Investir en famille peut parfois permettre de bénéficier d’une fiscalité immobilière favorable.
Cet avantage donné par la fiscalité au cercle familial ne doit pas surprendre. Les régimes de faveur réservés aux investissements familiaux abondent dans plusieurs secteurs du droit immobilier. Par exemple, des dispositions spécifiques aux baux à usage d’habitation traitent plus favorablement les SCI familiales que celles entre tiers. On peut aussi citer le cas des cessions de parts sociales entre membre du groupe familial qui échappent au droit de préemption urbain et permettent de réaliser d’avantages d’opérations de restructuration.
Au regard du seul droit fiscal qui nous intéresse ici, certaines règles favorisent l’immobilier familial, ainsi que sa transmission.
A l’inverse, d’autres règles fiscales permettent de limiter les cas d’abus sous le prétexte familial.
En quoi la famille bénéficie-t-elle d’une fiscalité immobilière clémente ?
Nous nous focaliserons sur deux dispositifs couramment pratiqués : la SARL de famille et le pacte Dutreil.
La SARL de famille : incitation à l’investissement immobilier familial
La location meublée à usage d’habitation constitue une activité commerciale au plan fiscal. L’exercer au sein d’une SCI translucide la rendra assujettie de plein droit à l’IS, ce qu’il faut parfois éviter.
Quelle forme sociale utiliser pour réaliser un investissement locatif meublé tout en conservant les avantages du statut « LMNP » ?
En créant l’article 239 bis AA du CGI, le législateur a entendu donner un outil fiscal supplémentaire aux familles qui investissent ensemble. Alors qu’une SARL relève en principe de plein droit de l’IS, cette disposition lui permet d’opter pour le régime de translucidité fiscale.
Ce régime permet à la SARL de famille de ne pas relever de l’IS. En conséquence, toutes conditions remplies par ailleurs, les associés peuvent bénéficier du régime LMNP. Le résultat de la SARL relève des règles des bénéfices industriels et commerciaux. La plus-value peut le cas échéant bénéficier des abattements pour durée de détention.
Contrairement à la société en nom collectif, les associés jouissent d’une responsabilité limitée. Par ailleurs, ils n’ont pas le statut de commerçant et ne relèvent pas du statut des non-salariés. Seul le ou les gérants paient une cotisation minimale chaque année au profit de l’URSSAF.
Ce régime permet aux familles de réaliser un investissement immobilier optimisé fiscalement en évitant la situation de l’indivision.
Le pacte Dutreil : incitation à la transmission familiale
Le pacte Dutreil permet de bénéficier d’une exonération partielle des droits de mutation. Ce régime favorise la transmission des entreprises dans un cadre familial.
En contrepartie de plusieurs engagements de conservation des titres, la famille bénéficie d’une exonération de 75%.
Le régime Dutreil ne s’applique pas aux sociétés purement patrimoniales. Toutefois, il peut s’envisager en présence d’immobilier d’exploitation. L’applicabilité de l’exonération dépend d’une analyse de la structuration du groupe.
Dans certains cas, la structure de détention des différentes sociétés fait échec à l’application du dispositif Dutreil. On peut alors envisager de restructurer le groupe afin de rendre la transmission éligible au Dutreil et d’en faire bénéficier l’immobilier professionnel.
Les limites de l’optimisation fiscale familiale
A l’inverse des avantages, le droit fiscal encadre parfois strictement les opérations familiales.
Impôt sur la fortune immobilière et famille
L’impôt sur la fortune immobilière s’applique sur la valeur des immeubles et parts de sociétés.
La base taxable dépend de la situation de famille du contribuable. Pour rappel, les époux, partenaires et concubins notoires font l’objet d’une imposition commune. Les enfants mineurs sont également compris dans le foyer fiscal au sens de l’IFI.
Ces règles limitent les possibilités de division artificielle de la valeur du patrimoine immobilier.
Le législateur a aussi prévu le cas des démembrements de propriété. En l’occurrence, l’usufruitier reste redevable de l’impôt sur la fortune. Cela s’applique au démembrement de propriété des biens mais aussi des parts sociales.
Enfin, rappelons qu’il existe des règles anti abus en matière de prêts intrafamiliaux limitant leur déductibilité.
Du point de vue de l’IFI, la famille joue plutôt en la défaveur du contribuable.
Revenus fonciers : attention aux abus
La répartition du capital d’une SCI ne reflète pas toujours celle de l’imposition des résultats.
Dans un arrêt du 18 octobre 2022, le Conseil d’Etat a en effet validé une répartition différente du résultat imposable de celle du capital social (n°462497). Cette jurisprudence permet selon certains praticiens d’affecter un déficit foncier aux associés chez lesquels l’imputation présente le plus d’intérêt au plan fiscal. Par exemple, on pourrait imaginer l’affectation des bénéfices aux enfants et celle des pertes aux parents en fonction des années.
Néanmoins, attention aux cas d’abus et à ne pas faire dire à l’arrêt ce sur quoi il ne s’est pas prononcé.
Dans un tout autre registre, évoquons aussi les contraintes pesant sur les dispositifs d’investissement locatif. Il s’agit par exemple du Pinel, Cosse, Borloo etc. Dans de nombreux cas, le législateur interdit au propriétaire de louer le bien à un membre de son groupe familial. Au-delà de ça, la réduction d’impôt prend également fin en cas de donation pendant la durée d’engagement de location.
0 Comments