Pourquoi faut-il-prendre des précautions dans la revente d’un immeuble à la découpe ?

Économiquement, il ne fait guère de doute que la vente isolée de plusieurs appartements est plus intéressante que la vente de l’immeuble en bloc. Le prix de vente au m² est dégressif en fonction de la surface vendue. Partant de ce constat, nombreux sont les investisseurs à avoir acheté un immeuble en bloc avant de le revendre par lots.

Pour autant, vous devez absolument consulter un avocat fiscaliste sur Lyon avant de procéder à une telle manœuvre. Pourquoi ? La réponse à toutes vos questions ci-dessous.

La fiscalité immobilière : activités civiles et activités commerciales

La fiscalité immobilière différencie les activités civiles des activités commerciales..

fiscalité immobilière Lyon

Un investissement locatif peut relever d’une activité civile ou commerciale

L’activité civile est par exemple l’acquisition d’un bien en vue de le louer durablement. L’activité commerciale est celle qui consiste à spéculer sur un bien, comme par exemple l’activité d’achat-revente.

D’un point de vue fiscal, l’achat-revente de biens immobiliers constitue toujours une activité commerciale selon l’article 35 I 1° du CGI. L’achat-revente consiste à acheter un bien dans l’objectif de le revendre, plus ou moins rapidement, et de réaliser un profit.

Par opposition aux activités purement civiles et patrimoniales, les activités commerciales d’achat-revente ne bénéficient pas du régime des plus-values privées. La marge est au contraire taxée selon le régime des plus-value professionnelles, en pratique, sur une base et avec un taux beaucoup plus défavorables pour l’investisseur.

Autrement dit, l’investisseur privé doit toujours s’assurer de ne pas être requalifié par les services fiscaux « d’acheteur-revendeur ».

L’achat revente d’immeubles est une activité commerciale

Pour ce faire, il doit impérativement se préparer à apporter la preuve que son investissement n’a pas été réalisé avec une intention spéculative, mais au contraire, dans le cadre d’une activité civile et de la gestion de son patrimoine privé. Bien évidemment, cette preuve est impossible à rapporter pour les professionnels de l’immobilier, que l’on désigne couramment sous le vocable de « marchands de biens ». Ces personnes achètent et revendent des biens en permanence, et bénéficient d’ailleurs d’un statut particulier prévu à l’article 1115 du CGI, qui leur permet d’être quasiment exonérés de droits d’enregistrement à l’acquisition.

Le rôle de l’avocat fiscaliste est de conseiller son client particulier sur la chronologie des opérations et la stratégie fiscale à adopter pour ne pas être requalifié en activité commerciale.

L’avocat fiscaliste à Lyon vous conseille en amont de chaque opération

Plusieurs facteurs sont décisifs.

Un faisceau d’indices concordants

La requalification a souvent lieu selon un faisceau d’indices concordants. Par exemple, lorsque l’investisseur réalise souvent des opérations immobilières, lorsque la plus-value est importante, lorsque le bien se situe dans un quartier prisé des investisseurs, ou encore si l’investisseur exerce sa profession dans un secteur proche de l’immobilier.

Par exemple, il ne fait guère de doute qu’un investisseur achetant en moyenne un immeuble par an, et ayant déjà procédé à plusieurs ventes de biens qu’il avait précédemment acquis, pourra être en situation de risque vis-à-vis de l’administration fiscale.
L’intention spéculative est le premier critère décisif qui permet au fisc de requalifier un particulier en marchand de biens s’apprécie toujours à la date d’acquisition du bien, jamais à la revente. En pratique, l’administration fiscale cherche à prouver que vous avez acheté le bien dans l’intention de le revendre, quel que soit le délai de détention.

Le deuxième critère est le caractère habituel des opérations. Attention toutefois, car une seule opération immobilière peut suffire à vous faire requalifier. C’est une position de longue date tenue par la doctrine fiscale et la jurisprudence des tribunaux administratifs (Conseil d’Etat, 12 juin 1992 n°67758 et BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 n°110).

Parfois, la chronologie des évènements permet à l’administration de requalifier la vente alors même que l’investisseur n’est pas un professionnel de l’immobilier et n’a aucun bien dans son patrimoine. C’était le cas dans une affaire où l’investisseur avait acheté une maison au mois de juin 1972, avait fait établir un règlement de copropriété au mois de juillet, et avait mis en vente les différents lots divisés au mois de septembre de la même année.

Toutes les professions, mêlées de loin ou de près à l’immobilier, sont sous le risque d’une requalification. Il a en été jugé ainsi notamment pour un couple de bijoutiers, un orthopédiste, un marchand de bois, un couple formé par un pharmacien et sa compagne au chômage, ou encore un exploitant de bar tabac.

Evidemment, la récurrence et le rythme des opérations ne joue pas en la faveur de l’investisseur. Le contribuable qui multiplie les acquisitions en 3 ans et procèdent à la revente de certains lots plusieurs années après encourt un énorme risque de requalification.

Le fait que l’investisseur ait occupé l’immeuble n’a aucune conséquence (cas notamment des immeubles composés d’un local commercial au rez de chaussée, et d’habitations dans les étages).

N’a pas plus d’importance le fait que les opérations ne soient pas bénéficiaires. Par exemple, peut être requalifié l’investisseur qui a revendu plusieurs lots à perte.

Un contrôle fiscal peut être évité en consultant son avocat fiscaliste

En pratique, la requalification est une pure question de fait. En tant qu’avocat fiscaliste à Lyon, j’interviens pour les deux types de profils (marchands de biens professionnels, et particuliers investisseurs privés). J’ai ainsi pu développer une grille de lecture me permettant de pouvoir clairement différencier du point de vue de fiscal les professionnels de l’immobilier et les particuliers. Cette grille de lecture est essentielle pour conseiller son client dans une opération.

Lors de la vente d’un immeuble en lots, nous analysons ensemble la chronologie de votre investissement pour apprécier le risque de requalification. S’il existe, je vous propose des pistes d’amélioration pour y échapper. En général, il est conseillé de me consulter suffisamment en amont de la vente, voire même avant la division de l’immeuble et la rédaction par le notaire du règlement de copropriété. Cette préparation nous permet d’adapter si besoin la structure, pour que votre projet de revente puisse bénéficier du régime des plus-values privées.