La fiscalité immobilière offre de nombreuses possibilités d’optimisation. Il peut s’agir de réduire l’imposition des loyers, exonérer une plus-value ou encore transmettre le patrimoine à ses enfants.
La société en commandite simple constitue un outil fiscalement intéressant pour le contribuable.
Elle permet de réduire la charge fiscale des restructurations portant sur des immeubles.
Forme méconnue des praticiens, elle implique toutefois une connaissance pointue des règles juridiques et du droit fiscal. Le cabinet AGBC AVOCATS, avocat fiscaliste à Lyon et sur toute la France, spécialisé en fiscalité des biens immobiliers peut vous assister dans la mise en place de ce schéma.
A quoi sert une société en commandite simple ?
Il s’agit d’une forme de société relativement ancienne. Elle nécessite de respecter certaines conditions fiscales pour l’envisager.
La distinction entre les commanditaires et commandités
L’étymologie provient du latin « commandere » qui signifie confier et qui remonte au moyen-âge. A cette époque, l’entrepreneur qui recherchait un financement pour mener ses affaires commerciales pouvait conclure un contrat de commande avec un financier. Ce contrat consistait en une association entre deux personnes, l’une qui prenait les risques de l’exploitation, l’autre qui investissait ses capitaux.
Le risque pesait donc sur chaque associé. Le marchand risquait de perdre son emploi et de ne rien toucher comme rémunération à la fin du contrat. L’apporteur financier risquait de perdre son apport initial.
En France, ce contrat intègre le code de commerce en 1807. Dès le 19ème siècle, la commandite simple séduit les familles d’industriels en recherche de financements.
Progressivement, elle perd en intérêt face à la société à responsabilité limitée. La société en commandite devient une forme peu utilisée au 21ème siècle. Cependant, elle revient dans la pratique des avocats fiscalistes à la fin des années 2000.
La société en commandite simple version 2022 conserve les avantages de sa version initiale du moyen-âge. Elle se constitue toujours de deux catégories d’associés, les commandités et les commanditaires.
L’associé commandité s’assimile au marchand de l’époque. Il prend le risque de l’exploitation dans la société et peut tout perdre, à tout le moins ne rien percevoir. L’associé commanditaire à l’inverse investit des capitaux financiers. Il n’attend aucun gain substantiel à l’issue de l’investissement. Il exige juste une rentabilité récurrente, autrement dit annuelle, des capitaux investis.
Cette distinction entre les rôles des associés se retrouve dans leur statut juridique.
Le commandité s’assimile à l’associé en nom d’une société en nom collectif. Autrement dit, il s’agit d’un commerçant responsable solidairement et indéfiniment. Par exemple, il supportera les dettes non payées par la société en commandite directement.
Le commanditaire équivaut à un associé d’une société par actions. Sa responsabilité se limite à son apport initial. Il ne court donc aucun risque si l’activité exercée par la commandite simple ne fonctionne pas.
Une distinction qui présente un intérêt en fiscalité immobilière
La société en commandite simple fait partie de la liste des sociétés translucides (article 8 du code général des impôts).
L’associé commandité supporte personnellement l’impôt sur la part des bénéficies lui revenant. Autrement dit, il s’agit du régime d’imposition des sociétés de personnes. Le régime fiscal dépend de plusieurs facteurs complexes. Lorsque la société en commandite loue des immeubles nus, l’associé relève des revenus fonciers. Il devra donc payer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
En revanche, la part de bénéfice qui revient au commanditaire supporte l’impôt sur les sociétés. Cette règle s’applique quel que soit la nature de l’associé commanditaire. Par exemple, il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale. S’il s’agit d’une personne physique, la distribution du bénéfice supportera également la flat-tax.
La société en commandite simple présente donc cette dualité au plan fiscal.
Ce double régime d’imposition présente un intérêt en matière immobilière. Lorsque la société devient propriétaire d’un bien qu’elle loue, l’avocat fiscaliste peut proposer un schéma avantageux.
Il consiste à répartir les bénéfices de la commandite en respectant la distinction historique des associés.
Le commandité percevra l’essentiel de la plus-value immobilière en sa qualité de maître de l’affaire. A contrario, il n’aura droit qu’à une part infime des revenus locatifs récurrents.
Le commanditaire quant à lui encaissera chaque année une majeure partie du bénéfice courant. Cela équivaudra à rémunérer son apport financier. En revanche, il ne touchera qu’une faible partie du gain issu de la revente du bien immobilier.
L’ingéniosité du montage réside donc dans la différenciation des bénéfices, se traduisant par une fiscalité idéale pour chaque associé. Le commandité n’aura qu’un faible frottement en revenus fonciers, régime souvent désavantageux. A l’inverse il bénéficiera du régime fiscal très favorable des plus-values des particuliers. Ce régime permet d’appliquer des abattements pour durée de détention. Il aboutit à une exonération fiscale totale au bout de 30 ans.
Le commanditaire se verra appliquer les règles favorables de l’impôt sur les sociétés durant toute la période de location. Le résultat locatif prendra en compte l’amortissement du bien ainsi que toutes les charges déductibles. En revanche, le régime des plus-value professionnelles ne s’appliquera que sur une très faible fraction du résultat lui revenant. Or cela constitue un avantage, car il s’agit de modalités d’imposition défavorables.
Dans quel cas utiliser la société en commandite simple ?
Malgré les avantages fiscaux, cette société s’utilise avec parcimonie en veillant au respect de la règlementation. Elle implique également de faire certaines concessions accessoires.
Commandite simple et abus de droit fiscal
Le schéma présente le même risque de critiques qu’en cas de cession d’usufruit temporaire. Cela signifie que l’avocat expert en fiscalité doit valider en amont la faisabilité du schéma. L’analyse porte sur plusieurs points.
La société en commandite simple se prête plutôt bien à des immeubles locatifs. Il peut s’agir de locaux commerciaux mais aussi de biens à usage d’habitation. Dans ce dernier cas en revanche, il faudra obligatoirement assortir le schéma d’une transmission. En effet, pour éviter la critique de l’administration fiscale, les associés donneront leurs parts. Cette donation réalisée par notaire constitue un argument fondamental. Nous en avons besoin pour justifier l’absence de but exclusivement fiscal.
Plus précisément, la donation peut ne porter que sur la nue-propriété. Au demeurant, les parents restent usufruitiers et perçoivent en cette qualité les fruits locatifs. Cependant, notre cabinet demeure convaincu qu’une certaine quotité des parts doit être donnée en pleine propriété. Cet élément donne de la substance à la transmission et accentue notre justification en cas de contrôle fiscal.
Lorsque l’argument de transmission ne s’applique pas, il faut en trouver d’autres. Par exemple, il peut s’agir d’un argument économique. Cela vise le cas des immeubles qui génèrent une trésorerie positive. En effet, lorsque les fruits encaissés par le commanditaire sont substantiels, l’économie de l’opération se justifie. Il convient toutefois d’y ajouter d’autres arguments, notamment juridiques.
Attention, la société en commandite demeure complexe à mettre en œuvre pour les professions réglementées. Il ne faut pas oublier que l’associé commandité a la qualité de commerçant. Or un médecin ne peut pas revêtir cette qualité. Il s’agit d’une situation épineuse que l’on a du mal à régler. La solution qui consisterait à interposer une société à responsabilité limitée entre le professionnel et la commandite n’est pas idéale. En effet, cela revient à limiter la responsabilité du commandité et anéantit la justification fiscale fondée sur une distinction des rôles et des obligations.
Les concessions à faire pour créer une commandite simple
L’associé commandité a la qualité de commerçant. Il cotise donc au régime des travailleurs indépendants et supporte les charges sociales. Lorsque la société porte un projet immobilier, on se retrouve avec une situation particulière. En effet, le commandité relève du régime des revenus fonciers et doit supporter les prélèvements sociaux calculés selon un taux fixe de 17,2%. Or les prélèvements sociaux ne peuvent faire doublon avec les cotisations sociales, et l’on a du mal à concevoir d’appliquer des charges sociales sur un revenu locatif nu.
En pratique, l’associé commandité ne supporte pas les cotisations sociales, seulement les prélèvements sociaux. En revanche, il restera redevable d’une cotisation minimale, d’environ 1 000 euros par an. Cette cotisation ne sera toutefois pas due si le commandité possède déjà la qualité d’assujetti par ailleurs. Cela vise par exemple le cas des commerçants indépendants qui cotisent déjà à l’URSSAF sur leur profession principale.
L’autre concession a trait aux frottements fiscaux. Contrairement à un démembrement temporaire qui fonctionne sur 100% des résultats courants et exceptionnels, une commandite ne permet pas d’aboutir à cette répartition. En effet, attribuer la totalité du résultat courant au commanditaire serait idéal mais constitue une clause léonine. Il en va de même pour le résultat exceptionnel lors de la revente. La pratique doit donc fixer un seuil qui lui apparait comme cohérent au plan des grands principes. Cette clef de répartition dépend de chaque cas de figure. Il faut impérativement consulter un professionnel en amont.
A contrario, la société en commandite simple présente un intérêt de taille rapport au démembrement de propriété. Le schéma fonctionne sur la durée sans avoir à se fixer un horizon précis. Alors que la cession d’usufruit est par nature « temporaire », l’intérêt fiscal d’une commandite repose sur l’attribution des bénéfices. Cette différence permet d’avoir un montage fiscal très souple, fonctionnant aussi bien pendant 5 ans ou 50 ans. Cet avantage de taille fait qu’aujourd’hui, les avocats en droit fiscal tendent à privilégier la société en commandite.
Focus sur la société en commandite simple et la fiscalité immobilière
La société en commandite simple (SCS) constitue une forme juridique qui se distingue par sa souplesse et sa capacité à s’adapter aux besoins des entrepreneurs. Elle présente également des atouts pour gérer la fiscalité immobilière, notamment pour réduire la charge fiscale des restructurations portant sur des immeubles. Les experts d’AGBC AVOCATS vous apportent toutes les informations nécessaires pour comprendre cette structure juridique.
Les caractéristiques de la société en commandite simple
La société en commandite simple comprend deux catégories d’associés :
- Les commandités :
Ils ont la qualité de commerçants et demeurent responsables indéfiniment et solidairement des dettes sociales. Ils assurent la gestion de la société et représentent la personnalité morale de l’entité.
- Les commanditaires :
Il ne s’agit pas de commerçants et leur responsabilité se limite au montant des apports. Il peut s’agir d’une participation financière ou en nature, mais ils n’interviennent généralement pas dans la gestion quotidienne de la société.
L'existence juridique de la société en commandite simple
La SCS a une existence juridique distincte de celle de ses associés, avec une personnalité morale propre. Cette particularité lui confère une certaine sécurité et permet d’éviter la confusion entre les biens personnels et ceux de la société. Elle est soumise aux mêmes obligations légales que les autres formes juridiques, comme la tenue d’une comptabilité ou le respect des règles relatives au capital social.
Cependant, il faut noter que la rédaction d’un contrat de société en commandite simple nécessite un certain formalisme. Il s’agit notamment d’identifier les commandités et les commanditaires. La constitution de cette société doit également faire l’objet d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Le rôle de la fiscalité immobilière dans la SCS
Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier ou de procéder à des restructurations de patrimoine immobilier, la société en commandite simple peut présenter certains avantages fiscaux non négligeables. Les spécialistes d’AGBC AVOCATS sont là pour vous accompagner dans vos démarches pour profiter de ces opportunités.
Réduire la charge fiscale des restructurations portant sur des immeubles
La société en commandite simple permet de mettre en place des montages financiers et juridiques optimisés pour alléger la charge fiscale lors des opérations de restructuration ou de cession d’immeubles.
En effet, la SCS offre une grande flexibilité en matière de répartition des bénéfices et des pertes entre les associés. Les commanditaires peuvent ainsi bénéficier d’une part plus importante des revenus locatifs ou tirés de la vente d’immeubles, à condition de respecter certaines conditions légales.
De plus, les travaux réalisés sur le patrimoine immobilier peuvent être financés par la SCS en tant que charge déductible, permettant ainsi de réduire l’impôt sur les sociétés. Le recours à cette forme juridique facilite également le transfert de propriété des immeubles sans entraîner de droits de mutation ou d’enregistrement.
Les avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers
En optant pour une société en commandite simple dans le cadre d’un investissement immobilier, les commanditaires peuvent profiter de certains avantages fiscaux, tels que :
- La réduction de l’impôt sur le revenu :
Grâce à la fiscalité avantageuse de la SCS, les commanditaires ne souffrent d’aucune imposition personnelle.
- L’exonération ou la réduction des droits de donation et de succession :
Dans le cas où un bien immobilier est transmis à titre gratuit au sein d’une société en commandite simple, il est possible de bénéficier d’une exonération partielle ou totale des droits de mutation à titre gratuit, sous certaines conditions.
Une étape cruciale : le choix de l'expertise en fiscalité
Lorsque l’on souhaite créer ou restructurer une société en commandite simple, il est essentiel de faire appel à des experts fiscaliste tels qu’AGBC AVOCATS. En effet, leur expertise et leur connaissance approfondie du droit des sociétés et de la fiscalité immobilière vous permettront de mettre en place une stratégie adaptée à vos besoins et à la législation en vigueur.
N’hésitez pas à contacter AGBC AVOCATS pour obtenir des conseils personnalisés et un accompagnement sur-mesure dans toutes les étapes de votre projet, que ce soit lors de la création de votre société en commandite simple ou lors de son évolution.