Bail nu bail meublé Lyon. AGBC avocat fiscaliste Lyon est expert en fiscalité immobilier, vous assiste pour accroître la rentabilité de vos investissements immobilier à Lyon.
Le bail nu est adapté aux projets avec de gros travaux
Le bail nu est un bail portant sur un bien qui sera loué sans le mobilier quotidien (vaisselle, draps etc.). Mais il peut quand même comprendre une cuisine équipée, des armoires et autres éléments mobiliers.
Le bail nu fait rentrer les loyers dans la catégorie fiscale des revenus fonciers. Ces revenus sont ajoutés à votre revenu global et imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Par exemple, si vous êtes dans une tranche à 30%, les revenus fonciers sont imposés à 47.2% (IR et prélèvements sociaux).
Malheureusement, ce régime n’est pas souvent avantageux. En fait, vos loyers sont en grande partie absorbés par l’impôt.
Les rares cas dans lesquels le bail nu est intéressant sont ceux portant sur des biens avec travaux d’intérieur. Dans ce cadre précis, l’investisseur crée un déficit foncier immobilier qui s’impute sur les revenus.
Le bail meublé est adapté aux petits projets (studios)
Le bail meublé permet de déduire deux charges supplémentaires par rapport au bail nu : il s’agit des frais d’acquisition (environ 8% du prix du bien) et l’amortissement (environ 2.5% du prix par an, pendant 40 ans).
Le bail meublé permet d’appliquer le régime fiscal LMNP. Ce régime fiscal est très avantageux pendant la détention (loyers) et à la revente (plus-value).
Mais la déduction des travaux peut parfois être moins intéressante que ce qu’elle l’est en revenus fonciers.
Il est donc particulièrement intéressant de coupler les deux régimes.
Une alliance a priori étrange
Il peut paraître étonnant de conclure un bail nu et un bail meublé sur le même bien. Pourtant, la technique fiscale le permet.
AGBC AVOCATS intervient sur les investissements immobiliers réalisés à Lyon par les particuliers.
Nous dopons votre rentabilité tout en vous ménageant le meilleur régime fiscal.
Le mixte qui vous fait gagner en rentabilité
Dans un premier temps, l’investisseur achète le bien auprès du marchand, avec un certains montant de travaux à réaliser. Ces travaux constitueront un déficit foncier à la condition que l’investisseur conclue un bail nu.
Dans un deuxième temps, l »investisseur conclue le bail nu avec une société. Par exemple, il peut s’agit d’une SARL ou d’une EURL lui appartenant.
Dans un troisième temps, la SARL meuble le logement par ses propres moyens et met le bien en location, meublé, au profit des preneurs.
In fine, la SARL perçoit un loyer meublé et redistribue à l’investisseur un loyer nu.
Attention, ce montage est très technique et nécessite une maîtrise fiscale parfaite. Lorsqu’il est mal réalisé, l’administration fiscale peut faire un redressement fiscal. Il est impératif que les deux baux (nu et meublé) soient rédigés de telle manière à ce que l’administration ne puisse pas critiquer le montage.
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