L’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’année 2018.
Aujourd’hui encore, certaines règles demeurent soit mal comprises, soit même inconnues de certains redevables de l’IFI.
Les lois de finances successives ont tenté d’apporter de la clarté, mais force est de constater que certains sujets posent encore question.
Nous faisons un point général sur les thématiques qui reviennent le plus souvent en pratique, mais également sur d’autres aspects plus techniques.
Quel est le champ d’application de l’impôt sur la fortune ?
L’impôt sur la fortune se déclare-t-il ensemble pour les concubins ?
Oui. Contrairement à la règle prévue en matière d’impôt sur le revenu, les concubins déclarent ensemble leur patrimoine immobilier pour les besoins de l’impôt sur la fortune.
La donation de biens immobiliers aux enfants permet-elle d’éviter l’IFI ?
Non. Le patrimoine des enfants mineurs, y compris en pleine propriété, se rattache à celui de leurs parents.
Les non-résidents sont-ils redevables de l’IFI en France ?
Oui, sur leurs biens immobiliers situés en France détenus directement ou indirectement. Il existe également un dispositif particulier au bénéfice des personnes qui emménagent en France.
En cas de démembrement, qui est le redevable de l’impôt sur la fortune ?
L’usufruitier est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière sur la valeur en pleine propriété. Cette règle s’applique aux biens immobiliers et aux titres de sociétés.
Si l’usufruit appartient à une société, l’associé est-il taxé sur la valeur en pleine propriété ?
Non. Il déclare seulement la valeur représentative de l’usufruit que détient la société sur le bien immobilier sous-jacent.
Le droit d’usage consenti à un membre de la famille transfert-il l’IFI sur le bénéficiaire ?
Oui. C’est le titulaire du droit d’usage qui doit déclarer le bien immobilier en pleine propriété. Attention, en cas de commodat, c’est le propriétaire prêteur qui doit déclarer la valeur du bien.
Le bail à construction fait-il peser l’IFI sur les deux parties au contrat ?
Oui. Le bailleur déclare la valeur vénale du terrain dont il conserve la propriété, et le preneur déclare la valeur des constructions.
Comment est déterminée l’assiette de l’impôt sur la fortune ?
La résidence principale en SCI bénéficie-t-elle de l’abattement de 30% ?
Non. L’abattement de 30% ne s’applique qu’aux biens immobiliers détenus directement ou dans une société transparente fiscalement. Or une SCI n’est fiscalement pas transparente mais seulement translucide.
L’exclusion des dettes contractées par la société auprès du redevable ou du groupe familial pénalise-t-elle tous les associés de la société ?
Non. Cette règle anti-abus particulièrement complexe à appliquer ne joue que pour l’évaluation des titres du redevable concerné. L’exclusion de la dette ne joue donc pas pour les autres associés de la société.
Les comptes courants d’associés sont-ils déductibles de l’IFI ?
En principe non mais cette règle comporte des exceptions et une appréciation factuelle doit être menée au cas par cas. Certains comptes courants demeurent déductibles pour le calcul de l’IFI.
Peut-on automatiquement déduire de l’IFI un compte courant d’associé antérieur à 2018 ?
Non. La doctrine ayant donné naissance à cette croyance (BOI-PAT-IFI-20-30-30 n° 240) ne constitue qu’un exemple d’application de la clause de sauvegarde. Elle ne s’applique pas dans toutes les situations.
Peut-on déduire les dettes non liées à un actif immobilier ?
Non. La loi de finances pour 2024 a mis fin à cette anormalité s’agissant des dettes inscrites au passif d’une société et non rattachables à un actif imposable (exemple : dette ayant servi à financer l’achat de titres d’une société purement opérationnelle).
La dette du rachat d’un prêt est-elle déductible ?
Oui, à condition que la dette du prêt rachetée soit elle aussi déductible. Cette situation n’est pas à confondre avec celle dans laquelle la dette vient en remplacement d’un financement comptant, plusieurs mois après l’acquisition. Dans ce cas, une analyse par un avocat fiscaliste est nécessaire.
Les droits de succession sont-ils déductibles de l’IFI ?
Oui, dans certains cas, notamment pour l’usufruitier qui reçoit l’usufruit par voie de succession. Celui-ci peut imputer les droits de succession qu’il a effectivement supporté.
Peut-on être exonéré d’impôt sur la fortune ?
La résidence principale est-elle exonérée d’IFI ?
Non. Vous ne bénéficiez que de l’abattement de 30% visé ci-dessus. Vous devez déclarer 70% de la valeur vénale de la résidence principale pour l’IFI.
Les biens agricoles sont-ils exonérés d’IFI ?
Oui, sous certaines conditions. Par exemple, les terres viticoles peuvent bénéficier d’une exonération d’IFI chez le propriétaire.
Les immeubles affectés à une activité professionnelle sont-ils exonérés d’IFI ?
Oui, sous certaines conditions dont la complexité de compréhension nécessite une analyse au cas par cas.
Les biens en société sont-ils automatiquement exonérés d’IFI ?
Non et ce quel que soit le régime fiscal de la société (IR ou IS). La détention du patrimoine n’a aucune incidence sur l’impôt sur la fortune.
Faut-il apporter des biens immobiliers à une holding pour éviter l’IFI ?
Non, les parts de la holding comme celles d’une autre société entrent dans le champ d’application de l’IFI et ne bénéficient d’aucune exonération particulière. Dans l’hypothèse où votre holding serait animatrice, contactez votre avocat fiscaliste pour une analyse détaillée.
Les immeubles loués meublés sont-ils exonérés d’IFI ?
Non, tout comme les immeubles nus. En principe, le patrimoine locatif entre dans le champ de l’IFI et n’est pas exonéré. Certaines dispositions spécifiques s’appliquent aux loueurs meublés professionnels, mais l’interprétation des règles nécessite une consultation sur le sujet.
Est-on exonéré d’IFI en exerçant une activité de parahôtellerie ?
Oui, sous certaines conditions l’exploitant para hôtelier peut éviter d’avoir à déclarer la valeur de ses immeubles à l’IFI.
Les marchands de biens et promoteurs payent-ils l’IFI ?
Non. L’achat-revente et la construction en vue de la vente d’immeubles constitue une activité commerciale hors champ d’application de l’IFI.
