La fiscalité du crédit bail immobilier interroge souvent les investisseurs. Contrairement à un financement bancaire plus classique, le crédit bail immobilier présente des avantages mais aussi des inconvénients dont il faut être pleinement conscient.
Le principal avantage du crédit bail immobilier n’est sans doute pas fiscal mais financier. A l’inverse d’une acquisition immobilière, le bien sous crédit bail ne figure pas à l’actif du bilan. En parallèle, aucune dette bancaire n’apparait au passif ce qui permet de préserver la capacité d’emprunt.
Le crédit bail immobilier se rencontre très souvent pour les entreprises commerciales ou industrielles. En tant qu’utilisateur d’un local professionnel, il arrive parfois que la projection comptable du crédit bail soit plus adaptée à la société qu’une location ou un achat.
Toutefois, notre cabinet intervient également en crédit bail immobilier au profit de SCI d’investissement. Dans ce cas de figure, la SCI prend la qualité de crédit preneuse et peut sous louer le bâtiment à un utilisateur.
Monter une opération en crédit bail immobilier ne s’improvise pas et nécessite de s’entourer d’experts que ce soit pour la partie juridique ou la fiscalité du crédit bail.
En tant qu’acteur majeur et reconnu sur le marché du crédit-bail immobilier, AGBC AVOCATS vous accompagne dans la structuration de votre financement et l’anticipation de la fiscalité à la sortie.
Aperçu de la fiscalité du crédit bail immobilier
Le crédit bail immobilier pose en premier lieu une problématique de régime fiscal pour la société qui porte le projet.
Faut-il contracter le crédit bail immobilier avec une société à l’IS ?
Le crédit preneur peut être la société d’exploitation mais également une société civile immobilière. En pratique, nous rencontrons dans de très nombreux cas une SCI qui porte le crédit bail immobilier. L’organisme financeur, aussi appelé « crédit bailleur » s’engage contractuellement avec une société dont l’objet est purement immobilier.
Cette SCI règle les échéances de loyers au crédit bailleur et tire ses revenus de la sous location de l’immeuble à la société exploitante.
Pourquoi n’est-il pas conseillé de faire souscrire le contrat de crédit bail par la société opérationnelle ? La principale raison réside dans l’issue du crédit bail et la potentielle levée d’option. Si la société exploitante est elle-même crédit preneuse, c’est elle qui aura vocation à devenir propriétaire du bâtiment. Or il peut paraitre inapproprié de mélanger l’immobilier à l’activité opérationnelle pour diverses raisons (fiscalité, juridique).
La SCI porteuse du crédit bail immobilier peut relever de deux régimes fiscaux, l’IR ou l’IS.
En pratique, nous relevons que les dirigeants optent généralement pour une SCI à l’IR. Dans ce cas, c’est la translucidité fiscale qui s’applique. La SCI détermine son résultat fiscal du crédit bail immobilier, mais l’impôt qui en résulte pèse sur ses associés.
Lorsqu’il s’agit d’associés personnes morales assujetties à l’IS, ce sont les règles IS qui s’appliquent au crédit bail immobilier.
Lorsque les associés de la SCI sont des personnes physiques (généralement le dirigeant de l’entreprise) on applique le régime fiscal des bénéfices non commerciaux (voir la doctrine administrative BOI-BNC-BASE-30-10 n° 320).
Ce faisant, la SCI doit déposer chaque année une déclaration fiscale n°2035. Ce résultat comprend principalement les loyers versés par la SCI au crédit bailleur et le loyer tiré de la sous location à la société d’exploitation.
Pourquoi les dirigeants associés ne font pas opter la SCI pour l’IS ? En effet, si l’on compare la situation avec une SCI exerçant une activité de location nue et relevant des revenus fonciers, on a du mal à comprendre pourquoi l’associé accepterait de payer une imposition importante.
L’explication vient de la nature même du crédit bail immobilier. Rappelons que dans ce contrat, la SCI n’est pas propriétaire du bien et ne verse pas de mensualité d’emprunt mais un loyer. Or, si seule la quote-part d’intérêts bancaires est déductible en revenus fonciers, c’est le loyer versé au crédit bailleur que la SCI peut déduire de son résultat BNC. Autrement dit, le résultat annuel est bien plus faible en crédit bail immobilier qu’en financement classique. Par conséquent, dans la mesure où le résultat BNC du crédit bail immobilier reste faible, l’investisseur ne voit pas l’intérêt d’opter pour l’IS, puisque sa fiscalité ne se trouve pas fortement impactée.
Quelle imposition en cas de levée d’option du crédit bail immobilier ?
La période de vie du crédit bail immobilier ne pose généralement pas de difficulté. Le résultat du crédit preneur reste stable, sauf lorsque le loyer repose sur un taux d’intérêt variable. En période inflationniste, le loyer du crédit bail immobilier peut fortement augmenter ce qui occasionne des variations de résultat fiscal.
Peu avant l’échéance du crédit bail immobilier, le dirigeant consulte son avocat fiscaliste pour chiffrer l’impôt. Les enjeux sont souvent mal maitrisés et la principale question concerne le régime fiscal de vente.
Faut-il faire opter avant le fin du crédit bail immobilier la SCI pour l’IS ? Cet arbitrage occupe tous les spécialistes et mérite d’être réfléchi. En effet, une option IS entraine des conséquences fiscales irréversibles. Parfois, elles apportent une fiscalité plus clémente que celle résultant d’une imposition en BNC. A l’inverse dans d’autres cas, l’option IS constitue un mauvais choix de gestion et le frottement fiscal augmente du fait de l’option.
Chaque cas révèle ses propres particularités et l’on ne peut pas donner de règle générale. Plusieurs facteurs influent sur cette prise de décision. On peut citer parmi ces facteurs à prendre en compte le réemploi qui sera fait des liquidités tirées de la vente. Le dirigeant souhaite-t-il les réinvestir dans un nouveau projet immobilier ou en disposer à titre personnel ?
L’autre question importante concerne le sort du bâtiment en lui-même après levée d’option. L’option est-elle levée en vue d’une vente à un tiers ou au contraire en vue de devenir propriétaire à la fin du crédit-bail ? Les conséquences fiscales varient en fonction des scénarios. Par ailleurs, les paramètres du choix ne sont pas non plus identiques selon que l’option est levée à l’échéance du contrat ou en cours de contrat. On sait en effet que dans certains contrats, le crédit bailleur offre la possibilité de lever l’option à partir d’une certaine date anniversaire. Si le crédit preneur s’interroge sur la fiscalité de la levée d’option, il doit consulter son avocat fiscaliste en crédit bail immobilier pour réaliser le chiffrage.
Si la levée d’option a lieu sans option IS, elle produit un changement de régime fiscal. La plus-value en découlant ne relève pas des plus-values privées mais professionnelles. D’après l’administration fiscale, il s’agit d’une plus-value à court terme. Autrement dit, le gain tiré de la levée d’option constitue un revenu du BNC imposable chez l’associé à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En pratique et compte tenu des montants en jeu, il y a également lieu d’appliquer la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
Cependant, cette plus-value BNC du crédit bail immobilier ne doit pas nécessairement être vue comme pénalisante au plan fiscal. Certains mécanismes permettent soit de l’étaler, soit d’être exonéré.
Faut-il céder le contrat de crédit bail ou le bien immobilier ?
Au plan fiscal, la cession du contrat présente parfois des avantages, parfois des inconvénients, en comparaison avec une cession du bien immobilier.
Quelle fiscalité en cas de cession du contrat de crédit bail immobilier ?
La cession du contrat de crédit bail immobilier a généralement lieu en cours de contrat ou juste avant l’échéance. En pratique, nous constatons que ce sont les acheteurs qui proposent souvent cette alternative aux vendeurs. En revanche, ni l’acheteur ni le vendeur n’ont pris le temps de chiffrer l’impact fiscal lié à cette option.
Pourtant, le calcul mérite d’être réalisé pour ne pas faire de mauvais choix de gestion.
L’intérêt fiscal d’une cession du contrat doit prendre tous les impôts en considération. Autrement dit il faut faire un chiffrage des droits d’enregistrement, de la TVA et de l’IS le cas échéant. Dans la projection, il faut prendre plusieurs éléments en compte. Par exemple, selon la durée restant à courir du crédit bail immobilier, il faut calculer le montant des loyers à payer mais aussi de la réintégration fiscale en fin de contrat pour l’acheteur. Ce calcul fait apparaitre une économie ou à l’inverse un surcoût d’IS, qui peut parfois être important.
S’agissant des droits d’enregistrement, précisons qu’ils ne sont pas identiques en cas de cession du contrat ou cession du bien. Parfois, la cession du contrat permet à l’acheteur de ne pas s’acquitter des droits d’enregistrement. Toutefois, rappelons que la jurisprudence de la Cour de cassation a jugé que la cession d’un contrat de crédit bail immobilier supportait des droits d’enregistrement dans la mesure où ce contrat correspond à une location assortie d’une promesse de vente immobilière.
Du côté du vendeur maintenant, la cession entraine le calcul d’une plus-value. Dans certains cas, cette plus-value correspond au prix de vente du contrat. C’est notamment le cas lorsque le crédit preneur n’a pas rapporté de loyers à son résultat imposable. En pareil cas, le contrat constitue un élément de l’actif immobilisé et sa valeur au bilan est nulle.
Il s’agira d’une plus-value à court terme à hauteur d’une certaine quote-part, le surplus étant une plus-value à long terme. Dans ce cas de figure, nous devons donc chiffrer un gain imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, et un autre gain soumis au taux forfaitaire de 12,8% et aux prélèvements sociaux.
Lorsque l’intérêt du vendeur rencontre celui de l’acheteur, alors la cession du contrat peut s’envisager.
Vaut-il mieux céder le bien immobilier au contrat de crédit bail ?
L’autre option consiste à céder le bien immobilier. Cependant, encore faut-il avoir préalablement levé l’option pour que la société du vendeur devienne propriétaire de l’actif. Rappelons en effet que sans levée d’option, le bien n’apparait pas au bilan. Or nous avons vu précédemment que la levée d’option entrainait d’ores et déjà une fiscalité spécifique au crédit bail immobilier. En tant que conseils en fiscalité du crédit bail immobilier, notre travail consiste dans un premier temps à évaluer l’impôt à payer suite à la levée d’option.
Pour déterminer le prix de revient, le crédit preneur doit prendre en compte la réintégration fiscale du loyer du crédit bail. Les clients ont souvent du mal à comprendre en quoi consiste cette réintégration du crédit bail immobilier. En réalité, il s’agit ni plus ni moins que de replacer le propriétaire de l’actif qui lève l’option dans une situation comparable à celle qui aurait été la sienne s’il avait été propriétaire dès le départ. Ce calcul nécessite que votre avocat fiscaliste reconstitue un plan d’amortissement du bâtiment et une valeur nette comptable (« VNC ») théorique en retenant la méthode par composant. Une fois la VNC connue ainsi que le prix de levée d’option, nous pouvons déterminer le montant de de la réintégration fiscale.
Le montant du loyer à réintégrer permet de déterminer le prix de revient global de l’immeuble et, en soustrayant la valeur du terrain, nous connaissons le prix de revient de la construction.
Une fois toutes ces données connues nous pouvons chiffrer précisément la fiscalité liée à une levée d’option puis une vente de l’actif immobilier.
La comparaison du prix net de fiscalité avec celui tiré d’une cession du contrat nous permet alors de conseiller au mieux notre client. Parfois, l’écart entre une vente du bien et une cession du contrat de crédit bail est important.
Il faut préciser que, lorsque nous conseillons l’acheteur, nous tenons compte dans nos calculs de la fiscalité latente. Autrement dit, il faut soustraire du prix d’achat tous les impôts que l’acquéreur doit subit du fait de cette option, qu’il n’aurait pas à payer dans l’autre option. Cette fiscalité latente est propre au crédit bail immobilier. Il s’agit par exemple de la réintégration fiscale des loyers, ou encore de la plus-value liée à la levée d’option.
Quelle place pour le crédit bail immobilier en fiscalité patrimoniale ?
A côté des enjeux de fiscalité liée à l’activité professionnelle, le crédit bail immobilier pose également des questions en matière de fiscalité patrimoniale.
Le crédit bail immobilier permet-il d’éviter l’IFI ?
En ayant précisé que l’actif sous crédit bail immobilier ne figurait pas dans le patrimoine du crédit preneur, on aurait pu supposer que l’IFI repose sur le véritable propriétaire du bien. Or le véritable propriétaire du bien n’est autre que le crédit bailleur c’est-à-dire la banque ayant financé l’opération.
Pourtant, une règle spécifique prévoit que le redevable de l’IFI est bien le crédit preneur qui doit intégrer le bien dans son patrimoine. La valeur à déclarer est celle du 1er janvier de l’année concernée.
La question se pose dès lors de savoir si le crédit bail n’est pas pénalisé par rapport à un financement classique, puisque, pour rappel, aucune dette bancaire ne figure au passif. Cependant, pour assurer l’égalité de traitement le législateur autorise le crédit preneur à déduire de la valeur vénale le montant des loyers restant à courir jusqu’à l’échéance du crédit bail immobilier.
Autrement dit, au plus le temps passe, au moins les loyers restant à courir sont importants. Par conséquent, la dette déductible diminue et la valeur nette du patrimoine immobilier augmente du fait du crédit bail. Nos clients nous sollicitent régulièrement pour effectuer une comparaison de l’IFI à payer entre un financement par emprunt et un crédit bail immobilier. Nos outils nous permettant de simuler l’IFI sur plusieurs années selon un emprunt amortissable, ou des loyers à régler. Rappelons simplement que généralement, l’emprunt bancaire se traduit aussi par un apport initial de l’ordre de 10 à 20%, voire plus, de la valeur du bien. Cet apport crée de la valeur taxable à l’IFI dès le départ. A l’inverse en crédit bail immobilier, sauf cas de loyer majoré, aucun apport n’est injecté par le crédit preneur, ce qui retarde le déclenchement de l’IFI dans le temps.
Précisons aussi que la valeur nette du bien est réduite du montant de l’option d’achat. Parfois, le montant de cette option est anecdotique, mais dans d’autres cas il peut s’agir d’un montant non négligeable qui doit être pris en compte dans le calcul.
Le législateur a cru bon de préciser que ces règles s’appliquaient à la fois à la détention d’un contrat de crédit bail immobilier directement par le redevable, mais aussi lorsque le contrat appartient à une société dans laquelle le redevable détient des parts sociales.
Le crédit bail immobilier pose enfin d’autres questions relatives à l’IFI, plus complexes et notamment pour l’exonération des biens professionnels. Des questions posées à l’administration fiscale demeurent toujours sans réponse à ce jour. Le cas le plus fréquent concerne la SCI crédit preneur qui sous loue le bâtiment à la société exploitante mais dans laquelle le redevable ne remplit pas les conditions de fonctions de direction. Cela concerne tous ceux détenant la société opérationnelle par l’intermédiaire d’une holding. Lorsque cette holding revêt la qualité de holding animatrice, une structuration peut permettre de bénéficier d’une exonération IFI sur le crédit bail immobilier de la SCI. Parfois, des modifications de détention du capital ou statutaires doivent avoir lieu pour entrer dans le champ d’une exonération d’IFI.
Peut-on bénéficier d’un sursis ou report d’imposition en crédit bail ?
Préalablement à la cession du contrat ou levée d’option du crédit bail, il s’avère parfois opportun de restructurer la détention de la SCI porteuse du crédit bail. Dans certains cas nous conseillons de reclasser les titres de la SCI sous une autre société du groupe assujettie à l’IS.
Ainsi, la SCI jusqu’alors translucide devient détenue par une personne morale soumise à l’IS ce qui entraine certaines conséquences fiscales.
Si le reclassement a lieu par voie d’apport de titres, l’application du sursis d’imposition prévu à l’article 150 UB II semble envisageable. Pourtant dans certains cas de figure la nature particulière du crédit bail fait échec à ce dispositif de sursis. En effet, il faut noter que les droits conférés par le crédit bail immobilier ont une nature mobilière et non pas immobilière. Dès lors, l’analyse des textes et de la jurisprudence peut aboutir à considérer la société porteuse du contrat comme étant ou n’étant pas à prépondérance immobilière. Or s’il ne s’agit pas d’une société à prépondérance immobilière, le dispositif du sursis ne s’applique pas.
A l’inverse, cela signifie que l’autre mécanisme de différé d’imposition peut s’appliquer. Il s’agit du report d’imposition prévu par l’article 150-0 B ter du code général des impôts. A l’inverse du sursis, la plus-value est bien déterminée mais non immédiatement imposée. Dans ce cas de figure, certaines conditions doivent être remplies à la fois par la société porteuse du crédit bail immobilier et la société bénéficiaire de l’apport. Lorsque l’opération réunit toutes les conditions, les titres de la SCI peuvent faire l’objet d’un apport à une société soumise à l’IS sans fiscalité. Cela permet ainsi au dirigeant de changer de régime fiscal sans frottement sur l’apport.
Le reclassement peut avoir lieu par voie de cession des titres, mais il ne s’agit pas non plus d’une cession de titres de société à prépondérance immobilière compte tenu des droits particuliers du crédit bail immobilier. Autrement dit, on devrait appliquer dans la majorité des cas la flat tax au taux forfaitaire de 30%. La question des droits d’enregistrement n’a pas encore reçu de réponse explicite de la part de l’administration. Notre cabinet l’a pourtant sollicité. A ce jour et en l’absence de confirmation expresse, il demeure probable que la cession de titres d’une SCI portant un crédit bail supporte des droits d’enregistrement. Cependant ce n’est pas le taux de 5% qui devrait s’appliquer. Pour connaitre le traitement fiscal précis applicable à votre opération de cession, veuillez nous consulter.