De nombreux clients achètent leurs locaux professionnels en SCI. Ils se retrouvent face à une alternative peu optimisante : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.
Pourtant, s’entourer d’un avocat en fiscalité immobilière permet d’ouvrir le champ des solutions possibles et de trouver la bonne structure dès le début.
Lorsque le client a déjà acheté l’immeuble, consulter son avocat fiscaliste à Marseille peut également s’avérer opportun pour bénéficier d’un avantage fiscal.
Inconvénient d’acheter l’immobilier d’entreprise en SCI
Bien souvent pris dans l’urgence, le client ne prend pas le temps de se faire conseiller avant l’acquisition. Il effectue alors un choix en suivant les conseils de son entourage.
Achat des locaux avec une SCI n’optant pas pour l’impôt sur les sociétés
La SCI relève de l’article 8 du code général des impôts. Sans option, ses associés personnes physiques paient l’impôt sur le revenu sur les loyers encaissés.
S’agissant d’une location nue, le régime fiscal des revenus fonciers va s’appliquer.
L’investisseur attribue souvent une part de la SCI à sa société d’exploitation, lui permettant d’effectuer un apport en compte courant d’associé. Pour autant, cette solution présente un risque fiscal important et ne présente pas d’avantage pour le client.
L’option pour l’IS
Faire opter sa SCI à l’IS permet d’éviter le régime défavorable des revenus fonciers. La société fait alors écran entre l’immobilier et le particulier associé.
Néanmoins, cette solution présente un inconvénient à la revente. En effet, le régime des plus-values professionnelles s’appliquera, avec une imposition très élevée à la clef.
Nous conseillons dès lors de vous tourner vers un avocat fiscaliste afin de transformer votre SCI en société en commandite simple.
Transformer la SCI en société en commandite simple : intérêt fiscal
La transformation permet d’éviter l’application de l’article 13.5 du code général des impôts.
Dispositif de l’article 13.5 : cession d’un usufruit à titre onéreux
Lorsque le client a acheté l’immobilier d’entreprise au travers une SCI n’ayant pas opté pour l’IS, il ne peut en principe plus revenir en arrière.
En effet, toute cession portant sur l’usufruit temporaire des parts sociales entrainerait la taxation de cet usufruit au barème progressif de l’impôt sur le revenu (article 13.5 du Code général des impôts).
En conséquence, le client se retrouve bloqué dans un investissement selon un régime fiscal non adéquat.
La transformation de la SCI en société en commandite
Une SCI peut changer de forme sociale.
La transformation nécessite alors d’attribuer la qualité de commandité et commanditaire à deux associés différents.
Nous conseillons de nommer commanditaire la société d’exploitation du dirigeant. Elle percevra alors les loyers durant la période de location.
A l’inverse, le dirigeant associé de l’ancienne SCI sera nommé associé commandité de la nouvelle société en commandite. A ce titre, il percevra une partie de la future plus-value réalisée lors de la vente du bien.
Toutefois, nous attirons votre attention sur le fait que cette opération doit impérativement s’accompagner d’une réflexion de faisabilité, afin d’éviter tout risque d’abus de droit. Nos avocats spécialisés en droit fiscal immobilier se tiennent à votre disposition.
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