Le calcul de la TVA sur marge permet à l’investisseur de chiffrer la fiscalité de l’opération immobilière. En maitrisant le montant de taxe sur la valeur ajoutée à décaisser après la revente, il pourra davantage définir son prix d’achat maximum.
Plusieurs professionnels peuvent calculer la TVA sur marge, mais trouver l’interlocuteur spécialisé implique de vérifier son domaine de compétence.
Le client doit impérativement effectuer le calcul de la TVA avant de faire une offre sur le bien immobilier. Pour cela, il doit consulter son avocat fiscaliste et lui donner les montants du projet.
Un avocat fiscaliste peut-il calculer la TVA sur marge ?
L’avocat vous assiste dans la programmation de votre opération immobilière.
La TVA sur marge à la revente d’un terrain à bâtir
L’article 268 du code général des impôts donne les modalités de calcul de la marge. En effet, lorsque la TVA est due sur la marge du cédant, elle représente la différence entre d’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent et d’autre part, selon le cas :
- soit les sommes que le cédant a versées pour acheter le terrain ou l’immeuble,
- soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports qu’il a effectués.
Le calcul de la marge correspond à la différence entre, d’une part, toutes ce qui est dû auprès du cédant par l’acheteur, diminuées de la TVA relative à la marge elle-même et, d’autre part, le prix d’achat payé par le revendeur.
Dès lors, le prix exprimé défini par l’article 268 du CGI se comprend comme la différence entre le montant payé par l’acheteur du terrain et la TVA relative à la marge résultant du prix.
Afin de déterminer l’assiette toute taxe comprise, il faut procéder à un calcul dit en dedans en appliquant la formule suivante :
Marge imposable = (montant payé par l’acheteur − prix d’achat) / [(100 + taux applicable à l’opération) / 100]
Cette formule de calcul résulte directement d’une décision de rescrit du 27 avril 2010.
Deuxième de la différence du calcul de la TVA sur marge
Le prix d’achat du terrain constitue le second terme du calcul de la marge. Ce prix d’achat comporte toutes les dépenses payées par l’acquéreur. Par exemple il comprend notamment les droits de mutation.
Par déduction, cela vise donc les dépenses sur lesquelles aucun droit à déduction ne s’exerce, quand bien même elles recèleraient une taxe rémanente.
Cette TVA rémanente résulte notamment d’une taxe sur la marge collectée en amont par le cédant et que celui-ci n’aurait pas indiquée dans l’acte de vente.
Tous les autres frais mais aussi les honoraires exposés lors de l’acquisition ne s’incluent pas dans le prix d’achat puisqu’ils sont grevés de TVA. Or cette taxe reste déductible dans les conditions de droit commun donc elle n’a pas lieu d’intégrer le calcul.
Si l’assujetti qui achète le terrain et qui le revend a acquis l’immeuble suite à une transmission d’universalité, le deuxième terme du calcul de la marge s’apprécie en opérant un renvoi au prix d’acquisition du cédant de la transmission.
Le calcul d'une TVA sur marge peut-il aboutir à une marge nulle ?
Certaines opérations aboutissent à une marge déficitaire.
Règles de calcul de la TVA immobilière en cas de marge nulle
Le fait que la marge calculée pour la TVA soit nulle voire négative ne change rien au fait qu’il convient d’applique la règle de l’article 268 du CGI. Dans ce cas, la base d’imposition ressort alors à 0.
Une marge nulle ou négative se rencontre parfois à l’occasion de la commercialisation des opérations de lotissement, portant sur des terrains divisés.
En effet dans ce cas, le lotisseur dispose d’une grande latitude pour déterminer le prix de cession de chaque lot.
Par ailleurs, la remise d’une quote-part du nouveau lotissement, par exemple le terrain sur lequel figurent les équipements généraux, intervient en pratique très souvent pour un prix symbolique, ce qui en fait de facto une vente hors champ d’application de la TVA.
En principe, le prix d’achat que l’on retient pour le calcul de la base taxable pour chaque lot devra être précisément déterminé à partir du prix d’achat des terrains d’origine et ce en proportion des surfaces incluses dans le lot cédé. Ces surfaces comprennent notamment la fraction des parties communes rattachée à chaque lot.
D’ailleurs il ne pourrait en aller que si les particularités propres aux caractéristiques de la parcelle à construire d’origine étaient de nature à justifier que l’on retienne un prix différent entre les diverses fractions de celui-ci, mais sans que cette différence de traitement ne puisse aboutir à ce que le total des valeurs prises en considération excède le total du prix d’achat de l’ensemble du terrain divisé.
Comment calculer la TVA sur marge en cas de division de terrain ?
La jurisprudence fait une application combine des dispositions des articles 256 et 268 du code général des impôts.
Il faut retenir de ces deux textes que dans le cas de revente lot par lot d’un immeuble acheté en bloc et ce pour un prix d’achat unique, chaque revente de lot va constituer une vente distincte, pour laquelle le marchand de bien doit reverser la TVA. Cette TVA doit être calculée sur la base de la différence qui existe entre le prix de revente du lot et son prix d’achat que l’on peut estimer notamment en imputant sur ce même lot une partie du prix de revient total de l’immeuble en bloc.
D’après le juge de l’impôt, il revient donc au marchand de bien investisseur immobilier de procéder à cette imputation selon la méthode qu’il choisit lui-même, mais toujours sous réserve du droit de contrôle de l’administration fiscale et sous le contrôle du juge fiscal.
Il faut préciser que ces dispositions ne permettent jamais à l’investisseur immobilier, pour le cas où la revente d’un lot s’effectuerait à un prix plus bas que le prix de revient, de déduire cette moins-value résultant de la vente sur la base taxable dégagée par d’autres ventes immobilières de même nature.
Précisons aussi que la prise en compte, dans le calcul de la marge imposable et notamment du prix de revient des terrains acquis en vue de réaliser le lotissement et qui sont cédés à une commune pour le prix symbolique afin qu’elle puisse réaliser un élargissement des routes, ne conduit pas à imputer la marge négative de la vente de ces parcelles sur celle que réalise la société en vendant les autres lots. Cela revient en revanche à prendre en compte le prix d’achat des terrains dans le prix d’achat global de l’immeuble en bloc.
Cette solution vient directement de la cour administrative d’appel de Lyon qui avait fait l’application des principes précédemment donnés par le Conseil d’État dans le cadre de la détermination de la base taxable à la TVA sur la marge, et ce lors d’une revente lots par lots d’un immeuble acquis pour un prix global. Le Conseil d’Etat s’était positionne dans plusieurs arrêts rendus dans le cadre du régime de TVA immobilière en vigueur avant le 10 mars 2010.
L’administration fiscale considère en revanche qu’à l’occasion de la commercialisation des opérations de lotissement, si une marge nulle ou négative survient du fait de la remise à la collectivité du terrain des équipements pour un euro symbolique, le prix d’achat que l’on doit retenir pour calculer la base taxable de chaque lot correspond à celui déterminé depuis le prix d’acquisition des parcelles d’origine et ce en proportion des surfaces que l’on comprend dans le lot cédé, notamment une part proportionnelle desdites emprises.