Bien souvent l’avocat fiscaliste conseille son client sur les optimisations possibles. Mais il doit aussi empêcher son client de prendre des options impossibles ou illégales.

Les différents pièges de la SCI

La constitution d’une SCI obéit à des règles strictes. Parfois cette forme sociale n’est pas adaptée à l’investissement immobilier.

Le premier piège consiste à constituer une SCI pour faire de la location meublée. Comme il s’agit d’une société civile exerçant une activité commerciale, un contrôle fiscal pourra survenir. Le fisc pourra requalifier la SCI à l’IS. Ce piège doit absolument être anticipé et évité.

Le deuxième piège consiste à constituer une SCI pour réaliser une activité d’achat-revente. Il s’agit d’une activité purement commerciale. Le fisc assujettira également la SCI à l’IS dans ce cas de figure.

Troisièmement, la SCI ne permet pas de déduire davantage de charges. Le fait de faire les travaux dans une SCI ne les rend pas plus déductibles. Autrement dit, un résidence principale en SCI demeure une résidence principale, avec l’impossibilité de déduire des dépenses des revenus fonciers.

Enfin, la SCI ne permet pas de louer des bureaux commerciaux ou professionnels équipés. Il s’agit d’un bénéfice industriel et commercial qui entraîne l’assujettissement à l’IS. Consultez votre avocat pour une meilleure structure fiscale.

Les pièges de la SARL de famille

Cette forme sociale permet de réaliser une activité de location meublée.

Très souvent les clients pensent également pouvoir faire de la location nue. L’avocat déconseille cette forme pour la location nue. L’article 239 bis AA du CGI interdit de faire une location non meublée au sein d’une SARL.

Par ailleurs, interposer une SARL de famille complexifie le schéma d’investissement. Le bénéfice n’est plus automatiquement versé chez l’investisseur. Il faut impérativement une décision juridique de distribution.

Or les dividendes distribués d’une SARL nécessitent un résultat distribuable. Par ailleurs, il se pose la problématique des cotisations sociales sur le bénéfice. L’avocat conseille son client pour ne pas passer sous le statut de loueur meublé professionnel « LMP ».

Enfin, le dernier piège concerne le gérant. Le gérant de SARL cotise au régime des travailleurs non-salariés. Même non rémunéré, il est redevable d’une cotisation minimum. Cela grève la rentabilité locative du bien.


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