées comme agressives par l’administration fiscale. Nous vous conseillons avant toute prise de décision de venir nous consulter afin de peser les risques et les éventuels gains fiscaux à prendre des options agressives.

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Les biens en location meublée bénéficient-ils d’une exonération d’IFI ?

AGBC AVOCATS — Wed, 06 Mar 2024 07:36:57 +0000

L’IFI s’applique aux biens immobiliers mais ceux mis en location meublée peuvent-ils bénéficier d’une exonération ?

Cette question interroge de nombreux propriétaires et investisseurs qui cherchent à réduire l’IFI sur leur patrimoine immobilier.

Il existe des règles particulièrement complexes à appréhender, tant elles recouvrent des situations différentes.

Plus précisément, plusieurs paramètres peuvent influer sur une exonération d’impôt sur la fortune immobilière. Il peut s’agir du mode d’exploitation, de la forme de la société, de la rémunération qu’en tire le propriétaire ou encore des prestations accessoires.

Afin de ne pas commettre d’erreur dans l’analyse de la situation, nous vous recommandons de faire auditer votre patrimoine immobilier loué meublé. Une étude fiscale pourra permettre de statuer sur l’exonération IFI de votre location meublée.

L’exonération IFI pour la location meublée exercée en nom propre

Certains contribuables cherchent à exonérer les biens loués meublés détenus directement.

Exonération d’IFI pour les exploitations individuelles de location meublée

Rappelons que l’activité de location meublée constitue une activité civile au plan juridique, et commerciale au plan fiscal.

Pourtant, selon l’article 975 V-1° du code général des impôts, ce n’est que sous certaines conditions que la location meublée peut être qualifiée de commerciale au sens de l’IFI.

Pour ce faire, le contribuable doit chercher à faire rentrer le bien loué meublé dans la catégorie des actifs professionnels.

Deux conditions cumulatives revêtent une importance particulière à cette fin.

D’une part, celle bien connue à l’impôt sur le revenu, d’encaisser plus de 23000 euros de recettes locatives meublées par an.

D’autre part, le bénéfice net de l’activité de location meublée doit excéder 50% des revenus à raison desquels le foyer supporte l’impôt sur le revenu. Pour apprécier ce ratio, il ne faut retenir dans les termes de la comparaison que les revenus professionnels. Par exemple, cela concerne les salaires, revenus des professions libérales, commerciales ou agricoles. Les revenus financiers n’entrent pas dans le calcul comparatif.

Portée de l’exonération d’IFI pour les locations meublées en nom propre

La jurisprudence a déjà eu l’occasion de préciser que seuls bénéficient de l’exonération les locaux meublés ou loués nus mais ayant vocation à être meublés par le bailleur. Ceux loués nus et pouvant être meublés par le locataire ne bénéficient pas de l’exonération d’IFI.

Elle a également confirmé que l’appréciation du seuil de prépondérance de 50% s’effectue sur le bénéfice net. Autrement dit, c’est le bénéfice une fois déduit toutes les charges qu’il convient de comparer aux autres revenus du foyer. On peut notamment inciter les propriétaires à porter attention au taux d’amortissement, lequel grève le bénéfice net annuel et réduit donc le ratio de prépondérance.

Enfin, précisons que les locaux appartenant à un redevable qui exerce une activité de loueur en meublé non professionnel demeurent taxables.

Comment bénéficier de l’exonération IFI pour la location meublée en société ?

Plusieurs contribuables exercent l’activité de loueur en meublé au sein de sociétés translucides, comme des SARL de famille.

Exonération d’IFI si la location meublée constitue l’activité professionnelle principale

La détention d’immeubles loués meublés au travers une société translucide modifie les règles d’exonération IFI.

Le redevable associé de la société doit démontrer y exercer son activité professionnelle à titre principal et de manière effective.

Bien souvent, le propriétaire a d’autres activités par ailleurs. Dans ce cas, il faut rechercher celle qui constitue l’essentiel des activités économiques. Cette condition ne dépend pas d’un seuil de revenus. Elle dépend du temps consacré à l’activité, des responsabilités etc. En revanche si l’analyse de ces critères ne permet pas de trancher, il faut retenir comme principale celle qui procure la plus grande part des revenus.

En outre, pour bénéficier de l’exonération IFI, il faut caractériser un lien d’affectation entre le bien loué meublé et la société de personnes. En revanche, le bien peut appartenir à la société ou à une autre structure, par exemple une SCI. Dans ce cas, l’exonération ne portera que sur la quote-part des immeubles de la SCI affectés à la société de personnes.

Peut-on être exonéré d’IFI pour la location meublée dans une société à l’IS ?

Certains clients ont fait le choix d’exercer l’activité meublée dans une société assujettie à l’IS. On pense notamment aux SCI ayant opté pour l’IS et qui louent des locaux meublés, ou encore aux SAS exerçant l’activité de loueur en meublé à l’IS.

Il faut alors aller chercher un troisième dispositif d’exonération d’IFI. C’est l’article 975 III et IV qu’il convient de mobiliser pour rechercher le bénéfice de l’exonération des biens meublés.

Le redevable doit tout d’abord diriger la société. Les immeubles peuvent appartenir à la société dirigée ou à une société interposée. En revanche, il ne faut pas qu’ils appartiennent à une filiale ou sous-filiale de la société dirigée. Notons toutefois que, dans ce dernier cas, une autre source textuelle d’exonération peut s’envisager.

Les fonctions de direction doivent donner lieu à une rémunération normale et représenter plus de la moitié des revenus du redevable. S’il détient et dirige plusieurs sociétés soumises à l’IS, le seuil de rémunération s’apprécie en faisant la masse des rémunérations perçues.

Pour les gérants minoritaires de SARL, ils doivent détenir au moins 25% des droits de vote attachés aux parts sociales de la société. Cette condition ne s’applique pas si les titres de la SARL représentent plus de 50% de son patrimoine global.

Notons que l’immeuble peut également appartenir à une SCI sœur de la société IS. Dans ce cas, l’exonération IFI s’applique au prorata de la participation du redevable dans la SCI et dans la société soumise à l’IS.

Enfin, relevons que l’interposition d’une société holding ne fait pas nécessairement échec à cette exonération d’IFI, y compris si l’immobilier appartient à une société interposée. Certaines conditions doivent être adaptées. Si la holding répond à la définition de la holding animatrice pour l’IFI, l’exonération peut s’appliquer.

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Peut-on déduire le compte courant d’associé de l’impôt sur la fortune immobilière ?

AGBC AVOCATS — Fri, 01 Mar 2024 10:10:17 +0000

Le traitement du compte courant d’associé au regard de l’impôt sur la fortune fait couler beaucoup d’encre. Il ne s’agit pas d’un sujet nouveau. Rappelons-nous que, du temps de l’impôt de solidarité sur la fortune, le cas du compte courant d’associé interrogeait déjà.

L’IFI a remplacé l’ISF au 1^er janvier 2018. Cette substitution a posé des difficultés d’interprétation, notamment sur la continuité de certaines règles historiques.

Le législateur puis l’administration fiscale ont tenté de colmater les incertitudes, notamment avec plusieurs doctrines reprises au bulletin officiel des finances publiques.

Le traitement fiscal du compte courant d’associé a fait l’objet de divers commentaires. Pour autant, il faut constater qu’aujourd’hui encore, toutes les questions n’ont pas obtenu une réponse claire et opposable.

Faut-il considérer que le compte courant d’associé né avant 2018 peut constituer une dette déductible de l’IFI ?

La doctrine IFI sur le compte courant d’associé avant 2018

Cette doctrine figure au « BOFIP », la base documentaire de l’administration fiscale.

Pourquoi un compte courant d’associé n’est plus déductible de l’IFI ?

Rappelons que le redevable peut éviter l’exclusion de son compte courant d’associé s’il peut justifier qu’il ne l’a pas contracté dans un objectif principalement fiscal.

La notion d’objectif principalement fiscal devrait s’apprécier compte tenu de la charge d’IFI du contribuable. A ce sujet, la doctrine de l’administration fiscale prévoit que peuvent caractériser un objectif non principalement fiscal le fait que le compte courant existe depuis bien avant la création de l’IFI. Autrement dit, l’IFI existant depuis 2018, il faudrait que le compte courant d’associé ait été créé par exemple en 2015.

Autre cas de justification acceptée si le compte courant a été constaté à une date sensiblement antérieure à celle à partir de laquelle le redevable supportait l’IFI.

A première lecture, la doctrine semble favorable aux contribuables qui ont créé des SCI il y a bien longtemps. Pour ceux-là, le simple fait que leur compte courant d’associé existe depuis de nombreuses années devrait permettre de sortir du champ de l’exclusion.

Cependant, la portée pratique de cette règle de principe se heurte à l’appréciation restrictive des services vérificateurs.

La doctrine IFI des comptes courants d’associés avant 2018 est-elle opposable ?

Notre expérience en matière de contrôle fiscal IFI nous conduit à faire preuve de la plus grande prudence s’agissant de cette règle.

Nous constatons en effet qu’en pratique, l’administration n’applique guère cette doctrine. Serait-ce parce qu’elle la considère comme non opposable ? Voilà peut-être une partie de l’explication. On relèvera en effet que la doctrine en question commencer par ces termes « est susceptible ». L’emploi de cette tournure de phrase n’inspire guère la confiance pour le contribuable.

Ajoutons à cela que les juges du fond de l’ordre judiciaire n’entendent pas davantage appliquer cette doctrine. Nous recensons en effet plusieurs décisions dans lesquelles le juge a rejeté la déductibilité d’un compte courant d’associé datant des années 2000.

Enfin, précisons également que la naissance du compte courant antérieurement à 2018 ou à l’assujettissement à l’IFI se heurte à un problème de preuve. Là encore, les services du pôle de contrôle des revenus et du patrimoine semblent pointilleux. Dans certaines affaires, les relevés de comptes entre le redevable et la SCI ne suffisent pas à prouver l’existence de la dette.

Nous ne pouvons sur ce dernier point qu’appuyer notre recommandation de tenir une comptabilité officielle pour chaque société concernée.

Peut-on déduire le compte courant d’associé de l’IFI après 2018 ?

Le texte, déjà particulièrement contraignant auparavant, vient une nouvelle d’être durci dans le cadre de la loi de finances pour 2024.

La dette en compte courant d’associé à l’épreuve du but principalement fiscal

Les justifications temporelles mises de côté, comment peut-on encore en 2024 justifier d’un but non principalement fiscal pour déduire un compte courant d’associé de l’IFI ?

L’argument du financement bancaire impossible n’en est pas vraiment un. En effet, s’il est envisageable, surtout en cette période, qu’aucune banque n’accorde son concours à un projet immobilier, l’administration aura d’autres arguments à faire valoir. Par exemple, elle pourrait demander au contribuable de démontrer pourquoi les liquidités ont transité par compte courant et non par capital.

Cette sollicitation pose problème. En effet, quels arguments peut-on opposer à l’administration fiscale ?

Sans doute pourra-t-on répondre qu’en cas de vente du bien, il sera plus simple de récupérer une créance en compte courant que réaliser une réduction de capital. Par ailleurs rappelons que cet arbitrage peut relever d’une liberté de gestion dans laquelle le service fiscal n’est pas autorisé à s’immiscer.

Encore une fois, la théorie semble bien différente de la pratique, puisque les réponses fournies aux services sont bien souvent un coup d’épée dans l’eau. Néanmoins, nous pouvons rassurer les clients en constatant un taux d’admission intéressant lors des discussions avec le service vérificateur.

Quid du compte courant d’affectation du résultat distribué ?

D’autres comptes courants d’associés semblaient jusqu’à 2024 non concernés par cette exclusion de déductibilité. Evoquons le cas des comptes courants qui augmentent au fil des années par l’effet d’une distribution de bénéfices. En effet, dans de nombreuses SCI, il est courant de voter une distribution de dividende chaque année lorsqu’un résultat est constaté. Pour autant, en l’absence de trésorerie pour matérialiser le flux, le produit de la distribution gonfle le compte courant d’associé.

L’administration n’a pas souhaité s’engager dans des discussions pour critiquer la déductibilité de cette dette. On la comprend, tant les débats auraient probablement mal engagés pour elle.

Cependant, la donne pourrait bien changer en 2024. En effet la nouvelle loi de finances pour 2024 a introduit une nouvelle disposition dans le code général des impôts. Désormais, les dettes non liées au financement d’un actif imposable ne réduisent plus le calcul de la valeur taxable. Or, un compte courant d’associé lié à l’affectation du résultat constitue-t-il une dette liée à l’acquisition d’un bien immobilier ? Probablement pas, cependant, les conseils n’ont pas dit leur dernier mot, et certains raisonnements tenant la route juridiquement pourraient bien permettre aux contribuables concernés de préserver leurs droits.

Rappelons néanmoins en conclusion qu’un compte courant d’associé, même s’il est déductible, devra être amorti dans les conditions de droit commun.

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Questions-réponses impôt sur la fortune immobilière

AGBC AVOCATS — Thu, 15 Feb 2024 21:15:10 +0000

L’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’année 2018.

Aujourd’hui encore, certaines règles demeurent soit mal comprises, soit même inconnues de certains redevables de l’IFI.

Les lois de finances successives ont tenté d’apporter de la clarté, mais force est de constater que certains sujets posent encore question.

Nous faisons un point général sur les thématiques qui reviennent le plus souvent en pratique, mais également sur d’autres aspects plus techniques.

Quel est le champ d’application de l’impôt sur la fortune ?

L’impôt sur la fortune se déclare-t-il ensemble pour les concubins ?

Oui. Contrairement à la règle prévue en matière d’impôt sur le revenu, les concubins déclarent ensemble leur patrimoine immobilier pour les besoins de l’impôt sur la fortune.

La donation de biens immobiliers aux enfants permet-elle d’éviter l’IFI ?

Non. Le patrimoine des enfants mineurs, y compris en pleine propriété, se rattache à celui de leurs parents.

Les non-résidents sont-ils redevables de l’IFI en France ?

Oui, sur leurs biens immobiliers situés en France détenus directement ou indirectement. Il existe également un dispositif particulier au bénéfice des personnes qui emménagent en France.

En cas de démembrement, qui est le redevable de l’impôt sur la fortune ?

L’usufruitier est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière sur la valeur en pleine propriété. Cette règle s’applique aux biens immobiliers et aux titres de sociétés.

Si l’usufruit appartient à une société, l’associé est-il taxé sur la valeur en pleine propriété ?

Non. Il déclare seulement la valeur représentative de l’usufruit que détient la société sur le bien immobilier sous-jacent.

Le droit d’usage consenti à un membre de la famille transfert-il l’IFI sur le bénéficiaire ?

Oui. C’est le titulaire du droit d’usage qui doit déclarer le bien immobilier en pleine propriété. Attention, en cas de commodat, c’est le propriétaire prêteur qui doit déclarer la valeur du bien.

Le bail à construction fait-il peser l’IFI sur les deux parties au contrat ?

Oui. Le bailleur déclare la valeur vénale du terrain dont il conserve la propriété, et le preneur déclare la valeur des constructions.

Comment est déterminée l’assiette de l’impôt sur la fortune ?

La résidence principale en SCI bénéficie-t-elle de l’abattement de 30% ?

Non. L’abattement de 30% ne s’applique qu’aux biens immobiliers détenus directement ou dans une société transparente fiscalement. Or une SCI n’est fiscalement pas transparente mais seulement translucide.

L’exclusion des dettes contractées par la société auprès du redevable ou du groupe familial pénalise-t-elle tous les associés de la société ?

Non. Cette règle anti-abus particulièrement complexe à appliquer ne joue que pour l’évaluation des titres du redevable concerné. L’exclusion de la dette ne joue donc pas pour les autres associés de la société.

Les comptes courants d’associés sont-ils déductibles de l’IFI ?

En principe non mais cette règle comporte des exceptions et une appréciation factuelle doit être menée au cas par cas. Certains comptes courants demeurent déductibles pour le calcul de l’IFI.

Peut-on automatiquement déduire de l’IFI un compte courant d’associé antérieur à 2018 ?

Non. La doctrine ayant donné naissance à cette croyance (BOI-PAT-IFI-20-30-30 n° 240) ne constitue qu’un exemple d’application de la clause de sauvegarde. Elle ne s’applique pas dans toutes les situations.

Peut-on déduire les dettes non liées à un actif immobilier ?

Non. La loi de finances pour 2024 a mis fin à cette anormalité s’agissant des dettes inscrites au passif d’une société et non rattachables à un actif imposable (exemple : dette ayant servi à financer l’achat de titres d’une société purement opérationnelle).

La dette du rachat d’un prêt est-elle déductible ?

Oui, à condition que la dette du prêt rachetée soit elle aussi déductible. Cette situation n’est pas à confondre avec celle dans laquelle la dette vient en remplacement d’un financement comptant, plusieurs mois après l’acquisition. Dans ce cas, une analyse par un avocat fiscaliste est nécessaire.

Les droits de succession sont-ils déductibles de l’IFI ?

Oui, dans certains cas, notamment pour l’usufruitier qui reçoit l’usufruit par voie de succession. Celui-ci peut imputer les droits de succession qu’il a effectivement supporté.

Peut-on être exonéré d’impôt sur la fortune ?

La résidence principale est-elle exonérée d’IFI ?

Non. Vous ne bénéficiez que de l’abattement de 30% visé ci-dessus. Vous devez déclarer 70% de la valeur vénale de la résidence principale pour l’IFI.

Les biens agricoles sont-ils exonérés d’IFI ?

Oui, sous certaines conditions. Par exemple, les terres viticoles peuvent bénéficier d’une exonération d’IFI chez le propriétaire.

Les immeubles affectés à une activité professionnelle sont-ils exonérés d’IFI ?

Oui, sous certaines conditions dont la complexité de compréhension nécessite une analyse au cas par cas.

Les biens en société sont-ils automatiquement exonérés d’IFI ?

Non et ce quel que soit le régime fiscal de la société (IR ou IS). La détention du patrimoine n’a aucune incidence sur l’impôt sur la fortune.

Faut-il apporter des biens immobiliers à une holding pour éviter l’IFI ?

Non, les parts de la holding comme celles d’une autre société entrent dans le champ d’application de l’IFI et ne bénéficient d’aucune exonération particulière. Dans l’hypothèse où votre holding serait animatrice, contactez votre avocat fiscaliste pour une analyse détaillée.

Les immeubles loués meublés sont-ils exonérés d’IFI ?

Non, tout comme les immeubles nus. En principe, le patrimoine locatif entre dans le champ de l’IFI et n’est pas exonéré. Certaines dispositions spécifiques s’appliquent aux loueurs meublés professionnels, mais l’interprétation des règles nécessite une consultation sur le sujet.

Est-on exonéré d’IFI en exerçant une activité de parahôtellerie ?

Oui, sous certaines conditions l’exploitant para hôtelier peut éviter d’avoir à déclarer la valeur de ses immeubles à l’IFI.

Les marchands de biens et promoteurs payent-ils l’IFI ?

Non. L’achat-revente et la construction en vue de la vente d’immeubles constitue une activité commerciale hors champ d’application de l’IFI.

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Le quasi-usufruit reste-t-il fiscalement opportun en 2024 ?

AGBC AVOCATS — Thu, 08 Feb 2024 12:04:48 +0000

Le quasi-usufruit constitue un outil de transmission intéressant au plan fiscal. Il permet de conserver le droit de disposer du bien donné.

La clause de quasi-usufruit relève de l’article 587 du code civil. Prévu uniquement pour les choses qui se consomment (argent notamment), la jurisprudence a étendu le mécanisme aux actions et parts sociales.

Aujourd’hui, le mécanisme de quasi-usufruit peut servir aux chefs d’entreprises qui souhaitent transmettre la nue-propriété des titres de la société à leurs enfants tout en conservant un maximum de droits financiers.

La loi de finances pour 2024 a durci le régime fiscal du quasi-usufruit au jour du décès du quasi-usufruitier.

Le nouvel article 774 bis du code général des impôts dispose à ce sujet que les dettes de restitution portant sur une somme d’argent ne sont pas déductibles de l’actif successoral si le défunt s’en était « réservé » l’usufruit.

Comment interpréter cette clause et faut-il en déduire que tous les schémas de transmission sont ciblés par la mesure ?

Quel est le fonctionnement d’un quasi-usufruit ?

Le quasi-usufruit réduit temporairement le droit du nu-propriétaire.

Le quasi-usufruitier a un droit étendu

Le démembrement de propriété aboutit à distinguer les droits du nu-propriétaire et ceux de l’usufruitiers. En principe, le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien dont la propriété est démembrée. Autrement dit, il doit notamment donner son accord pour la vente.

En cas de quasi-usufruit, le quasi-usufruitier peut disposer du bien sans obtenir l’accord du nu-propriétaire. Ce droit a pour contrepartie l’obligation pour le quasi-usufruitier de restituer au nu-propriétaire la même valeur que ce qu’il a consommé, à la fin du démembrement c’est-à-dire généralement au décès du quasi-usufruitier.

Ce droit du nu-propriétaire constitue une créance de restitution. La restitution en valeur offre une grande souplesse au quasi-usufruitier, qui peut céder le bien et remployer le prix de vente sur une autre catégorie d’actifs. Par exemple, s’agissant d’un démembrement portant sur des parts sociales de SCI, on pourra envisager après la vente du bien immobilier le remploi du prix dans la souscription d’un placement financier.

Ce droit étendu convainc généralement les clients souhaitant transmettre tout en conservant les pouvoirs jusqu’à leur décès. En effet, le couplage du quasi-usufruit avec une rédaction particulière des statuts permet aux parents de contrôler la société et de continuer à gérer le patrimoine en toute sérénité.

Précisons tout de même que cette souplesse possède quelques limites, notamment s’agissant des transmissions portant sur une entreprise. En effet, il faudra faire preuve d’habileté rédactionnelle pour respecter les règles posées en matière de pacte Dutreil.

Mais le nu-propriétaire a une créance de restitution au décès du quasi-usufruitier

La restitution s’effectue en valeur ou en nature. Généralement, cette modalité figure dans l’acte de donation.

Comme pour l’usufruit, le quasi usufruit peut faire l’objet d’une réversion sur la tête d’un tiers au décès du quasi-usufruitier. En pratique, ce schéma permet, au décès du premier des deux parents, de conférer à l’autre les droits financiers et droits de vote portant sur l’actif qui appartenaient au défunt. On parle alors de quasi-usufruit successif.

Au plan fiscal, il n’existe aucune raison de taxer différemment l’usufruitier du quasi-usufruitier, même si le sujet divise certains praticiens, notamment lorsque le quasi-usufruit s’écarte de la lettre de l’article 587 du code civil et porte sur des choses non consomptibles comme des immeubles ou titres de sociétés.

Dans le même sens, que se passe-t-il si la valeur des biens transmis au décès du quasi-usufruitier est supérieure à celle du droit initialement donné ? L’administration pourrait-elle qualifier l’opération de donation facultative ? Rappelons qu’il s’agit d’une donation dans laquelle le donateur peut exercer sa faculté de substitution en remplaçant le bien donné par un autre actif, d’une valeur supérieure. En pareil cas, un supplément de droits est appelé par l’administration (BOI-ENR-DG-20-20-70 n° 290). Faut-il faire le parallèle entre un quasi-usufruit et la donation facultative ? La majeure partie des avocats s’y refuse, puisque le mécanisme du démembrement de propriété ne prévoit actuellement pas de réévaluation de la nue-propriété.

La créance du nu-propriétaire est-elle déductible à la succession ?

La loi de finances pour 2024 a apporté une précision importante sur cette question, mais a également soulevé un flou d’interprétation.

En principe, la créance de restitution s’inscrit au passif successoral

On rappelle que lorsque l’usufruit s’éteint au jour du décès du quasi-usufruitier, la dette de restitution qu’il a envers le nu-propriétaire va au passif de la succession, et vient donc en déduction de l’assiette des droits de succession. Cette règle découle directement de l’article 768 du code général des impôts.

Certains praticiens se sont emparés de ce mécanisme pour faire porter la donation avec mécanisme de quasi-usufruit sur des sommes d’argent. L’administration avait tenté a plusieurs reprises de qualifier un abus de droit, notamment en soutenant qu’en pareil cas, le donateur ne s’était pas dessaisi des liquidités, et n’avait ainsi aucune intention libérale. Dans un avis du 11 mai 2023, le comité de l’abus de droit avait pourtant invalidé cette analyse en indiquant qu’il n’y avait pas abus à condition que les liquidités transmises figurent réellement sur le compte de celui qui les donne (Avis CADF 11-5-2023 n° 2022-15).

Désormais, l’article 774 bis a pour objet de mettre un terme à cette optimisation fiscale en matière de transmission.

Le texte est cependant particulièrement difficile à lire :

D’une part, selon le I, la dette de restitution ne peut plus figurer au passif successoral du défunt
D’autre part, le II prévoit que la valeur de la dette de restitution non déductible de l’actif successorale donne lieu à la perception des droits de succession chez le nu-propriétaire.

L’application combinée du I et du II semble ainsi conduire à une situation de double imposition pour le moins curieuse.

On attendra donc avec attention les commentaires de l’administration fiscale sur ce texte.

L’alinéa 2 du texte précise que la dette de restitution reste déductible de la succession si elle porte sur le prix de cession d’un bien dont le défunt s’était réservé l’usufruit, à condition de pouvoir démontrer que la dette n’a pas été contractée dans un but principalement fiscal.

Comment adapter la transmission au nouveau texte ?

A la lecture du texte, nul doute que certains schémas ne sont plus permis car, soit directement proscrits, soit ciblés comme trop agressifs fiscalement.

Cependant, en même temps que le texte semble réduire l’utilisation du quasi-usufruit, n’aurait-il pas également ouvert la voie à de nouvelles réflexions ?

La pratique du quasi-usufruit portant directement sur des sommes d’argent ne constituait pas la majeure partie des transmissions au bénéfice desquels le mécanisme présente un intérêt fiscal et patrimonial.

Le démembrement de la propriété des titres de sociétés demeure un champ d’application opportun pour les praticiens qui trouveront dans la rédaction du nouveau texte et les futurs commentaires de l’administration des pistes intéressantes à explorer pour continuer à favoriser les opérations de donations, tout en veillant à ne pas tomber dans le cadre d’un schéma abusif qui aurait pour effet de remettre en cause l’effet bénéfique de la transmission.

AGBC AVOCATS continue à vous assister dans la réflexion sur ces sujets de fiscalité patrimoniale.

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Comment la cession de commercialité peut-elle augmenter la fiscalité sur la fortune immobilière ?

AGBC AVOCATS — Wed, 24 Jan 2024 11:32:27 +0000

La cession de commercialité prend la forme d’un contrat et permet à l’acheteur, propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation, d’accroitre la rentabilité locative de son bien en lui offrant une nouvelle possibilité d’exploitation.

Rappelons que l’essor de la location courte durée a eu pour effet de réduire l’offre locative dite traditionnelle, déjà tendue dans certaines agglomérations. L’Etat et les collectivités ont donc rapidement réagi, notamment en instaurant une règle de compensation.

Inscrite dans le code de la construction et de l’habitation, cette règle conditionne l’obtention de l’autorisation de changement d’usage et donc, la possibilité d’exploiter son bien via les plateformes de location à la nuitée.

Si l’administration et la plupart des praticiens restent muets sur les aspects fiscaux de la compensation, c’est probablement que le cas de figure récemment rencontré par notre cabinet ne se présente pas régulièrement. Il mérite toutefois d’être porté à la connaissance de ceux qui, comme notre client, s’interrogent sur l’opportunité d’acquérir les droits à commercialité et les conséquences fiscales en matière d’impôt sur la fortune.

Contrôlé par un service vérificateur, un contribuable a été interrogé sur la valeur déclarée pour l’IFI d’un bien immobilier situé à Paris, pour lequel la société propriétaire avait acquis les droits de commercialité afin de pouvoir l’exploiter en courte durée.

L’achat de la commercialité accroit elle nécessairement la valeur vénale d’un actif immobilier pour l’assiette de l’IFI ?

Les droits de commercialité sont-ils des droits immobiliers au sens de l’IFI ?

Le champ d’application de l’IFI est restreint par rapport à celui de l’ISF.

L’IFI ne s’applique qu’aux actifs et droits immobiliers

Le patrimoine immobilier doit s’entendre des biens et droits immobiliers, ainsi que des parts ou actions d’entités pour leur fraction représentative de ces biens ou droits.

Il ne fait guère de doute que les droits de commercialité ne constituent pas un immeuble.

Sur la question de savoir s’ils constituent un droit immobilier, la question est plus ténue. Relevons que l’article 965 du code général des impôts vise en pratique tous les droits réels immobiliers, c’est-à-dire les droits démembrés, droits d’usage, ou encore les servitudes ou le droit du preneur à un bail à construction.

La cession de commercialité transfère-t-elle un droit réel immobilier, c’est-à-dire un droit direct et subjectif sur l’immeuble au profit de l’acheteur ? Juridiquement, c’est l’autorisation d’urbanisme qu’elle permet d’obtenir qui vaut changement d’affectation. Certes, un flux financier s’opère entre le cessionnaire et le cédant, mais cette indemnité permet elle en tant que tel d’acquérir un droit ? Si l’assimilation fait du sens du point de vue de la TVA et de l’IS, il n’en va pas forcément de même pour d’autres impôts dont le champ d’application est plus restreint.

Mais les droits de commercialité sont attachés au local

Depuis sa modification en 2005, l’article L631-7-1 du code de la construction et de l’habitation dispose expressément que le titre de compensation est attaché au local et non à la personne. D’ailleurs, il précise que l’autorisation d’urbanisme est publiée au fichier immobilier, ce qui en fait un véritable attribut capable de suivre le bien en cas de transaction portant sur celui-ci.

La compagnie nationale des commissaires aux comptes préconise d’intégrer le droit de commercialité au prix de revient du terrain de l’immeuble auquel il se rattache, ce qui semble cohérent dans la mesure où ce droit ne peut être détenu qu’avec l’immeuble concerné. Chez le cédant, le droit de commercialité sort du bilan par le biais d’une diminution de la valeur nette comptable du terrain correspondant à ce droit. Chez l’acquéreur, ce droit vient augmenter la valeur de l’immeuble au bilan. Le droit de commercialité n’est pas amortissable dans la mesure où l’autorisation d’urbanisme ne produit pas un effet limité dans le temps. En revanche, une dépréciation reste envisageable si les avantages attendus de ce droit ne justifient pas sa valeur à l’actif.

Au plan comptable, il faut donc en conclure que la valeur brute de l’immeuble inscrit au bilan augmentera après l’achat de la commercialité. Mais faut-il pour autant tirer au plan fiscal toutes les conséquences de ces écritures comptables ?

La réponse n’est pas évidente s’agissant spécialement de l’IFI. On sait en effet que l’IFI s’appuie sur une méthodologie particulière de détermination de la base taxable, laquelle repose notamment sur la substitution de la valeur vénale de l’immeuble à la valeur inscrite au bilan, qui n’a guère d’intérêt à propos d’un impôt basé sur la valeur réelle fixée au 1^er janvier de chaque année. Autrement dit, la valeur inscrite au bilan n’a aucune signification particulière pour l’IFI et le contribuable ne doit pas en tenir compte. Ce n’est que si le droit de commercialité a pour effet d’augmenter la valeur vénale de l’immeuble qu’il sera pris en compte dans le calcul de l’assiette pour cet impôt.

Pour autant, un autre problème se pose en pratique, dans la mesure où l’achat de la commercialité se traduit généralement par une rentabilité supplémentaire que l’acquéreur peut escompter grâce au changement d’usage. En effet, le même immeuble ne produit pas les mêmes revenus avant et après l’achat de ce droit, puisque l’on sait que la location courte durée dégage en principe des revenus substantiellement supérieurs à ceux générés par une location meublée traditionnelle.

Le débat pourrait donc se déplacer sur la méthode de valorisation de l’immobilier. L’administration et le juge judiciaire ont une préférence pour la méthode par comparaison, mais la méthode par rendement n’est pas en reste. Dans le cas d’un appartement très bien situé, l’administration serait-elle fondée à réévaluer la valeur vénale d’un actif immobilier sur la base d’une exploitation plus lucrative qu’aurait permis d’obtenir la compensation ? On pourrait certes rétorquer selon les cas, que la valeur d’un immeuble ne dépend pas de son potentiel locatif, notamment si de par son adresse et son environnement, l’acheteur potentiel n’est pas un investisseur. L’analyse du règlement de copropriété peut également nous aider, par exemple s’il prévoit une clause d’habitation bourgeoise exclusive, interdisant formellement l’exploitation en courte durée. Dans ce cas, on voit mal la rentabilité supplémentaire obtenue grâce à l’achat du droit de commercialité, même si un règlement de copropriété n’est pas immuable.

Malgré tout, et dans l’hypothèse où le droit de commercialité augmenterait d’une manière ou d’une autre la valeur vénale de l’immeuble pour l’assiette à l’IFI, pourrait on en atténuer les conséquences en déduisant la dette ayant servi à cette acquisition ?

Déduction de la dette ayant servi à financer l’achat de la commercialité

Les banques demeurent frileuses à financer l’achat de ce droit, précisément parce que les services juridiques internes n’ont pas encore défini la véritable nature et valeur de cet attribut.

Les dettes déductibles sont celles relatives aux actifs imposables

Seules les dettes afférentes à des actifs imposables viennent en déduction de l’assiette. Une liste limitative prévoit notamment celles relatives à l’acquisition des biens ou droits immobiliers.

Rappelons ici que la loi de finances pour 2024 a corrigé la dissymétrie qui existait précédemment entre les immeubles détenus directement et ceux détenus au travers de sociétés. Désormais et y compris pour la détermination de la valeur vénale des titres de sociétés, les passifs sans lien avec un actif taxable seront neutralisés.

Pour l’appréciation du caractère déductible de la dette, il convient de distinguer selon le terrain sur lequel se place l’administration pour intégrer les droits de commercialité dans l’assiette de l’IFI.

Si elle considère le titre de compensation comme un véritable droit réel immobilier rattaché directement au local, on a du mal à voir comment elle pourrait, pour l’appréciation des passifs, rejeter la prise en compte de la dette bancaire ayant servi à financer l’achat de ce droit. Relevons toutefois que la dette n’est pas éternelle (une augmentation mathématique aura donc lieu chaque année), et précisons surtout une nouvelle fois que, dans la mesure où les partenaires bancaires ne financent généralement pas ces opérations, il y a de fortes chances pour que l’achat ait lieu via l’abondement d’un compte courant d’associé, dette par principe non déductible sauf application de la clause de sauvegarde. Le contribuable serait-il en mesure de justifier que ce compte courant n’a pas été contracté dans un but principalement fiscal ? Compte tenu de la particularité de la situation, on peut l’envisager, sous certaines conditions et notamment la preuve d’une impossibilité pratique de faire financer la transaction.

Si en revanche l’administration considère que le droit de commercialité n’est pas un droit immobilier, mais qu’il participe à une hausse de la valeur vénale du bien au travers un rendement théorique supplémentaire, la situation est beaucoup plus délicate pour la déduction du passif, dans la mesure où la commercialité n’entrerait pas dans la liste limitative des dépenses admises en déduction.

Le titre de compensation soulève de nombreuses difficultés vis-à-vis de l’IFI

En synthèse, le régime fiscal des droits de commercialité n’a pas encore livré toutes les réponses attendues. Si le juge a déjà eu l’occasion de se prononcer à propos de certains impôts (notamment en matière d’IS), on ne saurait en tirer des suppositions duplicables aux autres pans de la fiscalité.

Pour ce qui est de l’IFI, l’administration ne s’est pas encore prononcée officiellement, mais le cas de notre client ne sera vraisemblablement pas isolé, notamment s’agissant des biens exceptionnels dont l’enjeu pour le Trésor est important.

Quelle sera la position retenue en matière de droits de mutation à titre onéreux ? La cession de commercialité pouvant intervenir sous seing privé, les parties doivent-elle spontanément faire enregistrer leur acte et régler les droits ?

Dans le cadre d’une succession portant sur des actifs auxquels sont attachés les droits, la valeur vénale sera-t-elle évaluée en prenant en compte cette survaleur ?

En l’absence de réponses, les praticiens sont laissés à leur interprétation. Nous vous recommandons bien évidemment la plus grande vigilance dans l’approche fiscale de vos opérations.

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Quelle fiscalité réservée à l’écart de réévaluation dans une SCI ?

AGBC AVOCATS — Thu, 18 Jan 2024 09:14:08 +0000

Comme le bon vin, l’immobilier se bonifie avec le temps. Il arrive fréquemment que la valeur brute d’un immeuble inscrit au bilan d’une SCI ne reflète plus sa valeur réelle, ce que les associés peuvent décider de corriger en procédant à une réévaluation libre de l’actif.

L’opération se traduit par la constatation d’un écart de réévaluation inscrit au passif, ce qui a pour effet d’augmenter les fonds propres de la société et peut présenter certains avantages, notamment dans l’optique d’obtenir un financement bancaire.

Mais le mécanisme pose plusieurs questions d’ordre fiscal.

Quelle est la fiscalité lorsque l’écart de réévaluation constaté par la SCI fait l’objet d’une distribution aux associés ?

Quel sort réserver à un écart de réévaluation constaté en période de translucidité fiscale, lors d’une option ultérieure pour l’assujettissement à l’IS ? La société nouvellement passible de l’IS peut-elle amortir l’immeuble sur sa base réévaluée ?

Une société civile n’est pas une société commerciale, quoi que …

La distribution de l’écart de réévaluation est interdite pour les sociétés commerciales mais qu’en est-il pour une société civile ?

Le code de commerce interdit la distribution de l’écart de réévaluation

En réévaluant ses actifs, l’entreprise ne crée aucun bénéfice au plan comptable. Elle ne fait que prendre une décision de gestion (qui lui est opposable) pour relever la valeur de ses actifs qu’elle estimait décotée.

Dès lors, il serait étonnant d’autoriser les associés à appréhender un dividende qui n’a aucune existence juridique.

C’est bien ce que prévoit l’article L232-11 du code de commerce en son dernier alinéa, qui se justifie entièrement dans les sociétés commerciales par actions où la responsabilité des associés est limitée à leurs apports. Rappelons d’ailleurs que l’article L241-3 du code de commerce sanctionne le délit de dividende fictif en faisant peser sur le dirigeant de la société concernée une responsabilité pénale importante.

Le code de commerce est-il applicable aux sociétés civiles ?

Certains auteurs considèrent l’article applicable aux sociétés civiles, tandis que d’autres estiment que la notion de dividende n’a pas sa place à propos des sociétés civiles translucides fiscalement. On relèvera tout de même que, même si la notion « fiscale » du dividende n’existe pas à propos des SCI non assujetties à l’IS, il n’en demeure pas moins que la notion purement « juridique » est bien applicable.

Quant au fait d’exclure les sociétés civiles du champ d’application de ces dispositions en se fondant sur l’étendue de la responsabilité des associés, nous ne pensons pas qu’il s’agisse d’un argument valable. Il paraitrait étrange d’admettre que l’on puisse faire varier l’application d’un texte en fonction d’un critère non inscrit dans la loi. En outre, ce n’est pas parce que les associés d’une société civile sont tenus d’une responsabilité supérieure à ceux d’une société par actions que l’on peut accepter de soustraire aux fonds propres une somme qui ne génère aucun profit matérialisé.

C’est d’ailleurs la position que retient également le Conseil d’Etat qui a déjà appliqué les dispositions du code de commerce aux sociétés civiles, comme dans sa décision Cofathim du 12 juillet 2013, où la SCI translucide tenait volontairement une comptabilité commerciale. Dans ce cas de figure, on comprend aisément qu’elle ne puisse pas « piocher » dans le code de commerce les dispositions qui lui sont favorables et s’abstenir de respecter celles qui ne le sont pas.

La Haute juridiction a précisé sa jurisprudence et s’est à nouveau prononcée sur le sujet dans son arrêt JMD du 19 septembre 2018, dans lequel elle a précisé qu’une SCI non obligatoirement tenue à une comptabilité commerciale ne pouvait se prévaloir des dispositions du code de commerce vis-à-vis de l’administration fiscale. En l’occurrence, la SCI translucide exclusivement détenue par des personnes physiques avait procédé à une réévaluation d’actif au sein d’un exercice, et les titres avaient par la suite étaient cédés à une société relevant de l’IS, justifiant de son point de vue une base amortissable réévaluée sans avoir eu à taxer l’écart de réévaluation, ce que l’administration et le Conseil d’Etat n’ont pas accepté.

Une distribution de l’écart de réévaluation génère une fiscalité

Dans la mesure où cette situation n’est juridiquement et comptablement pas admise, le droit fiscal en tire toutes les conséquences.

L’écart de réévaluation inscrit aux capitaux propres n’est pas taxable, sauf appréhension par les associés

Les dispositions de l’article 150 U du code général des impôts prévoient que seules les plus-values réalisées à l’occasion de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier sont imposées. Or il ne fait pas de doute qu’une réévaluation libre d’immeuble n’emporte aucun transfert de propriété. Cette position, un temps reposant sur la réponse ministérielle n° 33299 à M. Jean-Michel Dubernard, non reprise au Bofip mais conservant à notre sens toute sa portée, a été confirmée par Benoit Bonhert, commissaire du gouvernement sous l’arrêt précité.

Pour autant, la jurisprudence a également considéré qu’une écriture comptable ayant pour effet de transférer l’écart de réévaluation des capitaux propres vers les comptes courants des associés avait pour effet de déclencher l’imposition du gain qui ne pouvait plus être qualifié de « latent » puisqu’indûment appréhendé par les associés.

La solution peut surprendre, puisqu’on a du mal à faire le lien juridique entre une écriture comptable et la notion de « cession à titre onéreux » figurant dans la lettre de l’article 150 U. En outre, elle pose plusieurs problématiques, notamment sur le calcul de cette plus-value, et sa combinaison avec celle qui serait définitivement constatée lors de la vente ultérieure du bien, voire sur la compensation entre la plus-value liée à la distribution de l’écart et la moins-value réalisée lors de la vente du bien. Des questions d’ordre plus pratique se posent également, notamment sur la nécessité de souscrire une déclaration 2048 IMM, l’application et le calcul des abattements pour durée de détention, l’intervention d’un notaire etc. Nous vous recommandons la plus grande prudence dans la mise en place de ces opérations et de vous faire correctement accompagner pour éviter toute critique sur le terrain de l’abus de droit.

Est-il abusif de constater un écart de réévaluation dans une SCI à l’IR avant de la faire passer à l’IS ?

Un cas de figure ne semble pas encore avoir été explicitement traité par la jurisprudence. Il concerne la situation dans laquelle l’écart de réévaluation est constaté durant un exercice où la SCI répond encore à un régime de translucidité fiscale et n’est donc pas astreinte à la tenue d’une comptabilité commerciale. Pour autant, si l’un des associés de la SCI est une personne morale relevant de l’IS, les dispositions de l’article 238 bis K, I, al. 1^er vont contraindre la SCI à tenir une comptabilité commerciale, ce qui la fera rentrer dans le cas de figure visé par le Conseil d’Etat dans son arrêt de 2018, et rendrait ainsi la réévaluation opposable à l’administration fiscale.

Il en résulterait ainsi deux conséquences principales. La première, relative à l’imposition générée du fait de l’écart de réévaluation, mais uniquement applicable à l’associé relevant de l’IS, dans la mesure où pour les personnes physiques relevant du régime des revenus fonciers, cette opération est inexistante au plan fiscal comme rappelé dans l’arrêt de 2013. La deuxième, quant à la base amortissable des actifs, puisque la présence d’un associé assujetti à l’IS permet de placer l’opération dans le champ de la comptabilité commerciale, et donc de retenir une base réévaluée pour le calcul des amortissements, certes, toujours à proportion de la participation détenue par l’associé relevant de l’IS, sauf à ce que cet associé monte progressivement au capital de la SCI au cours des exercices suivants pour étendre l’application des règles IS sur 100% du résultat de la SCI et donc, la déductibilité de l’amortissement.

Ce faisant, les associés seraient-ils parvenus à constater un écart de réévaluation non imposable tout en augmentant la base amortissable ? Rien n’est moins sûr, car qui dit effet d’aubaine dit risque de critiques. A ce sujet, contentons-nous peut-être simplement de rappeler les écritures de l’administration dans son mémoire en défense dans l’affaire JMD, reprise par le rapporteur public : « on ne peut avoir les avantages sans les inconvénients ni vouloir le beurre et l’argent du beurre ».

A notre connaissance, la jurisprudence ne s’est encore jamais prononcée sur le cas de figure voisin dans lequel une SCI exclusivement détenue par des personnes physiques réévaluerait ses actifs et opterait pour son assujettissement à l’IS avec application des dispositions de l’article 202 ter du code général des impôts, se traduisant par une inscription des actifs au bilan d’ouverture pour leur valeur réelle, entrainant le rehaussement de la base amortissable et une imposition des plus-values latentes selon le régime des plus-values des particuliers.

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Une société civile associée d’une société commerciale

AGBC AVOCATS — Thu, 11 Jan 2024 09:18:27 +0000

Une société civile peut-elle revêtir la qualité d’associée d’une société commerciale ? Le titre est accrocheur et la réponse peut sembler évidente. Pour autant, le cas auquel a dû faire face le cabinet ne se présente pas souvent et a soulevé une problématique intéressante au plan fiscal.

Elle s’inscrit dans le contexte, assez régulier en pratique, où une société civile immobilière possède un immeuble à usage double. D’une part, les associés s’en réservent la jouissance gratuite une majeure partie de l’année, d’autre part ils souhaitent le louer au profit de tiers le restant de la période.

Pour des raisons que nous ne détaillerons pas ici et propres à la résidence fiscale monégasque des bénéficiaires effectifs, la société civile immobilière est détenue dans notre cas de figure par une autre société civile particulière, laquelle est détenue par les personnes physiques.

S’il eut été tentant de transformer la SCI en SNC (société en nom collectif) afin de préserver la translucidité de la chaine de détention, c’était sans compter sur l’incompatibilité entre société civile et la qualité de commerçant intrinsèque à la SNC, dont nous vous proposons d’approfondir les conséquences au plan fiscal.

La société civile n’est pas adaptée à une utilisation partagée du bien

Dans une volonté d’éviter l’assujettissement à l’IS de la société, la conservation du statut de SCI est généralement incompatible avec une utilisation partagée du bien.

La translucidité de la SCI implique de ne pas exercer d’activité commerciale au plan fiscal

Le dilemme est désormais bien connu des praticiens.

Une SCI translucide peut mettre gratuitement un bien à disposition de ses associés sans comprendre la valeur locative du bien dans son résultat imposable (extension de l’article 15 du CGI aux associés des sociétés de personnes). En revanche, toute location directe ou indirecte de locaux meublés par cette même SCI pendant une période de l’année la rendra automatiquement passible de l’IS sur son résultat, selon les dispositions combinées de l’article 206,2 et 35 5°bis du CGI.

A l’inverse, une SARL de famille perd le bénéfice de la translucidité fiscale si elle se livre à une activité civile, telle que la mise à disposition gratuite de ses actifs immobiliers au profit de ses associés.

Dès lors, en présence de résidences secondaires dont les propriétaires souhaitent à la fois en profiter et les louer une partie de l’année, le casse-tête peut rapidement devenir insurmontable.

La société en nom collectif combine les attributs d’une SCI et d’une SARL de famille

Dans de nombreux cas, le cabinet est intervenu au profit des clients concernés par cette problématique, soit par voie de création, soit par voie de transformation, au moyen d’une société en nom collectif (SNC).

Il s’agit d’une société de personnes commerciale. A la différence de la SCI, la société en nom collectif peut parfaitement exercer une activité commerciale (notamment la location meublée) sans être passible de l’IS. De même, dans la mesure où la translucidité ne découle pas d’une option expresse comme c’est le cas d’une SARL de famille, l’exercice d’une activité civile n’est pas contraignant.

Au rang des inconvénients, il convient d’en citer deux. Premièrement, chaque associé sera débiteur d’une cotisation sociale minimum chaque année, sauf à être déjà affilié au régime des travailleurs non-salariés par ailleurs. Deuxièmement, la qualité d’associé d’une société en nom collectif emporte la qualité de commerçant.

Incompatible avec certaines professions (notamment libérales), la qualité de commerçant peut également nous amener à nous interroger sur la possibilité de faire détenir les parts de la SNC par une société civile elle-même translucide.

Quand le juridique l’interdit, le fiscal peut rester silencieux

Les conséquences tirées de la qualité d’associé d’une société en nom collectif doivent-elles rejaillir au plan fiscal ?

Une société civile ne peut pas être associée d’une société en nom collectif

L’article L221-1 du code de commerce est très clair puisqu’il prévoit indirectement que les associés d’une SNC doivent pouvoir détenir la qualité de commerçant.

En conséquence, toute immatriculation d’une SNC détenue par une société se trouvant en incompatibilité avec ce statut est impossible. La cour d’appel de Versailles a par exemple donné raison au greffe du tribunal de commerce de Paris ayant rejeté par ordonnance la constitution d’une SNC par plusieurs associés au rang desquels figurait une SELARL, société commerciale par sa forme mais civile par son objet (CA Versailles, 12e ch., sect. 2, 28 oct. 2004, n° 04/02127).

La règle vaut également pour tout acte postérieur à l’immatriculation qui aurait pour effet de transgresser cette règle stricte. On pense notamment à une cession de parts sociales (qui devrait nécessairement être déposée auprès du greffe) ou encore à une transformation d’une société préexistante en SNC, si parmi les associés de la société transformée figurent des entités sous incompatibilité.

Pour autant, il convient de tempérer ces propos en ce qu’il n’est pas du tout évident que chaque greffe en France se livre à une appréciation telle que celle à laquelle s’est livré le greffe du tribunal de commerce de Paris. En particulier, il serait tout à fait envisageable qu’une opération de cession de parts sociales ou de transformation échappe à la vigilance des greffiers, et qu’elle soit retranscrite ainsi sur les documents officiels, tels que le Kbis.

Nous ne nous prononcerons pas ici sur les éventuelles conséquences purement juridiques découlant de ce loupé, mais il convient en revanche de s’interroger sur le sort fiscal réservé à l’associé de la SNC, se retrouvant dans une situation contraire au code de commerce et non traitée au plan fiscal.

Une société civile associée d’une société en nom collectif devient-elle passible de l’IS ?

L’article 206,2 du CGI liste les cas dans lesquels les sociétés civiles deviennent passibles de l’IS. Celui qui nous intéresse est « l’exploitation ou l’exercice d’opérations commerciales ». A la question de savoir si la détention d’une participation dans une société commerciale est assimilable à une exploitation ou une opération commerciale, la réponse est non. Il en va de même lorsque la qualité d’associé de la société commerciale emporte la qualité de commerçant. La jurisprudence a eu l’occasion de confirmer à de multiples reprises que la détention par une EURL translucide d’un portefeuille de participations dans une SNC exploitant des hôtels n’emporte pas application de l’article 238 bis K I du CGI. Assez étrangement, c’est la même position qu’a un temps adopté l’administration, notamment dans sa réponse Dubernard (AN 23-10-1995 p. 4444 n° 27742).

On relèvera cependant deux fragilités à ce raisonnement un peu trop direct. En premier lieu, la jurisprudence se concentre sur les participations détenues par des sociétés de personnes pouvant elles-mêmes exercer une activité commerciale (EURL, SARL de famille) ce qui n’est pas le cas d’une SCI. Cet aspect est-il de nature à remettre en cause la réponse dessinée ci-dessus ? Nous ne le pensons pas. En revanche, bien plus épineuse est la question des sociétés civiles étrangères, telles que les sociétés civiles particulières de droit monégasque, laquelle dans notre cas était appelée à devenir associée d’une SNC de droit français.

Sur ce sujet, la question se pose réellement de savoir si l’administration fiscale française pourrait se servir d’une situation anormale au plan juridique pour en tirer une assimilation de la société étrangère en droit français différente de celle naturellement admise. On sait que la jurisprudence Artémis du Conseil d’Etat (CE 24-11-2014 n° 363556 plén., Sté Artémis SA) conduit à s’interroger sur les caractéristiques juridiques de l’entité étrangère que l’on cherche à qualifier fiscalement en droit français. Au cas qui nous intéresse, le risque que l’administration fiscale française se serve d’une conséquence tirée du droit français sur une société étrangère aux fins de disqualifier cette dernière de société assimilable à une société de personnes n’est pas anecdotique. Ce risque doit-il être pris, rien n’est moins sûr. Nous recommandons aux clients la plus grande prudence dans ce genre de schémas, en gardant à l’esprit que la perte de la translucidité fiscale et l’assujettissement à l’IS peuvent avoir des conséquences bien plus lourdes en cas de revente, que l’économie procurée par une structuration alléchante.

Pour sauver l’essentiel, mieux vaut parfois accepter de se rabattre sur une solution moins attrayante.

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La fiscalité d’un pacte Dutreil encore attractive ?

AGBC AVOCATS — Thu, 02 Nov 2023 09:12:19 +0000

Le pacte Dutreil bénéficie encore d’une fiscalité clémente, mais pour combien de temps ?

Certains dispositifs fiscaux n’évoluent pas pendant de nombreuses années, jusqu’au jour où le législateur décide de s’emparer du sujet. En 2023, incités par une jurisprudence non arrangeante, les pouvoirs exécutifs et législatifs ont décidé de frapper un grand coup sur le dispositif Dutreil.

La majorité en place semble une nouvelle fois tourner le dos à l’immobilier qu’elle considère comme une activité de rente, et non économique.

Alors qu’un amendement adopté pourrait déjà rendre inefficiente la jurisprudence de la Cour de cassation, voici que se préparerait une nouvelle modification majeure à venir dans les prochaines semaines, réduisant encore l’intérêt du dispositif Dutreil.

Pacte Dutreil et patrimoine immobilier loué meublé

Un temps admis par la Cour de cassation, le législateur a immédiatement douché les espoirs des contribuables, sous réserve des éventuels recours.

Le texte actuel ne prévoit pas l’exclusion de la location meublée

Rappelons que la rédaction de l’article 787 B du code général des impôts a déjà plusieurs années.

Ceci explique que la place du patrimoine immobilier loué meublé n’est pas la même que celle donnée par d’autres textes. Par exemple, l’IFI, bénéficiant d’une rédaction plus récente et collant davantage aux objectifs politiques de l’actuelle majorité, n’a pas été imaginé selon la même définition.

Dès lors, la notion de locaux loués meublés et le traitement fiscal en découlant varient en fonction des impôts en jeu. La rédaction du texte en matière d’IFI peut aboutir à une exclusion de la location meublée du bénéfice de l’exonération, tandis que celle en matière de droits de mutation à titre gratuit (Pacte Dutreil) pouvait encore aboutir à une éligibilité à l’exonération de 75%.

C’est précisément ce qui ressortait de l’analyse des récents arrêts rendus en 2023 par la Cour de cassation et le Conseil d’Etat.

Le nouvel article en vigueur dès le 17 octobre 2023

L’amendement I-5400 déposé par le gouvernement modifie la rédaction de l’article 787 B du code général des impôts.

Désormais, l’activité de location portant sur des locaux d’habitation meublés, ou des locaux commerciaux équipés, ne bénéficiera plus du dispositif Dutreil.

Mais ce qui interroge, ce n’est pas tant la volonté politique du gouvernement de pénaliser l’immobilier, mais la date d’applicabilité de cette nouvelle règle.

En effet, le texte s’appliquerait aux transmissions intervenues à compter du 17 octobre 2023. Notons tout d’abord que le gouvernement a senti venir ce que nous évoquions dans notre article du 10 octobre 2023, à savoir un effet d’aubaine d’ici la fin d’année civile. Ce faisant, il souhaite empêcher toute application, même à la marge, de la jurisprudence de la Cour de cassation, puisque comme on le sait, la date de la transmission « intervenue » correspond à celle figurant sur le tampon délivré par les services de l’enregistrement.

Nombreux praticiens s’interrogent déjà sur la légalité de la date d’entrée en vigueur. Il faut relever que le principe de rétroactivité n’a pas valeur constitutionnelle, mais que la Cour de cassation a déjà eu l’occasion d’invalider l’application de nouvelles dispositions pour rétroactivité (voir par exemple l’arrêt du 7 avril 1992 rendu en matière d’imposition résultant d’un démembrement de propriété).

La probable proratisation du Dutreil aux actifs non animés des sociétés

Au-delà de l’amendement excluant la location meublée du dispositif Dutreil, il semblerait que la majorité souhaite également introduire une notion de proratisation.

La proratisation du Dutreil implicitement proposée par un rapporteur public

De nombreux débats ont émergé pour savoir dans quelle mesure le dispositif Dutreil s’appliquait aux sociétés ayant une activité mixte. Ce cas de figure visait notamment le cas des sociétés exerçant une activité commerciale (par exemple l’achat-revente de biens immobiliers) et une activité civile (par exemple, la location de biens immobiliers).

Juges judiciaire et administratif s’entendent pour interpréter le texte de sorte à ce que le dispositif Dutreil s’applique aux sociétés exerçant une activité mixte, dès lors que l’activité commerciale est principale, c’est-à-dire prépondérante.

Le Conseil d’Etat a censuré le 23 janvier 2020 la doctrine administrative en ce qu’elle prévoyait comme critère de prépondérance une condition cumulative de prédominance du chiffre d’affaires commercial et des actifs immobilisés.

Mais les praticiens intéressés auront sans nul doute été lire les conclusions du rapporteur public Monsieur Romain Victor. Ce dernier y indique que la décision du Conseil d’Etat porte exclusivement sur l’éligibilité des transmissions de « sociétés mixtes » au dispositif Dutreil. En revanche, elle ne se prononce en aucun cas sur l’étendue de l’exonération de 75%. Pour autant, le rapporteur public écrit explicitement qu’une exonération de la valeur totale provoquerait un effet d’aubaine. A le lire, certains chefs d’entreprises seraient tentés d’inscrire à l’actif de leur société des actifs patrimoniaux pour bénéficier, à titre collatéral, du régime Dutreil sur 100%.

Un amendement du gouvernement pour légaliser cette observation

Il faut rappeler que le texte ne prévoit actuellement pas cette proratisation. On pourrait difficilement y voir un oubli du législateur puisque le code général des impôts prévoit lui-même la proratisation pour la transmission des titres de sociétés interposées.

D’après nos informations, la majorité présidentielle présenterait devant le Sénat un nouvel amendement pour appliquer cette proratisation de manière plus large, et aller dans le sens des observations faites par le rapporteur public synthétisées ci-dessus.

Ce faisant, l’amendement qui pourrait être déposé courant novembre porterait un nouveau coup au dispositif Dutreil, le rendant moins optimisant pour les contribuables ayant mélangé actifs économiques et patrimoniaux. La portée de cet amendement reste à définir. Néanmoins, on peut tout de suite s’interroger sur l’étendue des exclusions. En premier lieu, on pense bien évidemment aux titres de sociétés patrimoniales et à la location. Mais, de manière plus insidieuse, quel sera le sort réservé à la trésorerie non affectée des sociétés d’exploitation ? Comment définir les liquidités affectées aux réinvestissements et celles constituant un fonds de sécurité ?

Autant de questions qui ne recevront vraisemblablement pas de réponse dans les prochaines semaines, et qui entretiendront donc les échanges avec l’administration fiscale.

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Dans quels cas faire détenir les titres d’une SCI par sa holding ?

AGBC AVOCATS — Thu, 26 Oct 2023 20:57:38 +0000

L’acquisition des locaux d’activité passe souvent par la constitution d’une SCI sous la holding. L’associé dirigeant s’interroge souvent sur l’opportunité de faire détenir les titres de cette SCI par sa holding.

Au plan fiscal, ce choix emporte plusieurs conséquences qu’il faut correctement maitriser.

Toute mauvaise décision sera ultérieurement coûteuse en fiscalité et honoraires de restructuration.

Fiscalité d’une SCI translucide détenue par une holding

La SCI non assujettie à l’IS peut être détenue par des personnes physiques ou morales.

Conséquences d’une SCI détenue par une holding en matière d’imposition des revenus

Lorsqu’une personne physique détient les parts d’une SCI translucide, le régime des revenus fonciers s’applique. Les revenus locatifs s’ajoutent aux revenus professionnels du contribuable. Ils supportent la tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux.

Si la holding détient les titres de la SCI, la détermination du résultat obéira aux règles de l’IS. Ce résultat imposable tiendra notamment compte de l’amortissement du bien immobilier.

En cas de vente du bien, le régime des plus-values varie selon la qualité de l’associé détenteur. Il peut s’agir du régime des plus-values des particuliers ou des plus-values professionnelles.

La vente des titres d’une SCI translucide par une holding permet de modifier le régime fiscal applicable. Cette cession appelle cependant certaines vérifications d’ordre fiscal. Consultez votre avocat fiscaliste pour vous assurer de la pertinence de ce choix.

Choix en fonction des éléments comptables et financiers

L’arbitrage de la détention des titres dépend également de la situation comptable de la société. En présence d’un déficit fiscal, l’investisseur a le choix entre un déficit foncier et une imputation sur les résultats de la holding.

S’il détient directement la SCI, le déficit de celle-ci s’imputera sur son revenu global ou les revenus fonciers. Si la holding détient les titres de la SCI, elle intègrera sa quote-part de résultat à son propre résultat. Le cas échéant, ce déficit s’impute sur un bénéfice imposable.

Lorsque la SCI détient des locaux d’activité et que les loyers ne suffisent pas à rembourser l’emprunt, le choix revêt une importance capitale. Faire détenir les titres par la personne physique compliquera le renflouement du compte bancaire par la holding. A l’inverse, la holding pourra abonder en compte courant d’associé de la SCI si elle détient ses titres.

Impact de la détention d’une SCI en IFI et droits de mutation

Au-delà de l’imposition des revenus, le choix a également des conséquences au regard d’autres impôts.

La place de la SCI au regard de l’impôt sur la fortune

L’IFI constitue un impôt sur le patrimoine immobilier. Il s’applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net excède 1 300 000 € au 1^er janvier de chaque année. Cependant, certains immeubles bénéficient d’une exclusion du champ d’application ou d’une exonération.

En matière de titres de SCI, les règles sont particulièrement complexes et délicates à appréhender. Une lecture pointilleuse des articles du code général des impôts s’avère nécessaire.

Dans certains cas de figure, le simple fait de faire détenir les titres par une personne différente a un impact fiscal majeur. En effet, selon que les titres de la SCI appartiennent à la personne physique ou à la holding, ils intègrent ou non la base taxable.

Avant de vous structurer, vous devez impérativement réfléchir aux conséquences futures en matière d’IFI.

Un rôle majeur dans l’application d’un pacte Dutreil

Le dispositif du pacte Dutreil permet de bénéficier d’une exonération de 75% de la base taxable aux droits de donation. Grâce à ce texte, les dirigeants d’entreprise peuvent transmettre les titres de sociétés dans des conditions fiscales optimisées.

Ce dispositif Dutreil connait en ce moment même de nombreuses évolutions. Certaines proviennent de la jurisprudence de la Cour de cassation et cours d’appel. Les décisions de justice ont récemment précisé la place de l’immobilier dans un dispositif Dutreil.

D’autres évolutions proviennent du législateur. Récemment, le gouvernement a fait préciser dans son projet de loi de finances pour 2024 la place de l’immobilier.

S’agissant des titres de SCI, la réflexion se complexifie davantage qu’en matière d’IFI. Nous vous recommandons vivement de faire analyser votre structuration par un conseiller fiscal. A défaut, vous prenez le risque de voir votre dispositif Dutreil inopérant.

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