L’impôt sur la fortune immobilière s’applique aux particuliers qui détiennent directement ou indirectement un patrimoine immobilier dont la valeur vénale excède un certain seuil.
Comme son nom l’indique, il frappe la valeur vénale du patrimoine. En ce sens, il contribue à la fiscalité d’ensemble applicable à un patrimoine immobilier, et s’ajoute à l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la transmission, ou encore les impôts locaux.
Avant d’être ciblé sur les actifs immobiliers, l’impôt sur la fortune aussi appelé « ISF » s’appliquait à l’ensemble du patrimoine des particuliers fortunés. Par exemple, entraient dans son champ d’application les actions et parts sociales, ou encore les objets d’art.
Depuis son recentrage sur la fortune immobilière, cet impôt concerne moins de contribuables. Cependant, au fil des modifications successives, le législateur a durci son régime et il devient particulièrement complexe d’y échapper.
Certaines solutions de structuration permettent encore de réduire l’impôt sur la fortune mais nécessitent une grande prudence dans l’approche.
Afin d’optimiser le patrimoine taxable à l’IFI, plusieurs paramètres doivent être pris en compte, dont la dette bancaire, la détention via des sociétés, la création d’une holding ou encore l’exonération des actifs professionnels.
En tant qu’avocat fiscaliste et experts en impôt sur la fortune immobilière, nous vous accompagnons à la fois dans le conseil de structuration, mais également pour la déclaration annuelle et en cas de contrôle IFI.
Comment optimiser sa situation pour l’impôt sur la fortune ?
Il existe plusieurs outils juridiques qui font varier la détention et la valeur d’un patrimoine immobilier.
Faut-il constituer une société pour échapper à l’impôt sur la fortune ?
De prime abord, créer une société n’est d’aucune utilité puisque l’IFI s’applique aux biens immobiliers détenus directement ou indirectement. Autrement dit, le particulier devra s’acquitter de l’impôt peu importe qu’il détienne son patrimoine en nom propre ou au travers une SCI ou une holding.
En effet, lorsque le bien figure à l’actif d’une société, le contribuable doit déclarer chaque année la valeur vénale des titres sur le formulaire n°2042-IFI.
Cependant, il faut souligner qu’un bien immobilier détenu par une société aboutira systématiquement à une valeur imposable différente du même bien détenu directement. Plusieurs spécificités s’appliquent aux immeubles détenus en société.
Par exemple, l’administration fiscale admet l’application d’une décote dans la mesure où la détention indirecte affecte la liquidité du bien.
En outre, certains passifs déductibles de l’IFI font l’objet d’un traitement différent selon qu’il existe une SCI ou non.
Enfin, certaines règles du code général des impôts s’appliquent uniquement aux titres de sociétés et non aux immeubles détenus en nom propre.
Pour toutes ces raisons, nous recommandons aux redevables de l’impôt sur la fortune de nous consulter sur l’opportunité de créer une société.
Peut-on déduire toutes les dettes financières pour l’impôt sur la fortune ?
Lorsque vous développez votre patrimoine immobilier, vous avez généralement recours à un financement bancaire. Parfois, l’acheteur complète l’emprunt par d’autres sources de financement.
Par exemple, si l’acquisition a lieu par une SCI, l’associé peut apporter un compte courant d’associé. Il s’agit en pratique d’un prêt que fait l’associé à la société, que celle-ci peut utiliser pour acheter un bien immobilier. Peut-on déduire le compte courant d’associé de la valeur des parts pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière ? Cette pratique connue depuis de nombreuses années a fait souvent réagir l’administration fiscale. Aujourd’hui, la loi encadre fortement cette déduction et vous devez impérativement vous faire accompagner pour prendre les bonnes décisions. Dans certains cas, le compte courant d’associé s’imputera sur la valeur du bien. Dans d’autres cas il faudra l’exclure et ne pas en tenir compte. Cela signifie que la valeur des parts sociales ne retiendra pas le prêt de l’associé et que la valeur augmentera mécaniquement.
Outre la déduction, on peut aussi s’interroger sur l’amortissement du compte courant d’associé pour l’IFI. Certaines règles s’appliquent aux prêts sans terme et imposant d’être particulièrement prudent dans l’analyse.
Le contribuable peut aussi faire appel à un prêt familial. Dans ce cas, des règles anti-abus limitent également la déductibilité de la dette. Plus globalement, le législateur a souhaité encadrer les schémas optimisant consistant à déduire une dette contractée auprès d’un proche du redevable de l’impôt sur la fortune.
Quelle assistance pour la déclaration à l’impôt sur la fortune immobilière ?
Nous vous accompagnons pour déclarer le patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune chaque année.
La déclaration IFI doit être souscrite chaque année
L’impôt sur la fortune immobilière est purement déclaratif et repose sur une action volontaire du contribuable. A l’inverse d’autres impositions qui résultent d’une action de la part de l’administration, c’est au propriétaire d’estimer s’il doit déclarer ou non l’IFI.
Le seuil d’assujettissement à l’impôt sur la fortune est aujourd’hui fixé à 1 300 000 €. Ce montant correspond à la valeur nette du patrimoine immobilier calculée au 1er janvier de chaque année civile. Si le contribuable estime avoir un patrimoine supérieur à cette valeur, il doit déclarer l’IFI. A l’inverse si son patrimoine n’atteint pas encore ce montant, inutile de souscrire un formulaire déclaratif.
La déclaration s’opère sur un formulaire n°2042-IFI. Il se remplit en même temps que la déclaration des revenus de l’année précédente. Nous vous aidons dans le remplissage de cette obligation déclarative et pouvons vous fournir le calcul précis de l’impôt sur la fortune à payer. Plus précisément, le calcul s’opère en plusieurs temps et répond à une méthodologie particulière. Il s’agit d’un calcul complexe en présence de société. Dans ce cas il faudra calculer la valeur vénale des titres, appliquer le ratio immobilier et déterminer la part taxable à l’IFI.
Une fois le calcul terminé, le contribuable doit déduire ce que l’on l’appelle l’IFI théorique. En effet, l’IFI constitue une dette pour l’impôt sur la fortune. Autrement dit, il est lui-même déductible de l’impôt.
Sur la déclaration d’impôt sur la fortune, vous devez distinguer les actifs bâtis et non bâtis, ainsi que ceux détenus directement ou indirectement. Plusieurs annexes accompagnent la déclaration. Vous devez renseigner votre état civil et signer le formulaire IFI. Vous retrouvez chaque année la date limite de déclaration IFI sur le site de l’administration fiscale.
Quel est le délai de prescription de l’impôt sur la fortune ?
L’impôt sur la fortune étant déclaratif, l’administration peut contrôle la situation des contribuables. A ce titre elle peut mener ce que l’on appelle un examen de la situation fiscale personnelle du contribuable. Dans le cadre de ce contrôle IFI, le service estime parfois que le redevable a manqué à ses obligations. Par exemple, en recalculant le patrimoine immobilier, elle s’aperçoit que celui-ci excède le seuil d’assujettissement.
Cependant, le contrôle s’inscrit dans un délai de prescription. Au-delà de ce délai l’administration ne peut plus rectifier l’IFI.
Généralement ce délai expire le 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’exigibilité. Par exemple, pour l’IFI dû au titre de l’année 2020, le délai d’action de l’administration s’éteint le 31 décembre 2023. Attention car ce délai ne s’applique qu’en cas de déclaration du contribuable. Autrement dit, il faut que le propriétaire ait fait une déclaration 2042-IFI en 2020.
En revanche, si le contribuable n’a jamais déclaré l’impôt sur la fortune, alors l’administration bénéficie d’un délai rallongé de 3 ans supplémentaires. Autrement dit, elle pourra rectifier jusqu’au 31 décembre de la sixième année qui suit l’exigibilité.
En pratique nous conseillons toujours à nos clients de faire une déclaration à néant pour raccourir le délai de prescription. Cela permet de limiter le risque de contrôle IFI ainsi que les pénalités. Cependant, cette déclaration à néant de la fortune immobilière doit être correctement souscrite. En l’absence de certains éléments indispensables, le service vérificateur pourra ne pas en tenir compte.
Comment répondre en cas de contrôle de l’impôt sur la fortune ?
La discussion avec l’administration peut porter sur plusieurs sujets différents.
Peut-on bénéficier d’une exonération d’IFI ?
Souvent, le contribuable n’a pas déclaré l’impôt sur la fortune en considérant qu’il en était exonéré. Cela concerne par exemple tous les biens à usage professionnel. Ainsi, le propriétaire d’un local commercial qu’il utilise pour les besoins de son activité ne le déclare pas à l’IFI. Parfois, cette omission se justifie car la loi autorise le redevable à exonérer son patrimoine immobilier dans certaines conditions.
Pourtant, le texte étant particulièrement complexe à appréhender, ce n’est pas le cas dans toutes les situations. En effet, selon la structuration de l’immobilier, un même actif peut bénéficier ou non de l’exonération des biens professionnels. Par exemple, selon la société qui détient le bien immobilier, l’exonération s’appliquera ou non.
L’administration fiscale dispose des connaissances nécessaires pour lire les textes fiscaux conformément à la loi. En revanche le contribuable n’a souvent pas la capacité à saisir les nuances et pièges législatifs. Il devient impératif de vous faire accompagner par un avocat fiscaliste spécialisé en impôt sur la fortune pour ne pas commettre d’erreur.
Le contrôle ne signifie pas que le redevable a tort. Parfois c’est l’administration qui se méprend sur la lecture de la loi fiscale et qui fait une mauvaise application. Le juge de l’impôt sur la fortune immobilière constitue un véritable garde-fou pour protéger les contribuables.
Comment valoriser son patrimoine pour l’impôt sur la fortune immobilière ?
L’autre sujet de discussion avec le fisc porte souvent sur l’évaluation des biens immobiliers. En effet, l’administration peut considérer que la valeur vénale retenue ne correspond pas à la valeur de marché. Par exemple, s’agissant d’immeubles situés en centre-ville, elle considèrera que le contribuable a sous-évalué la valeur réelle. Dans ce cas, elle peut rectifier la valeur. En procédant ainsi, il arrive que le contribuable entre dans le champ d’application de l’IFI. Mais elle peut aussi contrôler l’impôt sur la fortune des contribuables qui ont sciemment rempli leur obligation déclarative en minorant la valeur déclarée. En pareil cas, le montant d’IFI à payer augmente et le contribuable peut même passer dans une tranche d’imposition supérieure.
La valeur des immeubles pour l’impôt sur la fortune constitue un vrai débat dans lequel nous pouvons vous aider. Généralement l’administration fiscale se base sur des comparables. Ainsi, elle vérifie dans le même secteur combien se vendent d’autres biens immobiliers semblables aux vôtres. Le juge de l’impôt sur la fortune privilégie aussi cette méthode par comparaison.
Pour autant, le travail n’est pas aussi simple qu’il n’y parait puisqu’il peut y avoir débat. Par exemple, faut-il retenir la valeur réelle en l’état du bien ou son potentiel ? Parfois l’administration tente d’appliquer la méthode du bilan promoteur. Cela concerne les biens d’exception courtisés par les sociétés de promotion immobilière. Généralement, ces professionnels offrent un prix d’achat sensiblement supérieure à la valeur réelle d’un appartement. Néanmoins, tant que le bien n’est pas vendu, peut-on considérer que sa valeur doit correspondre à celle offerte par le promoteur ? Le juge ne s’est jamais rangé à cette analyse malgré les tentatives de l’administration. Vous devez être particulièrement vigilants à ce qu’écrit l’administration fiscale dans la proposition de rectification.
Peut-on régulariser sa situation à l’impôt sur la fortune immobilière ?
Il est toujours possible de souscrire une déclaration IFI.
Dans quel cas faut-il effectuer la régularisation IFI ?
Une régularisation de l’impôt sur la fortune immobilière s’avère nécessaire dans plusieurs cas de figure.
Il arrive très souvent que les contribuables omettent de déclarer leur patrimoine immobilier. Pour autant, l’administration ne contrôle pas tous les foyers fiscaux. Certains redevables ne reçoivent jamais de courrier indiquant un contrôle et il peut se passer plusieurs années sans que l’administration ne soit au courant.
Parfois le contribuable veut transmettre son patrimoine à ses enfants. Or une opération de transmission fait nécessairement appel à des actes qui vont éveiller les soupçons de l’administration. Afin de ne pas risquer un contrôle fiscal avec pénalités nous recommandons systématiquement de régulariser la situation déclarative IFI avant la transmission.
On fait la même recommandation avant de vendre un actif immobilier. La vente implique un acte notarié et donc un enregistrement aux impôts. Le service chargé de l’enregistrement pourra communiquer avec le service vérificateur pour inciter un contrôle IFI.
De la même manière, on conseille de régulariser son impôt sur la fortune lorsque les biens ne produisent que peu de revenus et que le propriétaire n’a pas les liquidités suffisantes pour payer les conséquences financières d’un contrôle. Dans ce cas, il pourrait se retrouver dans une situation très inconfortable après vérification, puisque le service exigerait le paiement de l’IFI sur 6 ans et des pénalités. Afin de ne pas jouer sur des montants importants et se retrouver piéger sans liquidités disponibles, nous recommandons de procéder à une régularisation.
Comment régulariser l’impôt sur la fortune immobilière ?
Régulariser l’impôt sur la fortune nécessite de prendre attache avec un avocat fiscaliste ayant l’habitude de la démarche. En outre il faut choisir un professionnel qui a déjà travaillé avec l’administration fiscale pour faciliter les échanges et fluidifier la démarche.
Une régularisation d’IFI implique une parfaite maîtrise de calcul mais aussi la connaissance de toutes les règles permettant de réduire la valeur déclarée. En effet, comment c’est le contribuable qui entame la démarche de régularisation, il peut se permettre de retenir des valeurs fourchette basse. Ce sera à l’administration de démontrer que ces valeurs sont trop faibles. Or cela s’avère en pratique très compliqué et le juge se range plutôt du côté des particuliers.
Par ailleurs il faut noter que l’administration qui reçoit un courrier de régularisation IFI est souvent plus accueillante. Elle sait qu’elle va récupérer l’impôt sur la fortune qu’elle n’aurait probablement pas pu recouvrir autrement. Autrement dit elle fait preuve de bienveillance et ne cherchera pas systématiquement à aller plus loin.
Le courrier d’accompagnement à la régularisation IFI requiert également la plus grande attention. Sa rédaction doit être soignée et comporter certaines mentions afin que la démarche se passe bien.
Généralement la régularisation se fait sans pénalité fiscale mais l’administration peut appliquer 10% de majoration. Ce montant est plus faible que la pénalité de 40% pour manquement délibéré qu’elle applique systématiquement en cas de contrôle fiscal.