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Le pacte Dutreil et les marchands de biens immobiliers : quelle application concrète ?

AGBC AVOCATS — Mon, 25 Aug 2025 09:23:45 +0000

Dans le paysage français, la transmission d’entreprise familiale soulève souvent de nombreuses interrogations, notamment au sujet des stratégies permettant d’optimiser les droits de donation et de succession. S’il existe bien un dispositif reconnu pour sa capacité à alléger la fiscalité lors du passage de témoin entre générations – le pacte Dutreil – son champ d’application n’est pas toujours aussi large qu’on pourrait l’espérer. Une question revient donc fréquemment : ce mécanisme s’applique-t-il aux marchands de biens immobiliers engagés dans l’achat et la revente professionnelle de propriétés ? Naviguons ensemble entre règles, subtilités fiscales et réalités du terrain.

Les fondamentaux du pacte Dutreil dans la transmission d’entreprise

Lorsqu’il s’agit d’organiser la transmission d’une entreprise, nombre de familles cherchent à limiter l’impact des droits de donation et succession. Le pacte Dutreil leur offre une porte d’entrée avantageuse. Ce dispositif légal vise à encourager la conservation durable des entreprises familiales en accordant une exonération fiscale pouvant atteindre 75 % de la valeur des titres ou parts sociales transmises.

Pour bénéficier de cette mesure, il faut cependant répondre à diverses exigences. Le donateur et les bénéficiaires doivent conclure un engagement collectif de conservation des titres dont la durée minimale est fixée, puis poursuivre avec un engagement individuel. La direction effective de l’entreprise doit également être assurée pendant quelques années après la transmission. L’objectif affiché est clair : encourager la stabilité économique et la pérennité des structures entrepreneuriales transmises de génération en génération.

L’activité des marchands de biens immobiliers face aux activités éligibles

Au cœur du débat sur l’éligibilité au pacte Dutreil, la nature même de l’activité exercée par l’entreprise pèse lourd dans la balance. Les textes précisent que seules certaines activités économiques sont concernées, dont celles relevant principalement de l’industriel, du commercial, de l’artisanal, de l’agricole ou encore du libéral. Cela équilibre le traitement fiscal et évite d’encourager artificiellement certains montages purement patrimoniaux.

La catégorie des marchands de biens immobiliers soulève beaucoup d’interrogations. Ces professionnels se consacrent essentiellement à l’achat revente de biens immobiliers dans une logique de rotation rapide et de création de valeur. Cela les éloigne fortement des investisseurs patrimoniaux traditionnels qui préfèrent gérer un portefeuille sans véritable activité commerciale.

En quoi consiste exactement l’activité de marchand de biens immobiliers ?

Contrairement à une simple gestion locative, un marchand de biens immobiliers développe une activité économique orientée vers la transformation du parc immobilier. Il achète, améliore parfois les immeubles ou terrains, puis revend afin de générer une marge commerciale. Cette dynamique place l’activité des marchands sous le régime de l’impôt sur les sociétés et non celui des revenus fonciers, élément central lorsqu’on évoque le pacte Dutreil.

L’intention spéculative, mais aussi la fréquence des opérations et le caractère habituel des acquisitions/reventes, distinguent nettement ce statut du simple investisseur. Cette différenciation importe énormément puisque seul l’exercice réel et constant d’une activité commerciale peut ouvrir le droit à l’avantage fiscal recherché durant une transmission familiale.

L’éligibilité légale : quelles limites pour les marchands de biens ?

Selon l’administration fiscale, tous les secteurs immobiliers ne peuvent pas profiter automatiquement de l’exonération prévue par le pacte Dutreil. Si une société civile détenant des immeubles gérés à titre patrimonial est clairement exclue de la liste, la jurisprudence considère couramment que le commerce en tant que marchand de biens constitue bel et bien une activité commerciale au sens de la loi.

Il en ressort qu’une société active dans le négoce de biens immobiliers, tant qu’elle génère ses revenus grâce à l’achat revente réguliers de lots, entre dans le spectre des activités éligibles. À condition évidemment de satisfaire toutes les autres conditions d’application (durée de détention, engagement, direction effective…). Ce point fait souvent l’objet d’une vérification rigoureuse durant les contrôles puisqu’il fusionne des enjeux juridiques et fiscaux.

Conditions pratiques et avantages du dispositif Dutreil pour les professionnels de l’immobilier

Une société exerçant une fonction de marchand de biens immobiliers, attentive à respecter les procédures imposées, peut donc prétendre à l’exonération partielle prévue lors d’une transmission d’entreprise via le pacte Dutreil. Dans la plupart des cas, cela autorise à transmettre jusqu’à 75 % de la valeur des titres ou parts sociales sans être soumis aux droits de donation ou de succession traditionnels liés à la totalité du patrimoine.

Ce coup de pouce fiscal change la donne pour les familles impliquées dans la filière immobilière, qui souhaitent pérenniser leur activité génération après génération. Bien orchestrée, la mise en place du pacte permet de préserver la structure et favorise une meilleure anticipation des transmissions tout en maîtrisant leur coût familial total.

Étapes clés de la mise en œuvre chez les marchands de biens

Avant toute chose, la rédaction précise des statuts de la société et des engagements collectifs est primordiale. Seule une documentation complète permet de prouver aux services fiscaux le respect de chaque condition posée par la loi et les textes administratifs. Des attestations doivent venir compléter les dossiers, démontrant la réalité de l’activité commerciale, voire la régularité des transactions.

Chaque engagement collectif, suivi de l’engagement individuel des héritiers/donataires, contribue à solidifier l’accès à l’exonération fiscale. Le maintien du siège social, l’exercice effectif du pouvoir de direction et la continuité de l’activité durant la période requise restent des axes incontournables pour éviter les remises en cause, parfois lourdes de conséquences financières.

Optimisation de la succession et prévoyance familiale

Si la réglementation se veut stricte, l’avantage fiscal du pacte Dutreil incite les entrepreneurs immobiliers à prévoir loin dans le temps leur stratégie successorale. Transmettre une entreprise familiale active sur le secteur de l’achat revente bénéficie de cette fenêtre fiscale uniquement si l’intégralité des engagements demeure respectée jusque bout. Dès qu’un manquement est constaté, la remise en cause du bénéfice devient une menace réelle.

De plus, opter pour ce type d’opération suppose souvent d’accompagner la nouvelle génération dans la prise de relais, car la représentation effective de l’activité auprès de l’administration fiscale reste incontournable. Aussi, la préparation de la relève et le compagnonnage progressif permettent de franchir les étapes tranquillement, tout en s’assurant que la structure garde tout son dynamisme.

Focus sur les points d’attention particuliers à surveiller

Si le code général des impôts accueille favorablement les marchands de biens immobiliers au sein du pacte Dutreil, chaque opération doit être soigneusement documentée. Les contrôles s’appuient autant sur la forme que sur le fond ; ainsi rien ne saurait remplacer un suivi administratif minutieux. Tenir à jour les registres, conserver les justificatifs de cession et de réinvestissement deviennent des automatismes précieux.

Par ailleurs, certaines situations peuvent semer le doute sur l’encadrement fiscal. Par exemple, lorsque des activités accessoires non commerciales gravitent autour de l’entité principale, ou quand la société s’oriente progressivement vers de la pure gestion patrimoniale, la vigilance s’impose. Les autorités fiscales pourraient alors rediscuter l’éligibilité globale au dispositif et remettre en question les abattements obtenus.

Évolution de la position administrative concernant les activités connexes

Régulièrement, l’administration clarifie par circulaires, rescrits ou mises à jour, la manière dont elle perçoit la frontière entre financement actif, tourne des stocks immobiliers et gestion passive de portefeuilles d’immeubles. Ce pragmatisme implique pour chaque entreprise de relire fréquemment la doctrine officielle, surtout si le métier évolue rapidement vers des zones intermédiaires.

C’est pourquoi choisir le conseil avisé de spécialistes de la fiscalité et de la transmission d’entreprise apparaît essentiel dès le début du projet, notamment pour prévenir tout redressement ultérieur ou refus d’exonération au moment du contrôle.

Conséquences d’une modification de l’activité principale en cours d’engagement

Dès que la société bascule d’une majorité d’activité commerciale vers la gestion patrimoniale, l’ensemble des bénéfices issus du pacte Dutreil peut être remis en cause. Une fois les transmissions opérées, conserver la dimension habituelle d’achat revente garantit le maintien de l’avantage fiscal. Négliger cette règle expose à récupérer rétroactivement l’intégralité des droits de donation et succession réduits au départ.

Enfin, anticiper ces risques en mesurant régulièrement l’évolution du chiffre d’affaires, de la composition des actifs et du mode d’exploitation des biens immobiliers reste fortement conseillé. Intégrer l’ensemble des documents justificatifs dans son dossier prépare efficacement l’entreprise à toute éventuelle vérification de conformité fiscale.

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L’administration peut-elle refuser une correction de déclaration de revenus ?

AGBC AVOCATS — Sun, 10 Aug 2025 09:11:01 +0000

La période de déclaration des revenus suscite toujours des interrogations, surtout lorsque l’on découvre une erreur dans les chiffres transmis à l’administration fiscale. Face à cette situation, nombreux sont ceux qui souhaitent savoir s’il est possible de corriger leur déclaration après coup et, parfois, se heurtent à un refus de correction de la déclaration de revenus par l’administration. Quelles démarches entreprendre ? Dans quelles conditions une demande de modification peut-elle être acceptée ou, au contraire, rejetée ? AGBC Avocats répond à ces questions.

Qu’est-ce qu’une correction de déclaration de revenus ?

Lorsqu’une erreur est identifiée après la validation via la télécorrection ou le formulaire papier, il demeure envisageable de procéder à une rectification ou modification de déclaration. Cette démarche vise à ajuster le montant de l’impôt sur le revenu à la réalité du contribuable. Selon les cas, elle porte sur les montants déclarés, les charges déductibles ou la composition du foyer fiscal.

Effectuer une correction passe généralement par l’espace personnel en ligne dédié, ou par courrier adressé au centre des finances publiques pour les situations plus complexes. L’objectif principal consiste à permettre au contribuable de faire valoir son droit à l’erreur, tout en favorisant la régularisation spontanée dans un système basé sur la confiance et l’auto-déclaration.

Les modalités de la correction après dépôt

Un oubli, une mauvaise information ou un changement de situation familiale peuvent motiver une correction à la baisse des revenus ou une modification à la hausse. Plus la régularisation intervient rapidement, moins elle risque d’attirer l’attention lors d’un éventuel contrôle fiscal.

Après la clôture du portail de télécorrection, il devient nécessaire d’adresser une réclamation contentieuse. Cette procédure suppose de détailler précisément les modifications souhaitées et de joindre tous les justificatifs nécessaires afin de faciliter l’instruction du dossier par l’administration.

Le droit à l’erreur : fonctionnement et limites

Le droit à l’erreur permet à toute personne de bonne foi de signaler une inexactitude sans encourir systématiquement des sanctions ou pénalités en cas d’erreur. Ce principe s’applique uniquement si la correction provient d’une initiative volontaire du contribuable, et non d’une découverte lors d’un contrôle fiscal.

Cependant, l’administration reste attentive à chaque demande et peut solliciter une demande de précisions ou de justificatifs si les informations fournies sont jugées incomplètes ou incohérentes face aux données déjà connues.

Délais à respecter pour la correction

Le respect des délais est crucial pour que l’administration accepte une déclaration rectificative de revenus. En général, une correction déposée dans l’année suivant la déclaration initiale bénéficie d’un accueil favorable, qu’il s’agisse d’une modification à la hausse ou à la baisse.

Au-delà de ce délai légal, il faut recourir à une réclamation contentieuse et justifier les raisons de la régularisation tardive. Parfois, seule une décision du Conseil d’État, comme celle du 13 novembre 2024 (n°473814, société Fractalys), permet de trancher sur les marges de manœuvre accordées à l’administration.

Dans quels cas l’administration peut-elle refuser une rectification ?

Malgré le droit à l’erreur, certaines demandes de corrections font l’objet d’un refus de correction de la déclaration de revenus par l’administration. Les motifs de refus tiennent autant à la forme qu’au fond de la demande présentée.

L’administration dispose d’un pouvoir d’appréciation lors de l’examen d’une rectification ou modification de déclaration. Elle analyse notamment la cohérence des montants, la qualité des pièces fournies et la conformité de la démarche avec les règles existantes.

Motifs fréquents de refus

Un motif courant de refus réside dans l’absence de justificatif probant appuyant la correction à la baisse des revenus. Sans document convaincant, il paraît difficile d’accepter une nouvelle version du calcul de l’impôt sur le revenu. De plus, l’incohérence entre plusieurs déclarations successives attire la vigilance des services fiscaux, qui exigent clarté et fidélité aux faits.

Des oublis répétés ou des corrections systématiques d’année en année peuvent remettre en cause la bonne foi du demandeur. Dans ce cas, l’administration n’hésite pas à exiger une demande de précisions ou de justificatifs supplémentaires pour éviter toute tentative de fraude déguisée en simple erreur matérielle.

Conditions générales d’acceptation ou de refus

Plusieurs critères déterminent l’acceptation ou le refus d’une correction : le respect des délais, la sincérité de la démarche, la solidité des documents fournis et la régularité vis-à-vis d’éventuelles sanctions ou pénalités en cas d’erreur passée non corrigée.

Dès lors qu’un avantage fiscal aurait pu être obtenu indûment, même sous couvert de correction, l’administration peut rejeter la demande. Sa décision s’appuie sur la réglementation et sur la jurisprudence récente, dont certains arrêts rappellent l’importance de la transparence totale dans la relation entre le déclarant et l’administration.

Procédures de contestation et recours

En cas de refus de correction de la déclaration de revenus, plusieurs voies de recours existent. Il est recommandé de renouveler l’échange avec l’administration en fournissant des explications détaillées et, si besoin, des compléments de dossier. Souvent, cela suffit à débloquer la situation.

Si cela ne fonctionne pas, il reste possible de saisir la commission départementale compétente ou de déposer une réclamation contentieuse formelle. Cette démarche nécessite d’argumenter en s’appuyant sur les textes applicables et la jurisprudence, notamment les décisions récentes du Conseil d’État.

L’intervention du juge administratif

En ultime recours, le litige peut être porté devant le tribunal administratif. Celui-ci vérifie la légalité du refus opposé et s’assure du respect des droits du contribuable. Les arrêts du Conseil d’État apportent des éclairages précieux sur la portée réelle du droit à l’erreur et sur les obligations de l’administration fiscale dans l’examen des dossiers.

De récents contentieux témoignent d’une tendance croissante à l’écoute lorsque le contribuable agit ouvertement et transmet tous les éléments requis. Toutefois, la réussite d’un tel recours dépend de la rigueur de la démarche et de la complétude des pièces produites.

Risques liés à une correction mal gérée

Multiplier les corrections ou fournir de fausses informations expose le contribuable à des sanctions ou pénalités en cas d’erreur avérée. L’administration fiscale demeure vigilante face aux incohérences répétées, qui peuvent entraîner un contrôle fiscal approfondi.

Il est donc essentiel de préparer soigneusement chaque demande de modification, en anticipant les questions de l’administration et en joignant des justificatifs convaincants pour démontrer la réalité des sommes rectifiées.

Préparer efficacement sa demande de correction

Avant toute démarche, il convient de relire attentivement la déclaration déposée afin de repérer rapidement toute anomalie avant d’adresser une demande officielle de correction. Comparer les informations renseignées à ses documents sources (fiches de paie, attestations, relevés bancaires…) limite le risque d’oubli ou d’inexactitude.

Pour maximiser les chances d’obtenir satisfaction, mieux vaut privilégier la transparence et joindre l’ensemble des justificatifs pertinents. Répondre rapidement à une demande de précisions ou de justificatifs accélère le traitement du dossier et démontre la bonne foi du déclarant.

Distinguer rectification et réclamation

La rectification concerne les modifications initiées spontanément par le déclarant dans les délais fixés, alors que la réclamation contentieuse répond à une procédure plus formelle destinée à contester une imposition estimée erronée. Confondre ces deux étapes peut retarder la résolution du dossier.

Rédiger une note claire expliquant le contexte de la demande évite les allers-retours inutiles. Plus la requête est structurée, plus l’administration traite efficacement le dossier.

Anticiper et surveiller les contrôles

Toute modification importante du montant déclaré peut déclencher un contrôle fiscal. Il est donc conseillé de transmettre proactivement tous les éléments susceptibles de prouver l’exactitude des sommes rectifiées.

Être attentif à une éventuelle demande de précisions ou de justificatifs permet de rassurer l’administration et de limiter les différends ultérieurs.

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L’immobilier peut-il servir à renforcer une exonération de droits de donation sous régime Dutreil ?

AGBC AVOCATS — Thu, 03 Apr 2025 08:01:14 +0000

Le chef d’entreprise peut transmettre les titres de sa société sous le dispositif Dutreil, bénéficiant ainsi d’une exonération de 75% sur la valeur taxable.

Ce mécanisme s’applique sous certaines conditions, dont celle relative à la nature de l’activité de la société transmise.

Lorsqu’une holding détient la société opérationnelle, le pacte Dutreil s’applique sur les titres de la société filiale. Néanmoins, l’exonération ne vise que la valeur des titres de cette filiale opérationnelle. Si la holding détient des actifs non éligibles, l’assiette des droits de donation fait l’objet d’une double détermination. D’une part, il faut calculer une assiette taxable selon le régime de droit commun, et d’autre part selon le régime Dutreil avec l’exonération.

Afin d’éviter cela et appliquer le Dutreil sur l’ensemble de la valeur, l’immobilier professionnel peut être mobilisé.

L’immobilier constitue souvent un facteur pénalisant au plan fiscal

Il est assez rare que l’immobilier locatif puisse favoriser au plan fiscal une opération.

Principe : l’immobilier ne constitue pas un actif économique

Les différents régimes de faveur prévus en matière fiscale ont pour beaucoup un point commun : être conditionnés par la recherche d’un objectif de développement économique.

C’est ainsi que les plus-values sur cession de titres de participation bénéficier d’un taux effectif d’imposition de 3%. On peut encore citer les cessions d’actions de sociétés qui relèvent du taux de 0,1% en matière de droits d’enregistrement. En matière de transmission, le dispositif Dutreil ne s’applique en principe qu’aux sociétés exerçant une activité réellement économique (c’est-à-dire commerciale, artisanale, libérale, industrielle ou agricole).

Lorsque le législateur estime que l’objet de l’opération n’est pas justifié par un motif économique, il exclut cette dernière du régime de faveur.

L’immobilier est particulièrement pénalisé. Rappelons que le régime des plus-values à long terme ne s’applique pas aux titres de sociétés à prépondérance immobilière. Les cessions d’actions de sociétés à prépondérance immobilière sont taxées au droit de 5% et non 0,1%.

Enfin, en matière de régime Dutreil, l’immobilier locatif est généralement exclu de l’exonération, aboutissant soit à une non application du Dutreil, soit à la détermination d’un prorata d’éligibilité défavorable au client.

La place de l’immobilier dans le régime Dutreil

Lorsqu’une holding détient la société opérationnelle mais que cette holding n’est pas animatrice, le dispositif Dutreil ne peut pas s’appliquer aux titres de celle-ci.

Le client doit alors opter pour un Dutreil par société interposée. L’engagement de conservation est souscrit par la souscrit et porte sur les titres de la filiale opérationnelle.

Pour autant, les titres transmis aux enfants restent les titres de la holding, qui peut détenir d’autres actifs que les titres de sa filiale. Il peut s’agir par exemple de liquidités qui lui auraient été distribuées auparavant.

Ces actifs inéligibles au régime Dutreil pénalisent fiscalement la transmission. En effet, l’exonération de 75% ne s’applique qu’à proportion de la valeur des titres de la société filiale opérationnelle. Autrement dit, le Dutreil ne sera pas pleinement efficace et une partie de la donation supporte une taxation selon le régime de droit commun, sans exonération.

Cette limitation des avantages du régime Dutreil emporte des conséquences fiscales pénalisantes pour le contribuable, qui se retrouve à rapidement remplir les tranches du barème des droits de donation, bloquant ainsi toute autre transmission, notamment celle des titres de la SCI abritant les murs de l’activité qu’il détient généralement en tout ou partie directement.

Opérer un reclassement des titres de SCI pour augmenter son éligibilité au régime Dutreil

La détention de l’immobilier peut jouer un rôle majeur dans la taxation d’une transmission.

Reclassement des titres des SCI sous la holding

Les titres de la SCI détenus directement par le contribuable peuvent faire l’objet d’un apport à la holding. Cet apport bénéficie soit d’un report d’imposition (150 0 B ter) soit d’un sursis d’imposition (150 U B II), selon le régime fiscal de la SCI.

Les droits d’enregistrement ne sont pas exigibles, puisque l’apport porte sur des titres de sociétés et non l’immeuble directement.

L’opération peut par ailleurs présenter d’autres avantages, notamment l’éligibilité au régime des sociétés mères pour exonérer les dividendes distribués par la SCI à la holding.

Le reclassement a pour objet de faire détenir les titres de la SCI par la holding, qui détenait déjà par ailleurs les titres de la filiale opérationnelle.

Remplacer un Dutreil « interposé » par un Dutreil avec une holding animatrice

Une fois le reclassement opéré, il peut être envisagé de modifier le schéma de transmission envisagé. Plutôt que de revendiquer un Dutreil par société interposée, il convient de rechercher la qualification de holding animatrice, afin de faire porter l’exonération de 75% sur les titres de la société holding directement.

Ce changement de fondement permet ainsi de modifier le ratio d’éligibilité de la transmission à l’exonération Dutreil. Tandis qu’en Dutreil interposé, l’exonération ne bénéficiait qu’au prorata de la valeur de la filiale, en holding animatrice elle s’applique par définition à l’ensemble de la valeur de la holding.

Toutefois, cela nécessite de s’assurer que le ratio d’animation est supérieur à 50%. Idéalement, nous préconisons toujours que celui-ci excède 60%, de sorte à s’éviter des discussions avec l’administration fiscale en cas de contrôle. Lorsque le ratio d’animation fleurte avec la moitié, plusieurs actions peuvent être menées afin de l’augmenter. S’agissant des liquidités non affectées à l’activité opérationnelle, on peut par exemple songer à une distribution de dividendes. Celle-ci sera fiscalisée mais la comparaison fiscale du coût de la distribution avec l’économie réalisée grâce au dispositif Dutreil est généralement sans commune mesure.

Nous vous invitons à vous rapprocher de votre avocat fiscaliste pour le calcul de ce ratio d’animation.

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Quelles options fiscales pour donner la nue-propriété d’un bien ?

AGBC AVOCATS — Wed, 21 Feb 2024 21:38:44 +0000

La donation de la nue-propriété peut revêtir différentes modalités, dont la fiscalité varie en fonction de l’ordre des opérations.

En effet, le donateur peut choisir de donner la nue-propriété du bien immobilier directement, sans mise en société préalable. Cette solution présente l’avantage de la simplicité mais également des inconvénients d’ordres juridiques et fiscaux.

A l’inverse, le donateur peut apporter la nue-propriété de l’immeuble à une SCI, puis donner la pleine propriété des parts sociales.

Existe-t-il un intérêt fiscal à choisir l’une ou l’autre de ces solutions ? Le deuxième schéma peut-il être qualifié d’abusif ?

Différence de fiscalité selon le moment auquel intervient la donation

L’application des droits d’enregistrement aboutit à une taxation différente selon que la donation porte sur la nue-propriété du bien, ou sur la pleine propriété des parts d’une SCI détenant la nue-propriété du même bien

La problématique fiscale posée par une donation de la nue-propriété d’un bien

En démembrant la propriété d’un immeuble en vue d’en donner la nue-propriété, le contribuable se place dans le champ de l’article 669 du code général des impôts.

Cette disposition prévoit en effet que, pour la liquidation des droits d’enregistrement, l’évaluation de la nue-propriété se fait en pourcentage de la valeur en pleine propriété selon un barème fiscal. Ce barème fiscal repose sur l’âge de l’usufruitier.

Autrement dit, plus l’usufruitier (donateur) est âgé, plus la valeur de nue-propriété augmente. C’est précisément pour cette raison que nous incitons les clients à transmettre rapidement leur patrimoine immobilier.

Cet article pose une réelle problématique financière, dans la mesure où il aboutit à sous-évaluer l’usufruit dans des proportions conséquentes. Par exemple, lorsque les parents ont 75 ans, leur usufruit est évalué à 30% de la valeur en pleine propriété, ce qui est très faible en comparaison de ce qu’est censé refléter ce droit, à savoir l’usus et le fructus.

C’est précisément pour contrer cette évaluation théorique que les praticiens ont imaginé interposer une étape avant la donation.

L’apport de la nue-propriété à une SCI fait sortir son évaluation du barème fiscal

Dès lors que l’apport n’est pas une opération entrant dans le champ de l’article 669, le barème fiscal d’évaluation n’est plus applicable. On bascule sur une méthode d’évaluation économique, qui redonne au droit apporté sa vraie valeur financière.

En appliquant cette méthode dite économique, on aboutit quasi systématiquement à un rééquilibrage en valeur des droits. L’usufruit ressort généralement à une valeur bien plus élevée que celle qui serait donnée par le barème fiscal, puisque l’immeuble sous-jacent procure une rentabilité minimum. A l’inverse, la nue-propriété, par différence, a une valeur bien moindre que celle découlant de l’article 669.

Une fois l’apport de la nue-propriété effectué se pose la question de l’opportunité de donner la pleine propriété des parts sociales de la SCI.

Le schéma d’apport-donation est-il systématiquement abusif ?

Un temps critiqué par le comité de l’abus de droit, ce schéma semble aujourd’hui envisageable sous certaines précautions.

Pourquoi l’apport-donation serait-il abusif fiscalement ?

En faisant précéder la donation d’un apport, le contribuable donateur a fait sortir l’évaluation de la nue-propriété d’un dispositif légal. Dans la mesure où, comme on l’a vu, l’évaluation économique aboutit à réduire la valeur de la nue-propriété, il ne fait guère de doute que les droits de donation payés sur la valeur en pleine propriété des parts sociales seront bien moindre que ceux payés sur la valeur en nue-propriété du bien immobilier.

L’opération permet donc au contribuable de réaliser une économie fiscale substantielle dans le cadre de la transmission de son patrimoine immobilier.

Dans plusieurs avis rendus au début des années 2000, le comité d’abus de droit a sanctionné cette pratique sans aucune nuance.

La Cour de cassation a finalement eu l’occasion de dresser le cahier des charges à respecter pour que ce schéma ne soit pas considéré comme fiscalement abusif.

Comment encadrer l’apport-donation de la nue-propriété à travers une SCI ?

A l’évidence, la SCI ne doit pas revêtir un caractère fictif. L’administration pourrait-elle considérer qu’en ne recevant que la nue-propriété, la SCI n’a pas pour but de réaliser un bénéfice et qu’ainsi, la fictivité du schéma serait démontrée ? A priori non, puisque l’usufruit s’éteignant au décès de l’usufruitier, la SCI récupèrera à terme la pleine propriété du bien et s’enrichira automatiquement à cette date-là.

Ensuite, on se gardera bien évidemment d’inclure les enfants dans la SCI au stade de l’apport.

Enfin, on pourra utilement prévoir de profiter de l’occasion pour apporter à la SCI d’autres actifs, par exemple financiers, qui lui permettront de fonctionner normalement et faire face à ses besoins.

Nous conseillons aux clients de faire preuve de la plus grande vigilance dans la mise en place de ces schémas, et ce d’autant plus que la notion d’abus de droit intègre désormais le but principalement fiscal. Les motivations patrimoniales et juridiques et l’apport en société doivent être particulièrement prépondérantes pour réaliser l’opération dans des conditions satisfaisantes au plan fiscal.

En tant qu’avocats spécialisés en transmission de patrimoine, nous pourrons vous accompagner dans l’étude de votre situation et vous assister dans les modalités de réalisation d’un apport-donation portant sur la nue-propriété d’un bien.

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