Déclaration de succession : évaluation et contentieux de la valeur vénale immobilière

La déclaration de succession est une obligation déclarative rédigée par le notaire. Lorsque l’actif successoral comprend des biens immobiliers, les héritiers ou le notaire nous consultent pour déterminer la valeur vénale à retenir. Cet exercice est purement fiscal : il exige méthode, connaissance du marché et maîtrise des règles d’évaluation. Une valeur mal justifiée expose les héritiers à une rectification de l’administration, parfois plusieurs années après le dépôt de la déclaration.

AGBC AVOCATS réunit deux avocats fiscalistes spécialisés dans l’évaluation, le contrôle et le contentieux des valeurs immobilières en matière de transmission et de succession. Nous travaillons en étroite collaboration avec le notaire chargé de la déclaration. Notre intervention porte sur la valeur vénale des actifs immobiliers : construction du dossier de comparables, calcul des droits sur la base de la valeur retenue, anticipation des risques de rectification et traitement des impositions connexes.

La fiscalité d’une succession intégrant de l’immobilier ne se limite pas aux droits de mutation. Elle oblige à traiter simultanément la question de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) éventuellement non déclaré par le défunt, la plus-value immobilière potentielle en cas de vente après décès, et l’ensemble des obligations déclaratives afférentes. Cette approche transversale constitue le cœur de notre expertise en fiscalité patrimoniale.

I. La valeur vénale immobilière au cœur de la déclaration de succession

Les droits de succession frappent l’ensemble des biens transmis par le défunt à ses héritiers ou légataires, conformément aux dispositions du code général des impôts. Lorsque ces biens comprennent des immeubles, leur évaluation conditionne directement le montant des droits dus.

a) La notion de valeur vénale : définition et enjeux

La loi fiscale ne définit pas la valeur vénale. La jurisprudence et la doctrine administrative s’accordent cependant sur une définition constante : il s’agit du prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, abstraction faite de toute valeur de convenance (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10 n° 30). Cette conception est dite objective : elle s’apprécie du point de vue d’un acquéreur quelconque, et non d’un acheteur particulier animé par des motivations personnelles.

Cette distinction est fondamentale en pratique. Un promoteur immobilier ou un acquéreur fortuné non résident peut proposer un prix d’achat très supérieur à la valeur de marché. Un immeuble d’une valeur vénale de deux millions d’euros peut ainsi susciter une offre à cinq millions de la part d’un opérateur ayant un projet spécifique. La valeur vénale à retenir dans la déclaration de succession reste néanmoins la valeur de marché objective, et non le prix qu’un acquéreur particulier serait prêt à payer.

L’administration fiscale partage cette analyse. Elle précise que l’évaluation des biens s’oppose à l’utilisation de tableaux indicatifs ou de coefficients forfaitaires (BOI-PAT-IFI-20-30-10 n° 30). Chaque bien doit faire l’objet d’une analyse individualisée, prenant en compte ses caractéristiques physiques, son état d’entretien, sa situation géographique et son état juridique.

Nos avocats fiscalistes conduisent pour le compte des héritiers une analyse approfondie de chaque actif immobilier. Nous identifions les éléments de plus-value et de moins-value propres au bien, nous objectivons une valeur au mètre carré fondée sur des données de marché vérifiables, et nous constituons un dossier documenté destiné à soutenir la valeur retenue.

b) La méthode par comparaison : rigueur et précision

Pour les immeubles bâtis, la jurisprudence impose, sauf cas exceptionnel, le recours à la méthode comparative. Celle-ci consiste à déterminer la valeur d’un bien en le comparant à des cessions récentes portant sur des immeubles présentant des caractéristiques similaires. L’administration fiscale recommande de s’appuyer sur au moins trois termes de comparaison, ce que la Cour de cassation a confirmé dans plusieurs arrêts (Cass. com., 4 déc. 2007, n° 06-17.683 ; Cass. com., 18 déc. 2007, n° 06-18.879).

La sélection des comparables ne supporte pas l’approximation. La cour d’appel de Paris a rappelé récemment que les termes de comparaison doivent être objectivement similaires au bien évalué, tant du point de vue physique que géographique (CA Paris, 9 sept. 2024, n° 22/14444). Dans cette affaire, l’administration avait retenu comme comparables des biens situés dans des quartiers plus recherchés, offrant des vues exceptionnelles, et de construction plus récente. La cour a écarté ces comparables et retenu la valeur déclarée par les héritiers.

Nous conduisons ces recherches de comparables avec méthode. Nous analysons les mutations récentes dans le même secteur géographique, nous pondérons les différences intrinsèques entre les biens, et nous produisons un rapport de valeur argumenté. Ce travail constitue la première ligne de défense en cas de contrôle fiscal.

Plusieurs facteurs modifient la valeur vénale d’un immeuble : l’existence d’un bail en cours réduit la valeur du bien libre, l’état d’entretien peut justifier des abattements significatifs, la situation géographique (proximité du périphérique, vue, nuisances) influe sur le prix au mètre carré, et les droits attachés au bien (servitudes, droit de jouissance, règlement de copropriété) doivent être analysés avec soin.

II. Le contrôle fiscal de la valeur vénale : risques et stratégie de défense

L’administration fiscale dispose d’un droit de contrôle étendu sur les valeurs immobilières déclarées dans les successions. Ce contrôle peut déboucher sur une rectification substantielle, assortie d’intérêts de retard et de pénalités.

a) Le pouvoir de rectification de l’administration fiscale

L’article L. 17 du livre des procédures fiscales (LPF art. L. 17) autorise l’administration à rectifier la valeur déclarée lorsqu’elle estime celle-ci inférieure à la valeur vénale réelle. La charge de la preuve repose sur l’administration, qui doit communiquer les éléments de comparaison utilisés pour justifier le rehaussement.

Le délai de reprise de l’administration est en principe de trois ans à compter du dépôt de la déclaration de succession. Il s’étend à six ans lorsque des négligences constatées ne sont pas directement rectifiables à la lecture de la déclaration (BOI-CF-PGR-10-40 § 40). Ce délai long impose une vigilance constante dans la constitution du dossier de valeur.

L’affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 9 septembre 2024 (n° 22/14444) illustre parfaitement ce mécanisme. Un bien immobilier avait été évalué à 2 370 000 euros dans la déclaration de succession. Revendu quelques mois plus tard à 2 920 000 euros par les légataires, il avait attiré l’attention de l’administration, qui avait rehaussé la valeur à 2 827 000 euros. La cour a finalement ramené la valeur à 2 370 000 euros, estimant que les termes de comparaison retenus par l’administration n’étaient pas objectivement comparables au bien litigieux.

Cette décision rappelle que la valeur vénale retenue par le contribuable peut parfaitement résister à un contrôle lorsqu’elle repose sur une analyse rigoureuse et documentée. À l’inverse, l’administration qui ne sélectionne pas des comparables pertinents voit ses rectifications annulées par le juge.

b) La construction d’un dossier de valeur solide

La meilleure protection contre une rectification fiscale reste la qualité du dossier constitué dès l’origine. AGBC AVOCATS accompagne les héritiers dans la construction d’un dossier de valeur complet, destiné à objectiver la valorisation retenue et à prévenir toute contestation ultérieure.

Ce dossier comprend une analyse des caractéristiques physiques et juridiques du bien, une recherche documentée des mutations comparables dans le même secteur, un calcul du prix au mètre carré pondéré en fonction des spécificités du bien, et, si nécessaire, un rapport d’expertise immobilière. En présence d’éléments de moins-value significatifs (travaux à réaliser, servitudes, bail en cours, droit de jouissance limité), nous formalisons ces éléments pour étayer la valeur retenue.

Nous jaugeons également le risque fiscal propre à chaque situation. Lorsque le bien a fait l’objet d’une offre d’achat antérieure ou que des éléments de contexte particuliers pourraient conduire l’administration à contester la valeur déclarée, nous anticipons cette difficulté et construisons la réponse en conséquence.

III. Une fiscalité transversale : droits de succession, plus-value et IFI

La déclaration de succession d’un patrimoine immobilier ne se traite pas isolément. Plusieurs impositions se superposent et doivent être analysées conjointement. Nous traitons l’ensemble de ces problématiques dans une approche globale et coordonnée.

a) Le calcul des droits de succession

Les droits de succession s’appliquent à l’ensemble des biens transmis par le défunt, conformément aux dispositions des articles 750 ter et suivants du CGI (CGI art. 750 ter). Pour les immeubles situés en France, l’imposition est due quelle que soit la résidence fiscale du défunt ou des héritiers.

Le tarif applicable dépend du lien de parenté entre le défunt et chaque héritier. En ligne directe, le barème progressif s’applique après abattement de 100 000 euros par enfant. Entre époux ou partenaires pacsés, la transmission est exonérée de droits. Entre frères et sœurs, le taux peut atteindre 45 % au-delà d’un certain seuil. Entre tiers, il peut monter jusqu’à 60 %.

Nous calculons précisément les droits dus pour chaque héritier, en tenant compte des abattements applicables, des donations antérieures consenties depuis moins de quinze ans et des crédits de rappel. Nous calculons également les droits sur la base de la valeur vénale retenue et simulons l’impact d’une éventuelle rectification pour aider les héritiers à prendre leurs décisions en toute connaissance de cause.

b) La plus-value immobilière en cas de vente après succession

Lorsque les héritiers souhaitent vendre un bien reçu par succession, une plus-value immobilière peut être taxable. Son calcul présente des spécificités importantes liées à la transmission à titre gratuit.

Le prix de revient du bien correspond à la valeur retenue dans la déclaration de succession, majorée des droits de succession acquittés, des frais de notaire et des travaux réalisés par le défunt. La plus-value taxable est donc directement liée à la valeur vénale déclarée : une valeur élevée dans la déclaration de succession réduit mécaniquement la plus-value future en cas de revente. À l’inverse, une valeur trop faible augmente le gain imposable.

Cet arbitrage entre droits de succession et plus-value immobilière constitue un exercice délicat. Nous chiffrons simultanément les deux impositions et identifions la valeur d’équilibre permettant de minimiser la charge fiscale globale. Cette analyse tient compte du taux marginal d’imposition de chaque héritier, de la durée de détention envisagée et des abattements applicables en matière de plus-value (abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du CGI).

c) L’IFI non déclaré par le défunt

La succession peut révéler que le défunt n’avait pas déclaré l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) alors qu’il y était assujetti. L’IFI frappe les patrimoines immobiliers nets dont la valeur dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de chaque année (CGI art. 964). Il est purement déclaratif et repose sur la volonté du contribuable.

Lorsque le défunt n’a pas déposé de déclaration IFI, l’administration dispose d’un délai de reprise étendu à six ans. Une régularisation à l’initiative des héritiers permet généralement de limiter les pénalités à 10 %, contre 40 % en cas de manquement délibéré constaté lors d’un contrôle.

Nous analysons la situation patrimoniale du défunt sur les années non prescrites, calculons l’IFI théoriquement dû, et accompagnons les héritiers dans la régularisation si nécessaire. Cette démarche est particulièrement recommandée avant toute opération de transmission ou de vente susceptible d’attirer l’attention de l’administration.

Par ailleurs, certaines opérations de transmission réalisées du vivant du défunt peuvent avoir des incidences sur l’assiette IFI, notamment en présence de démembrements de propriété ou de donations récentes. Nous procédons à un audit complet de la situation pour sécuriser les héritiers.

IV. Notre accompagnement en contentieux de la valeur vénale

Lorsque l’administration fiscale remet en cause la valeur vénale retenue dans une déclaration de succession, nous assurons la défense des héritiers à toutes les étapes de la procédure.

a) La réponse à la proposition de rectification

La réception d’une proposition de rectification portant sur la valeur vénale d’un immeuble impose une réaction rapide et argumentée. Les observations doivent être présentées dans le délai de trente jours, prolongeable sur demande. Leur qualité conditionne souvent l’issue du litige.

Nous analysons en premier lieu les termes de comparaison retenus par l’administration. Comme l’illustre l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 septembre 2024, ces comparables doivent être objectivement similaires au bien litigieux, tant du point de vue de la situation géographique que des caractéristiques physiques et juridiques. Toute divergence significative justifie leur rejet.

Nous produisons ensuite une contre-évaluation étayée, fondée sur des mutations comparables sélectionnées avec rigueur. Nous formalisons les éléments de moins-value propres au bien : état d’entretien, travaux à réaliser, contraintes juridiques, situation géographique. Ce dossier constitue la base de notre argumentation devant l’administration, puis devant le juge si le litige se poursuit.

b) Le recours devant les juridictions

Si le désaccord persiste après les échanges contradictoires, le litige peut être porté devant la commission de conciliation, puis devant le tribunal judiciaire. Le contentieux de la valeur vénale immobilière relève des juridictions de l’ordre judiciaire, conformément aux règles de compétence applicables en matière d’enregistrement.

Le juge fiscal apprécie souverainement la valeur vénale du bien en s’appuyant sur les éléments de comparaison produits par les parties. Il privilégie la méthode comparative et rejette les évaluations fondées sur des critères subjectifs ou sur des prix proposés par des acquéreurs particuliers.

AGBC AVOCATS assiste les héritiers à chacune de ces étapes. Notre connaissance du contentieux fiscal immobilier et notre maîtrise des méthodes d’évaluation nous permettent de construire des dossiers solides, propres à convaincre le juge. Nous intervenons également en qualité d’avocats fiscalistes devant les juridictions de première instance et d’appel.

Conclusion

La déclaration de succession intégrant des biens immobiliers constitue un acte fiscalement structurant. La valeur vénale retenue engage les héritiers sur le long terme : elle détermine les droits de succession, influe sur la plus-value en cas de revente, et peut avoir des répercussions sur l’IFI non déclaré par le défunt.

AGBC AVOCATS vous accompagne dans cette démarche, de la détermination de la valeur vénale jusqu’à la défense de vos intérêts en cas de rectification fiscale, en coordination avec votre notaire. Notre expertise en fiscalité du patrimoine immobilier et notre expérience du contentieux de la valeur vénale constituent des atouts majeurs pour sécuriser vos opérations de succession.

Vous pouvez nous consulter pour toute problématique relative à la fiscalité d’une succession comprenant des biens immobiliers, que ce soit en amont pour la constitution du dossier ou en réponse à un contrôle de l’administration fiscale.