La loi de finances pour 2024 contient des mesures fiscales qui modifient les règles applicables à plusieurs régimes intéressant les particuliers et professionnels.
AGBC AVOCATS vous propose une synthèse des principales mesures.
Parmi ces nouveautés fiscales 2024, on notera à propos des particuliers la réforme du pacte Dutreil et de nouveaux dispositifs anti-abus en matière de démembrement de propriété.
S’agissant de la fiscalité des entreprises et des professionnels, une modification de la parahôtellerie qui va poser de nouvelles difficultés d’interprétation.
Mesures de fiscalité patrimoniale
- ARTICLE 2 : indexation sur l’inflation du barème de l’impôt sur le revenu
Pour l’imposition des revenus perçus en 2023 et déclarés en 2024, les tranches marginales de l’IR sont revalorisées de 4,8% comme suit.
Revenus 2022 | Revenus 2023 | ||||
Revenu imposable | Tranche marginale | Revenu imposable | Tranche marginale | Supplément de revenus | |
En dessous de 10.777 euros | 0% | En dessous de 11.294 euros | 0% | 517 € | |
Entre 10.777 et 27.478 euros | 11% | Entre 11.295 et 28.797 euros | 11% | 801 € | |
Entre 27.478 et 78.570 euros | 30% | Entre 28.798 et 82.341 euros | 30% | 2 452 € | |
Entre 78.571 euros et 168.994 euros | 41% | Entre 82.342 euros et 177.106 euros | 41% | 4 341 € | |
Plus de 168.994 euros | 45% | Plus de 177.106 euros | 45% | 8 112 € | |
(*) le barème de l’impôt sur la fortune immobilière reste inchangé.
- ARTICLE 23 : modification du champ d’application du dispositif « Dutreil »
Le dispositif dit « Dutreil » permet de réaliser une transmission de patrimoine dans des conditions fiscales favorables, notamment grâce à l’application d’une exonération d’assiette à hauteur de 75% de la valeur.
1.La jurisprudence récente (Cour de cassation et Conseil d’Etat) avait admis l’application du dispositif « Dutreil » aux transmissions portant sur des locaux loués meublés/équipés (à usage d’habitation ou professionnel), ou sur des parts de sociétés donnant leurs immeubles en location meublée/équipée.
La loi de finances brise cette jurisprudence avec application rétroactive aux transmissions intervenues après le 17 octobre 2023.
Désormais, l’activité de l’entreprise transmise doit être qualifiée de commerciale au sens des articles 34 et 35 du code général des impôts, excluant ainsi toute activité de gestion de son propre patrimoine immobilier, qu’il s’agisse de location meublée ou non meublée. Les locaux professionnels et commerciaux loués équipés sont également concernés par cette exclusion.
Certaines activités liées à l’immobilier demeurent éligibles, notamment la para-hôtellerie. En matière de locaux professionnels et commerciaux, la réalisation de certaines prestations de services au profit du preneur peut également permettre de se placer dans le champ d’application du dispositif. Nous vous invitons à nous contacter à ce sujet.
2.La loi de finances précise par ailleurs que lorsque la société exerce une activité mixte (civile d’une part – location d’immeubles, placement de trésorerie par exemple – et commerciale d’autre part), la transmission est éligible au dispositif Dutreil si l’activité commerciale reste prépondérante.
3.Enfin, la loi de finances légalise la doctrine administrative déjà applicable aux holdings animatrices. Le code général des impôts prévoit désormais que la transmission de ces holdings est éligible au dispositif Dutreil. Il s’agit des sociétés dont l’activité principale est la participation active à la conduite de la politique du groupe, constituée des sociétés détenues directement et indirectement (contrairement à la définition traditionnelle de la holding animatrice qui ne vise que les détentions directes).
Ces modifications demeurent incomplètes et approximatives, sources d’incertitudes dans l’appréciation des conditions. Vous pouvez vous rapprochez de nous pour toute question en amont de la mise en œuvre.
- ARTICLE 26 : non déductibilité des dettes de quasi-usufruit dans le cadre d’une transmission à titre gratuit
Pour les successions ouvertes à compter de la promulgation de la loi, les dettes de restitution portant sur une somme d’argent dont le défunt s’est réservé l’usufruit ne sont plus déductibles de l’actif successoral. La mesure porte aussi bien (i) sur le démembrement de sommes d’argent que (ii) sur le prix de vente d’un bien dont la propriété avait été démembrée, tels que des parts de sociétés ou des biens immobiliers. Ce deuxième point vise par exemple le cas d’une donation portant sur la nue-propriété de parts sociales, suivie d’une vente desdites parts avec attribution du prix à l’usufruitier (ce que prévoient généralement les statuts protecteurs des droits des parents).
Le texte prévoit une clause de sauvegarde en précisant que le quasi-usufruit formé sur le prix de vente d’un bien dont la propriété est démembrée n’est pas concerné par cette mesure restrictive s’il est possible de démontrer que l’objectif n’est pas principalement fiscal.
Nous vous recommandons de nous consulter en amont :
– de toutes les transmissions à venir
– de toutes les constitutions de sociétés, et ce afin d’adapter la rédaction des statuts.
- ARTICLE 24 : précision de la condition de réinvestissement économique dans le cadre du report d’imposition prévu à l’article 150 0 B ter
Vous êtes concernés si vous avez effectué un schéma « d’apport-cession », c’est-à-dire un apport de titres à une société (dont la plus-value a été placée en report d’imposition) suivi d’une cession des titres apportés dans les 3 ans suivant l’apport.
Le réinvestissement économique portant sur 60% du prix de cession, permettant de ne pas mettre fin au report d’imposition sur la plus-value, répond à de nouvelles conditions lorsqu’il est réalisé au profit de fonds communs de placement, de sociétés de capital investissement ou de capital risque. Consultez-nous pour davantage de précisions.
Les conditions du réinvestissement économique restent inchangées pour les autres modalités de remploi.
- ARTICLE 27 : limitation des dettes déductibles pour le calcul de « l’IFI »
Pour rappel, le seuil d’imposition pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est fixé à 1.300.000 €. L’IFI s’applique aux immeubles et parts ou actions de sociétés détenant directement ou indirectement des biens ou droits immobiliers.
L’article 973 du code général des impôts est complété d’un paragraphe IV, qui exclut pour la valorisation des parts de sociétés les dettes non afférentes à un actif imposable. Cette nouvelle règle de calcul pénalise les associés de sociétés patrimoniales dont l’actif est composé de l’immobilier taxable mais aussi d’autres actifs (notamment de nature financière), supportant de la dette. Jusqu’à présent, les dettes afférentes à ces actifs non imposables réduisaient mécaniquement le ratio immobilier de la société.
La valeur taxable des titres de sociétés dont l’activité est mixte va mathématiquement augmenter, rendant opportunes certaines restructurations afin de séparer les actifs immobiliers de la société opérationnelle. Consultez-nous pour davantage de précisions.
Cette exclusion doit être prise en compte dans les déclarations d’IFI 2024.
- ARTICLE 45 : modification des plafonds et des taux d’abattements pour les meublés de tourisme
Désormais, les activités de location de locaux classés meublés de tourisme sont éligibles au régime micro-BIC si et seulement si le seuil annuel de 15 000 € de chiffre d’affaires hors taxe n’est pas dépassé au cours de l’année civile précédente ou de la pénultième année. Le Gouvernement a indiqué que ce seuil résultait d’une « erreur » législative et que le texte ne serait pas appliqué en l’état aux revenus 2023.
Les chambres d’hôtes continuent à relever du seuil de 188 700 € HT. Les locations meublées hors « meublé de tourisme » continuent à relever du seuil de 77 700 € HT.
L’abattement pour les meublés de tourisme n’est plus de 71% mais de 30%, aligné sur celui-ci régime microfoncier (location nue). Il reste de 50% pour les autres locations meublées, et de 71% pour les chambres d’hôtes, le tout sous certaines conditions.
Mesures de fiscalité pour les entreprises et professionnels
- ARTICLE 22 : incitation aux transmissions d’entreprises au profit des salariés et/ou des membres du groupe familial
La cession en pleine propriété d’un fonds de commerce, d’une entreprise individuelle ou de parts ou actions de sociétés bénéficie désormais d’un abattement 500 000 € sur l’assiette des droits de mutation (contre 300 000 € précédemment), lorsque le cessionnaire est un salarié ou un proche du cédant (conjoint, partenaire, ascendant/descendant, frère et sœur).
L’abattement de 500 000 € s’applique également aux donations en pleine propriété au profit de donataires titulaires d’un contrat de travail à durée indéterminée, sous certaines conditions.
- ARTICLE 84 : une condition à la qualification d’activité para-hôtelière est ajoutée à l’article 261 D
Pour rappel, la qualification de location meublée para-hôtelière emporte certaines conséquences notamment en matière d’IR (imposition des revenus, de la plus-value), d’IFI et de TVA.
En matière de TVA, cette qualification permet de récupérer la taxe acquittée sur le prix d’achat du bien ou celle relative aux travaux.
La taxation à la TVA des loyers tirés d’une activité de parahôtellerie implique que soient désormais réunies deux conditions cumulatives :
– Une prestation d’hébergement comprenant la mise à disposition d’un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge maison, accueil de la clientèle ;
– Une prestation d’hébergement n’excédant pas trente nuitées.
Malgré cette réécriture, le texte demeure incompatible avec les prescriptions de la directive TVA et la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne.
Attention, la nouvelle rédaction du texte exige que l’hébergement « comprenne » au moins trois des prestations listées ci-dessus. Cette nouvelle rédaction semble indiquer que les prestations doivent désormais être effectivement réalisées et non seulement proposées. La doctrine administrative relative à ce texte continue toutefois à s’appliquer.
- ARTICLE 91 : report du calendrier de mise en place pour la facturation électronique
Le calendrier initial imposait une mise en place au 1er janvier 2025 pour les ETI (entreprises de taille intermédiaire) et au 1er janvier 2026 pour les PME. Désormais, s’agissant de l’émission des factures, le texte renvoie au 1er septembre 2026 pour les ETI et au 1er septembre 2027 pour les PME.
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