Le chef d’entreprise peut transmettre les titres de sa société sous le dispositif Dutreil, bénéficiant ainsi d’une exonération de 75% sur la valeur taxable.
Ce mécanisme s’applique sous certaines conditions, dont celle relative à la nature de l’activité de la société transmise.
Lorsqu’une holding détient la société opérationnelle, le pacte Dutreil s’applique sur les titres de la société filiale. Néanmoins, l’exonération ne vise que la valeur des titres de cette filiale opérationnelle. Si la holding détient des actifs non éligibles, l’assiette des droits de donation fait l’objet d’une double détermination. D’une part, il faut calculer une assiette taxable selon le régime de droit commun, et d’autre part selon le régime Dutreil avec l’exonération.
Afin d’éviter cela et appliquer le Dutreil sur l’ensemble de la valeur, l’immobilier professionnel peut être mobilisé.
L’immobilier constitue souvent un facteur pénalisant au plan fiscal
Il est assez rare que l’immobilier locatif puisse favoriser au plan fiscal une opération.
Principe : l’immobilier ne constitue pas un actif économique
Les différents régimes de faveur prévus en matière fiscale ont pour beaucoup un point commun : être conditionnés par la recherche d’un objectif de développement économique.
C’est ainsi que les plus-values sur cession de titres de participation bénéficier d’un taux effectif d’imposition de 3%. On peut encore citer les cessions d’actions de sociétés qui relèvent du taux de 0,1% en matière de droits d’enregistrement. En matière de transmission, le dispositif Dutreil ne s’applique en principe qu’aux sociétés exerçant une activité réellement économique (c’est-à-dire commerciale, artisanale, libérale, industrielle ou agricole).
Lorsque le législateur estime que l’objet de l’opération n’est pas justifié par un motif économique, il exclut cette dernière du régime de faveur.
L’immobilier est particulièrement pénalisé. Rappelons que le régime des plus-values à long terme ne s’applique pas aux titres de sociétés à prépondérance immobilière. Les cessions d’actions de sociétés à prépondérance immobilière sont taxées au droit de 5% et non 0,1%.
Enfin, en matière de régime Dutreil, l’immobilier locatif est généralement exclu de l’exonération, aboutissant soit à une non application du Dutreil, soit à la détermination d’un prorata d’éligibilité défavorable au client.
La place de l’immobilier dans le régime Dutreil
Lorsqu’une holding détient la société opérationnelle mais que cette holding n’est pas animatrice, le dispositif Dutreil ne peut pas s’appliquer aux titres de celle-ci.
Le client doit alors opter pour un Dutreil par société interposée. L’engagement de conservation est souscrit par la souscrit et porte sur les titres de la filiale opérationnelle.
Pour autant, les titres transmis aux enfants restent les titres de la holding, qui peut détenir d’autres actifs que les titres de sa filiale. Il peut s’agir par exemple de liquidités qui lui auraient été distribuées auparavant.
Ces actifs inéligibles au régime Dutreil pénalisent fiscalement la transmission. En effet, l’exonération de 75% ne s’applique qu’à proportion de la valeur des titres de la société filiale opérationnelle. Autrement dit, le Dutreil ne sera pas pleinement efficace et une partie de la donation supporte une taxation selon le régime de droit commun, sans exonération.
Cette limitation des avantages du régime Dutreil emporte des conséquences fiscales pénalisantes pour le contribuable, qui se retrouve à rapidement remplir les tranches du barème des droits de donation, bloquant ainsi toute autre transmission, notamment celle des titres de la SCI abritant les murs de l’activité qu’il détient généralement en tout ou partie directement.
Opérer un reclassement des titres de SCI pour augmenter son éligibilité au régime Dutreil
La détention de l’immobilier peut jouer un rôle majeur dans la taxation d’une transmission.
Reclassement des titres des SCI sous la holding
Les titres de la SCI détenus directement par le contribuable peuvent faire l’objet d’un apport à la holding. Cet apport bénéficie soit d’un report d’imposition (150 0 B ter) soit d’un sursis d’imposition (150 U B II), selon le régime fiscal de la SCI.
Les droits d’enregistrement ne sont pas exigibles, puisque l’apport porte sur des titres de sociétés et non l’immeuble directement.
L’opération peut par ailleurs présenter d’autres avantages, notamment l’éligibilité au régime des sociétés mères pour exonérer les dividendes distribués par la SCI à la holding.
Le reclassement a pour objet de faire détenir les titres de la SCI par la holding, qui détenait déjà par ailleurs les titres de la filiale opérationnelle.
Remplacer un Dutreil « interposé » par un Dutreil avec une holding animatrice
Une fois le reclassement opéré, il peut être envisagé de modifier le schéma de transmission envisagé. Plutôt que de revendiquer un Dutreil par société interposée, il convient de rechercher la qualification de holding animatrice, afin de faire porter l’exonération de 75% sur les titres de la société holding directement.
Ce changement de fondement permet ainsi de modifier le ratio d’éligibilité de la transmission à l’exonération Dutreil. Tandis qu’en Dutreil interposé, l’exonération ne bénéficiait qu’au prorata de la valeur de la filiale, en holding animatrice elle s’applique par définition à l’ensemble de la valeur de la holding.
Toutefois, cela nécessite de s’assurer que le ratio d’animation est supérieur à 50%. Idéalement, nous préconisons toujours que celui-ci excède 60%, de sorte à s’éviter des discussions avec l’administration fiscale en cas de contrôle. Lorsque le ratio d’animation fleurte avec la moitié, plusieurs actions peuvent être menées afin de l’augmenter. S’agissant des liquidités non affectées à l’activité opérationnelle, on peut par exemple songer à une distribution de dividendes. Celle-ci sera fiscalisée mais la comparaison fiscale du coût de la distribution avec l’économie réalisée grâce au dispositif Dutreil est généralement sans commune mesure.
Nous vous invitons à vous rapprocher de votre avocat fiscaliste pour le calcul de ce ratio d’animation.
