Creation SCI Lyon Avocat. AGBC vous assiste dans la constitution de votre société civile immobilière à Lyon.

Pourquoi créer une SCI ?

La société civile immobilière est une forme sociale dédiée à l’immobilier. On peut décider de la créer à plusieurs occasions. 

D’une part, on peut créer une SCI pour investir en immobilier. La SCI est un véhicule juridique et fiscal très performant. Elle permet d’éviter l’indivision entre les investisseurs. Surtout, elle permet d’anticiper les changements de réglementation. Dans certains cas, il est impératif d’investir en SCI. Par exemple, c’est le cas pour l’achat d’un immeuble de rapport. En effet, l’acquisition d’un immeuble de rapport sans société est très risquée. En cas de changement des circonstances de droit ou de fait (réglementation, situation de famille), l’investisseur peut se retrouver bloqué. La constitution d’une SCI évite ce scénario catastrophe. 

D’autre part, on peut créer une SCI pour transmettre. Nous conseillons très régulièrement les familles qui souhaitent amorcer une donation d’immeubles aux enfants. La stratégie fiscale consiste à apporter/céder votre bien à une SCI, en évitant l’imposition de la plus-value. Si l’opération est réalisée dans le bon ordre, nous parvenons également à limiter les droits de donation. Cette technique assez simple permet de réaliser des économies substantielles. 

La SCI plutôt qu'une autre forme sociale

Concernant l’investissement immobilier, la SAS et la SARL sont parfois plus adaptées que la SCI. Nous vous invitons à nous contacter pour affiner votre projet et choisir la forme qui correspondra le plus à votre projet. Dans les grandes lignes, la SCI est une société dédiée à l’investissement sur le long terme. La SAS est dédiée à l’investissement sur le court terme (régime d’achat-revente). La SARL est dédiée à l’investissement meublé familial. 

Concernant la transmission, la SCI est très souvent la forme la plus adaptée à votre projet. La SAS et la SARL sont des sociétés commerciales dont le fonctionnement est trop coûteux pour assurer l’objectif de transmission. 

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Création d'une SCI à l'IR ou à l'IS

La SCI peut bénéficier de deux régimes fiscaux. 

La SCI à l’IR ne présente aucun intérêt fiscal pour l’imposition des loyers. En revanche, elle présente des intérêts juridiques et permet d’anticiper la sortie d’investissement et la transmission. Vous devez être particulièrement vigilant. Une SCI à l’IR ne peut louer que des locaux nus. Si elle loue des locaux meublés, l’administration fiscale lui applique automatiquement l’IS. L’IS n’est pas forcément un inconvénient quand elle résulte d’un choix de la part de l’investisseur. En revanche, c’est toujours très handicapant lorsque cela résulte de l’administration (contrainte). 

La SCI à l’IS est réservée à une catégorie d’investissement particulière. On l’utilise assez généralement pour des immeubles de rapport proches des grandes villes, ou au contraire dans des petites villes qui ne bénéficient pas de dispositifs fiscaux particuliers. La question de savoir si la SCI à l’IS est adaptée à votre projet est complexe. Il faut impérativement la confier à un avocat fiscaliste. Par exemple, contrairement à ce que l’on croit, une SCI à l’IS à Saint-Etienne est souvent un non sens fiscal. Une SCI à l’IR sera plus adaptée. En revanche, une SCI à l’IS dans le secteur nord de l’agglomération lyonnaise est une bonne idée. 

Le choix entre l’IR ou l’IS est décisif, mais pas dans la même mesure. Le choix pour l’IS est quasi définitif. Il sera trop coûteux de revenir en arrière par la suite. En revanche, le choix pour l’IR peut s’avérer être une bonne option pendant quelques années, avant d’opter pour l’IS. L’intervention d’un fiscaliste est vivement recommandée pour effectuer ce changement de régime. L’avocat est là pour assurer l’optimisation fiscale de l’opération et la rendre neutre pour l’investisseur. 

Confiez nous votre réflexion de régime fiscal. Nous sommes experts en fiscalité immobilière : https://agbc-avocats.fr/fiscalite-immobilier-investissement-fiscal/ 

Création d'une holding détenant la SCI

Il faut toujours éviter les montages trop complexes. L’empilement des structures présente un coût et alourdit le fonctionnement de votre outil de travail. Avoir plusieurs sociétés signifie des honoraires de comptabilité en plus et des impositions démultipliées, comme la contribution sur les revenus locatifs. 

En revanche, il est parfois intéressant d’interposer une société holding entre l’investisseur et la SCI détentrice de l’immeuble. Cette situation se rencontre lorsque vous investissez avec des tiers hors cadre familial. Elle vous protège et vous permet d’alléger la fiscalité à la sortie de l’investissement. 

En cours d’investissement, le résultat de la SCI remonte dans la holding en quasi franchise d’impôt : 1.25% de frottement fiscal. Cliquez-ici pour un exemple de schéma : lien schéma de structure

Dans d’autres cas, plutôt que de créer une holding au-dessus de la SCI, il est judicieux de créer une SCI « soeur ». Ce n’est plus une structure « verticale » mais « horizontale ». Ce schéma est particulièrement adapté aux investisseurs en immeubles de rapport. 

Enfin, il est parfois opportun de mixer la structuration verticale et horizontale. L’investisseur détient plusieurs SCI soeurs, toutes détenues par une société holding. 

La forme de la société holding dépend des projets et des investisseurs. Généralement, nous conseillons la constitution d’une société civile. C’est la forme la plus adaptée à la gestion de participations. 

L'avocat fiscaliste pour créer une SCI

La constitution d’une SCI est une opération juridique. Elle entraîne de lourdes conséquences et doit être parfaitement maîtrisée. 

AGBC AVOCATS s’occupe de toute la procédure de constitution. Nous préparons l’intégralité des documents pour signature. Ensuite, nous les remettons au greffe et autres interlocuteurs pour l’immatriculation. 

La procédure de constitution prend environ 2 semaines. 

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