La TVA sur marge constitue une problématique importante de la fiscalité immobilière. Il s’agit de la taxe sur la valeur ajoutée calculée lors d’un investissement immobilier. Cet impôt a un impact sur la rentabilité d’un projet et nécessite de consulter un avocat fiscaliste spécialisé en immobilier.
L’investisseur immobilier peut notamment réaliser des opérations d’achat-revente. Dans ce cas, il s’agit alors d’une question de TVA sur les marchands de biens.
En premier lieu, l’opération peut concerner un terrain. Le marchand entre alors dans la catégorie fiscale du lotisseur. Autrement dit, il s’interroge en matière de TVA sur marge lors de la revente du terrain.
En second lieu, l’opération peut aussi porter sur un immeuble bâti. Par exemple, l’achat d’un appartement en vue de sa revente. Dans ce cas, il s’agit de la TVA sur rénovation immobilière.
Les règles de calcul de la taxe varient en fonctions des opérations. Le marchand de bien doit consulter un avocat en TVA immobilière pour sécuriser son opération.
N’hésitez pas à contacter AGBC Avocats pour plus d’informations sur le calcul de la TVA sur marge.
Comment calculer la TVA sur marge en immobilier ?
Il peut s’agir soit d’une revente de terrain, soit d’une revente de bâtiment.
La TVA sur marge à la revente d’un terrain à bâtir
La situation consiste souvent à acheter un terrain à bâtir puis le diviser en plusieurs parcelles. La division a souvent lieu via le dépôt d’un permis d’aménager. Le lotisseur peut viabiliser les parcelles divisées ou les vendre en l’état. Dans les deux cas, il réalise une marge taxable à la TVA. Cette marge se calcule par différence entre les prix de vente et son prix d’achat.
La TVA s’applique en principe sur le prix de vente de chaque terrain. Le taux de 20% s’ajoute au prix hors taxes que doit payer l’acheteur. Le vendeur doit reverser au Trésor le montant de TVA collectée sur la vente.
Afin de réduire l’impact de la taxe sur la marge économique, le marchand peut faire un autre calcul de TVA. Au lieu de calculer la TVA sur le prix de vente, il peut l’appliquer sur sa marge immobilière. Cela permet nécessairement de réduire le montant de TVA reversé à l’administration fiscale.
Il ne s’agit pas d’une option. Autrement dit, le marchand de biens n’a pas à effectuer un choix entre la TVA sur marge et TVA sur prix total. Il faut analyser le code général des impôts pour trouver la bonne méthode de calcul.
Dans certains cas, l’opérateur immobilier devra obligatoirement appliquer la TVA sur prix total. Dans d’autres au contraire, il devra appliquer la TVA sur la marge.
La TVA sur marge s’applique lorsque le marchand a acheté le bien immobilier sans TVA. Par exemple, cela vise le cas d’un achat de terrain auprès d’un particulier. Par ailleurs, il faut que le bien acheté corresponde au bien revendu. Cela renvoie à la notion d’identité juridique. En d’autres termes, le professionnel immobilier doit avoir acheté un terrain et revendre un terrain. S’il achète un terrain avec une construction, la TVA sur marge ne s’applique pas. Il existe cependant une exception à cette règle, si le marchand a consulté son avocat fiscaliste en TVA entre temps. Celui-ci lui aura conseillé d’effectuer la division parcellaire avant d’acheter. Ce faisant, il aura bien acheté d’un côté un terrain, et de l’autre une construction. Dans ce cas de figure, la TVA sur marge peut s’appliquer.
Intérêt à opter pour la TVA sur marge en cas de revente d’un bien immobilier
Lorsque le marchand de bien effectue une opération portant sur un appartement, il faut raisonner différemment.
En effet, la TVA ne s’applique à la vente d’un bien que s’il s’agit d’un immeuble neuf. L’article 257 du code général des impôts donne la définition d’un immeuble neuf pour la TVA. Il s’agit d’un bien achevé depuis plus de cinq ans.
A contrario, il n’y a pas d’immeuble neuf lorsque la date d’achèvement remonte à plus de 5 ans.
Cela signifie qu’en cas de vente d’un immeuble ancien, la TVA ne s’applique pas. On appelle cela une exonération de TVA sur la vente d’immeuble. Toutefois, le législateur prévoit une option fiscale qui permet au revendeur de soumettre la vente à la TVA. Cette option a pour but de permettre au marchand de récupérer la TVA déductible sur les travaux. En effet, s’il décide d’opter pour la TVA sur la revente, il aura le droit de déduire la TVA payée pour rénover le bien. A l’inverse, s’il n’opte pas pour la taxe sur la revente, il perdra la TVA des travaux de rénovation.
En réalité, cette option ne présente pas d’intérêt économique. Si le marchand opte pour la TVA sur la marge, il va perdre en rentabilité. En effet, si l’opération présente un bénéfice, cela signifie nécessairement que la marge est plus élevée que le coût des travaux. Autrement dit, le marchand aura une TVA collectée plus importante que sa TVA déductible. Il devra donc reverser une taxe sur la valeur ajoutée au Trésor. En synthèse, notre cabinet d’avocats fiscaliste en TVA conseille aux clients de ne pas opter.
Cette option ne présente donc aucun intérêt fiscal. Il faut partir du principe qu’en cas de vente d’un immeuble ancien, il n’y aura pas de TVA sur le prix de vente. Cela permettra aux marchands de biens immobiliers de proposer des prix plus attractifs.
Peut-on appliquer la TVA sur marge à un immeuble neuf ?
Un immeuble neuf résulte soit d’une construction, soit d’une rénovation lourde.
La TVA sur marge et le promoteur immobilier
Un promoteur construit des immeubles neufs. En principe, il achète un terrain à bâtir ou un immeuble à démolir. Les coûts de viabilisation et de démolition peuvent représenter des sommes importantes pour un constructeur immobilier.
En contrepartie, il bénéficie toutefois d’un régime de faveur en matière de droits d’enregistrement. En effet, l’achat d’un terrain supporte un droit fixe de 125 euros au lieu du taux de 5,8%. Cette économie fiscale implique que le promoteur s’engage à construire sous un délai de 4 ans. Mais il doit également déclarer dans l’acte d’achat sa qualité d’assujetti à la TVA. Autrement, on réserve le régime fiscal favorable aux opérateurs économiques qui ont une activité taxable à la TVA. A contrario, le particulier qui fait construire sa maison ne peut pas bénéficier de ce régime attractif.
Le promoteur immobilier constitue généralement une société civile de construction vente pour son programme. L’objet social consiste souvent en l’achat et la construction en vue de la revente. En pratique, comme la revente portera sur des immeubles neufs, on appliquera le taux de TVA de 20%. La base imposable sera constituée du prix de vente. Autrement dit, le promoteur ne peut jamais appliquer la TVA sur marge. Il s’agit d’un inconvénient majeur qui explique en partie que les marges immobilières du promoteur soient plus faibles que celles d’un marchand de bien.
Toutefois, il existe des régimes de faveur permettant de réduire le taux de TVA du promoteur immobilier. Par exemple, dans certaines zones, la vente d’un immeuble neuf supportera uniquement une TVA à 5,5 au lieu de 20%. On appelle cela une opération immobilière avec TVA à taux réduit.
Travaux immobiliers et TVA sur marge
L’autre moyen d’aboutir à un immeuble neuf consiste à rénover un immeuble ancien. A ce titre, il faut se référer à l’article 245 A de l’annexe II du code général des impôts. On parle d’immeuble neuf lorsque les travaux rendent à l’état neuf certains éléments de second œuvre dans une certaine proportion.
Il s’agit des planchers non porteurs, huisseries extérieures ou encore les cloisons intérieures. Autrement dit, une rénovation à plus de deux tiers sur chacun de ces éléments entrainera la qualification d’immeuble neuf. Le marchand de bien doit accorder une vigilance toute particulière à ce point technique. Nous conseillons de faire intervenir un huissier de justice pour constater que les travaux n’ont pas abouti à rendre l’immeuble neuf.
Ce sujet fait souvent l’objet de notes fiscales détaillées destinées à rassurer le client. En effet, il a besoin de savoir avant l’opération s’il y aura de la TVA ou non sur le prix de vente. S’il se cantonne à une rénovation légère, l’immeuble restera ancien. Il n’y aura donc pas de TVA à collecter sauf option. Or nous avons vu que cette option pour la TVA sur marge n’avait aucun intérêt fiscal. Au contraire, s’il effectue des travaux d’ampleur, il y aura de la TVA sur le prix. En l’occurrence, il s’agira d’un immeuble neuf, avec TVA à 20% sur le prix total.
Nous alertons les clients de la promotion immobilière que si le bâtiment avant travaux ne présente pas l’un des six éléments de second œuvre, il faut considérer le critère non rempli. Autrement dit, les travaux ne pourront quoi qu’il arrive pas aboutir à la qualification d’un immeuble neuf. Ce faisant, il n’y aura pas de TVA sur le prix de vente.