L’achat d’un bien immobilier pour y exercer son activité professionnelle peut bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Le schéma consiste à faire acheter le bien par une société civile immobilière en démembrant la propriété des parts sociales.
Les associés de la société effectuent une cession temporaire d’usufruit au profit de leur société d’exploitation.
L’intervention d’un avocat en fiscalité immobilière permet de sécuriser le montage notamment au regard du risque d’abus de droit.
Conditions pour réaliser la cession d’usufruit temporaire
Ces conditions tiennent à la nature des biens immobiliers achetés, ainsi qu’à des ratios financiers qu’il faut respecter.
Démembrement de propriété portant sur des locaux d’exploitation
Le schéma fiscal optimisant nécessite de porter sur une certaine typologie d’immeubles.
Cela concerne en premier lieu les locaux commerciaux dans lesquels le client exploite son fonds de commerce. Par exemple, il peut s’agir d’un tabac, d’une enseigne de prêt à porter ou d’un artisan. Cela concerne également les locaux professionnels, notamment pour les professions médicales ou autres professions réglementées.
A contrario, une cession temporaire d’usufruit ne peut pas porter sur des actifs immobiliers à usage d’habitation, hors rares exceptions.
En effet, l’un des arguments permettant de combattre l’abus de droit consiste à démontrer que le schéma a permis à l’usufruitier de maîtriser son bail commercial. Or si le bail conclu vise un preneur particulier, l’argument n’a aucune valeur.
Plus précisément, cet axe de défense présente une réelle portée lorsque la société usufruitière des parts sociales est aussi la société exploitante. Autrement dit, la société d’exploitation achète l’usufruit des parts de la société civile immobilière et, ce faisant, contrôle son loyer et les conditions de la location.
Il existe tout un travail de réflexion à mener en amont de l’opération afin de justifier que la cession d’usufruit a eu lieu au profit de la société exploitante.
Trésorerie attribuée au bénéfice de l’usufruitier
L’autre condition permettant d’avancer sur ce montage fiscal concerne le respect de certains ratios.
En premier lieu, le résultat comptable de la société civile immobilière doit être positif et conséquent. A défaut, l’usufruitier n’obtiendra aucun gain financier de son usufruit. Cela affaiblit considérablement notre position en cas de contrôle fiscal. Afin d’avoir un résultat comptable important, il convient par exemple de réduire les amortissements.
En second lieu, la société propriétaire du bien immobilier doit dégager une trésorerie positive. La trésorerie se calcule par différence entre les encaissements et les décaissements y compris l’impôt.
En cas de résultat comptable bénéficiaire mais de trésorerie négative, l’usufruitier n’a droit à rien. Cette situation pose un réel problème de justification. En revanche, si le résultat et la trésorerie sont positifs, l’usufruitier encaisse des revenus.
Il faut que la rentabilité pour l’usufruitier atteigne un certain niveau pour que l’avocat fiscaliste soit suffisamment à l’aise avec le montage. En deçà, l’intérêt financier ne prévaudra pas sur l’intérêt exclusivement fiscal.
Par conséquent, les premières vérifications à effectuer pour la mise en place d’un démembrement ont trait à deux facteurs essentiels. D’une part, l’achat de locaux d’exploitation, et d’autre part l’existence d’un résultat net positif.
Le client interroge souvent son conseil sur les conséquences d’un arrêt d’activité en cours de montage. Dès lors que la cessation d’activité n’intervient pas un instant de raison après la cession d’usufruit, les critiques éventuelles demeurent peu inquiétantes. En revanche, il ne faut pas créer artificiellement une structure dans le but principal d’économiser l’impôt.
Comment mettre en œuvre une cession temporaire d’usufruit ?
L’exécution des opérations a une importance relative dans le fonctionnement du schéma.
Immatriculation des structures et calendrier
La société exploitante doit préexister. A défaut, il faut la constituer dès le début puisqu’elle va devoir acquérir l’usufruit des parts sociales de la société civile.
La société propriétaire du bien achètera le bien immobilier. Avant l’acquisition de l’immeuble, il faut impérativement que l’acte de démembrement ait eu lieu. En effet, si la cession temporaire d’usufruit intervient après achat du bien, l’article 13.5 du code général des impôts s’applique. Cet article aboutit à imposer au barème progressif, en revenus fonciers, le prix de cession de l’usufruit. Le schéma ne présente plus d’intérêt fiscal.
Une fois la société civile constituée par les personnes physiques, un acte de démembrement lie les associés de la SCI et la société exploitante. Cet acte constitue une cession d’usufruit temporaire. Il ne s’agit pas d’une donation à titre gratuit. Par conséquent, il ne convient pas de faire rédiger l’acte par un notaire mais par un avocat. Les personnes physiques associées de la société civile cèdent l’usufruit de leurs parts sociales au profit de la société d’exploitation. Le prix de cession se détermine en fonction de la valeur des parts. Lorsque le démembrement à lieu juste après la constitution, la valeur correspond au capital social.
Les parties signent l’acte de démembrement. Celui-ci part ensuite au service de l’enregistrement pour être tamponné. La rédaction de l’acte fait partie des éléments déterminants. Une approximation rend le schéma bancal et à risque.
Le second point important concerne la rédaction des statuts de la SCI. Il s’agit d’insérer des clauses inhabituelles mais indispensables au fonctionnement du montage. En effet, la société possède comme associés des personnes physiques et une société exploitante. La répartition des droits de vote nécessite une adaptation. Le nu-propriétaire n’aura pas les mêmes droits que dans une autre situation.
Intérêt fiscal de la cession d’usufruit
Une fois le schéma mise en place, la fiscalité appliquée au schéma permet certaines optimisations.
Les loyers versés par la société exploitante à la SCI supportent l’impôt sur les sociétés. Autrement dit, les revenus locatifs bénéficient de règles fiscales avantageuses. Par exemple, le bien immobilier s’amortit et le taux d’imposition reste mesuré à 25% maximum.
Le résultat net dégagé dans la société civile doit remonter dans la société usufruitière. Il s’agit donc d’une distribution de dividende au sens juridique. En revanche fiscalement, la trésorerie remonte sans aucun frottement chez l’exploitante.
Le démembrement prend fin à la date prévue dans l’acte. A compter de cette date, l’usufruit rejoint la nue-propriété en franchise d’impôt. La société exploitante sort du capital de la société civile. Les associés personnes physiques redeviennent l’équivalent d’un plein propriétaire.
S’ils décident de vendre l’actif immobilier, le régime fiscal applicable sera celui des plus-values immobilières. Il s’agit d’une fiscalité des particuliers très avantageuse. En effet, la plus-value bénéficie d’abattements pour durée de détention et d’un calcul favorable. L’impôt sur la plus-value restera mesuré et raisonnable. Parfois, il n’y a aucune imposition à régler, par exemple si le bien vendu a fait l’objet d’une acquisition il y a plus de 30 ans.
En synthèse, la comparaison entre une acquisition via une cession temporaire d’usufruit et une acquisition classique démontre des écarts importants. Quel que soit le prix d’achat du bien immobilier, le scénario d’un démembrement temporaire présente des intérêts fiscaux indéniables. Il demeure cependant indispensable de vous faire accompagner par un professionnel du droit fiscal. En effet, toute approximation ou oubli dans l’analyse du schéma portera préjudice.