Investissement colocation fiscalité Lyon. AGBC AVOCATS vous conseille dans le choix du régime fiscal et l’optimisation de votre colocation étudiante / jeunes actifs.
La colocation est intéressante en termes économique et de fiscalité
En immobilier, l’investisseur cherche systématiquement à améliorer le rapport loyers/prix d’achat.
L’une des solutions consiste à acheter une grande surface (par exemple un plateau), pour la diviser en plusieurs chambres et maximiser les loyers.
En principe, 4 chambres dans un même appartement se loueront moins cher que 4 studios individuels, mais le prix d’un T5 est moins élevé que la somme des prix de 4 studios. Ainsi, le rapport loyers/prix d’acquisition est en faveur de la grande surface, plutôt que des lots séparés.
Louer son appartement en colocation permet donc de doper sa rentabilité, et d’aller chercher une trésorerie nette positive dans les grandes villes où il est difficile d’atteindre l’autofinancement.
Juridiquement, le propriétaire investisseur devra dans l’idéal :
- Conclure un bail unique avec l’un des colocataires afin de les rendre solidaires et de s’éviter d’avoir à rechercher de nouveaux colocataires lorsque les premiers quitteront le logement.
- Prendre une caution solide, puisque la caution doit répondre non pas du loyer de la chambre, mais du loyer global du logement.
Diviser et rénover le bien pour augmenter sa valeur et défiscaliser les loyers
Former une colocation accroît la rentabilité, mais le risque est qu’une partie de ce surplus de rentabilité soit affectée au paiement de l’impôt.
Pour éviter cette situation, nous vous conseillons d’acheter un appartement à rafraîchir pour plusieurs raisons.
- Réaliser des travaux de division et de rafraîchissement permettra d’augmenter la valeur du bien, ce qui maximisera l’effet de levier à la revente.
- Diviser l’appartement davantage qu’il ne l’est permet d’encaisser un loyer supplémentaire tout en générant des charges pouvant être déductibles fiscalement. Ainsi, financièrement, le coût des travaux pourra être largement compensé par l’augmentation des loyers tirés du bien et l’effet de levier fiscal.
- SCI à l’IS, lorsque l’opération est réalisée dans une ville où la rentabilité importante, afin de réduire la fiscalité sur les loyers
- SARL de famille, si le bien se situe dans une ville où la rentabilité est plus faible (par exemple Lyon, Paris, Marseille), afin de bénéficier d’un régime d’imposition avantageux à la revente.
Avant de vous positionner sur le bien et sur la forme d’exploitation, vous devez absolument évaluer le potentiel de l’immeuble, prendre les mesures nécessaires au calcul de l’espace global et réfléchir à une disposition parfaite des pièces pour créer un espace convivial et où il fait bon vivre.
En définitive, le plus important reste l’optimisation du rapport loyer par chambre/surface totale. Ce rapport s’améliore grâce aux travaux comme indiqué ci-dessus.
Notre outil permet de calculer le surplus de rentabilité que vous apporterait la création d’une chambre supplémentaire, et permet donc de vous positionner sur le bien en toute connaissance de cause.
Retrouvez cet outil sur la page d’accueil, ou directement sur le lien suivant : Pack locatif : fiscalité et rentabilité
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