En tant qu’avocat fiscaliste à Lyon, nombreux sont les clients à me consulter dans l’objectif de trouver un bien qui corresponde à leurs attentes fiscales : alléger au maximum l’imposition sur les loyers et sur l’éventuelle plus-value à la revente.
Ce raisonnement ne tient pas la route, et le rôle de l’avocat fiscaliste en immobilier est de faire prendre conscience à ses clients qu’ils ne doivent pas adapter leur projet à la fiscalité, mais adapter la fiscalité à leur projet.
Optimiser la fiscalité d’un projet non rentable ne fera pas de ce projet un bon investissement. En revanche, entre deux projets rentables, la fiscalité appliquée à l’un pourra permettre d’en faire un projet beaucoup plus rentable que l’autre.
Cette erreur dans la réflexion coûte à beaucoup de clients. Pour autant, ma mission est justement de réorienter l’investisseur immobilier vers un produit qui corresponde à ses objectifs (I.), et dans un second temps, de sélectionner la structure juridique et le régime fiscal adéquats (II.).
Sourcing des biens correspondant à la stratégie de l’investisseur
Les investisseurs particuliers qui viennent me consulter en vue d’une acquisition recherchent principalement deux types de biens. Les biens à rendement ou les biens à valeur/plus-value.
Acheter des biens à rendement
Acheter un bien rentable signifie dans le langage immobilier acheter un bien dont le rapport loyers sur prix d’acquisition présente un delta généralement supérieur à 10%. Ces biens se trouvent généralement dans les petites villes, ou dans les grandes villes dont le marché de la transaction n’est pas hypertendu. Pour le reste, c’est la force de négociation qui fait la différence, sans oublier qu’en immobilier, une bonne affaire se fait toujours à l’achat, quel que soit le projet futur sur le bien.
L’acquisition d’un bien à rendement peut se justifier de deux manières : le besoin pour l’investisseur d’un complément de revenu instantané en dégageant une trésorerie nette positive ; ou bien le besoin de préparer le financement de sa future retraite, ou d’un projet d’envergure nécessitant d’importants capitaux.
Quelles que soient les motivations à la source de cette stratégie, l’investisseur en rendement locatif doit avoir une certaine appétence pour le risque, dans la mesure où l’investissement rentable a souvent pour corrélatif un risque de vacance locative à gérer.
Généralement, les produits phares en immobilier de rendement sont les immeubles de rapport. L’achat en bloc permet d’optimiser financièrement le projet, par rapport à l’acquisition de plusieurs lots séparés (frais de notaire, frais de copropriété, frais de gestion etc.).
Mais l’investissement en immobilier de rendement n’est pas nécessairement plus intéressant que l’investissement en immobilier de valeur (second type de biens, voir ci-après). En effet, mon expérience m’a permis de constater que le gain net tiré d’un immeuble de rapport dégageant une rentabilité brute de 14% pouvait être inférieur au gain net tiré d’une opération de marchand de bien. La difficulté réside dans le fait qu’en 2020, il reste beaucoup plus facile de faire financer l’acquisition pour louer que l’acquisition avec engagement de revendre.
Acheter des biens à valeur
Acheter un bien de valeur signifie miser sur un prix de revente bien supérieur au prix d’acquisition (éventuellement et souvent majoré des travaux et frais annexes).
Alors que l’objectif d’un bien de rendement est de sortir de la trésorerie régulière et sur le long terme, l’objectif de l’achat-revente est tout autre : sortir une enveloppe sur chaque bien en pariant sur la prise de valeur en fonction du temps.
Vous l’aurez donc compris, alors que l’investisseur en rendement prend un risque de vacance locative, l’investisseur en valeur prend le risque de ne pas parvenir à revendre suffisamment cher son bien. La comparaison de ces deux risques est impossible, dans la mesure où le premier est un risque de long terme, alors que le second est un risque de court-moyen terme.
Les investisseurs en stratégie de « plus-value » ont principalement deux moyens pour parvenir à leurs fins. Soit l’acquisition en régime dit « marchand de bien » prévu par l’article 1115 du CGI, soit l’acquisition en particulier avec une location dans l’intervalle de temps, plus ou moins court, entre l’achat et la revente. La différence entre ces deux régimes est très importante et doit être maîtrisée par tous.
Le régime marchand de bien est un régime fiscal prévu expressément pour les opérations d’achat revente. Il s’agit d’un régime de faveur puisque les droits d’enregistrement ne sont pas de 5.80% mais 0.715%. Par ailleurs, les règles fiscalo-comptables permettent d’optimiser dans un laps de temps très court toutes les dépenses engagées (travaux, frais annexes etc.). En pratique, les opérations de marchand les plus rentables sont celles réalisées sur le secteur commercial, avec des ratios de prix de revente avoisinant parfois les 3 ou 4.
Au contraire, le régime « sauvage » d’achat-revente n’est pas aussi favorable. Par exemple, il s’agit du cas d’une personne qui achète un studio en centre-ville, le rénove, le loue pendant une période de 5 à 15 ans, et le revend dès que les prix de l’immobilier ont suffisamment augmenté pour satisfaire son objectif de plus-value. Cette stratégie est la majeure partie du temps perdante. Lorsqu’elle est appliquée avec de la location nue, le régime des revenus fonciers appliqué dans le laps de temps est désavantageux et aucun amortissement ne peut être déduit des loyers perçus pendant la période intercalaire. Lorsqu’elle est appliquée avec une société à l’IS, l’imposition des loyers est avantageuse grâce à l’amortissement, mais cet amortissement est réintégré à la revente, ce qui équivaut à un absence d’amortissement. Lorsqu’elle est appliquée en LMNP, c’est probablement là qu’elle porte le plus ses fruits, puisque l’amortissement déduit n’a pas à être réintégré à la revente. Pour autant, revendre un bien avant 15 ans sous le régime des plus-values des particuliers n’est souvent pas une bonne opération, car l’assiette d’imposition (et surtout celle servant de base aux prélèvements sociaux) n’est pas suffisamment basse pour anéantir l’imposition. Rappelons également que l’achat-revente « sauvage » porte dans la quasi-totalité des cas sur des immeubles d’habitation, autrement dit des biens sur lesquels le ratio de prix de revente n’est pas très élevé. Enfin, les frottements fiscaux sont un véritable frein à ce genre d’opération. En effet, hors régime marchand, les droits d’enregistrement sont payés à environ 8% de la valeur du bien. Les simulations démontrent que l’acquisition de biens, puis leur revente pour financer de nouvelles acquisitions, et ainsi de suite, sont une stratégie perdante.
Généralement, lorsqu’un investisseur souhaite s’engager dans une opération d’achat revente, je lui conseille quasi systématiquement d’opter pour le régime des marchands de biens. Cela dit, le principal problème à cette option est le financement. Les banques sont particulièrement frileuses à accompagner un investisseur dans un schéma d’achat revente, dans la mesure où rien ne garantit à l’établissement prêteur que l’investisseur parviendra à valoriser son bien suffisamment haut pour réaliser une plus-value économique. En pratique, les banques n’accompagnent ces projets que sous certaines conditions, qui dépendant des institutions interrogées. Certaines exigent un apport comptant qui sera nanti le temps de l’opération, d’autres exigent un « CV » d’investisseur marchand, avec par exemple deux opérations d’achat-revente couronnées de succès par le passé.
Optimisation fiscale une fois les projets définis
Ce n’est qu’une fois que l’investisseur a trouvé un bien correspondant à sa stratégie qu’il peut s’intéresser à la structure la plus adaptée et à la fiscalité du projet.
Les leviers fiscaux dans l’immobilier de rendement
L’immobilier de rendement est sans doute le plus complexe à maîtriser d’un point de vue fiscal, dans la mesure où il existe un nombre quasiment indéfini de possibilités d’adaptations. C’est là que mon rôle d’avocat fiscaliste à Lyon prend tout son sens, puisque c’est ici que se trouvent les principales pistes d’optimisation.
Le premier levier fiscal dans l’immobilier de rendement est la sélection d’une catégorie d’imposition : l’IR ou l’IS. Ce choix n’est pas aussi simple qu’il n’y parait. Si l’on a pour habitude de lire sur internet que plus son projet est rentable, plus le choix de l’investisseur doit être orienté vers l’IS, cette croyance est totalement erronée. Le risque à foncer tête baissée vers l’imposition à l’IS est de vous rendre compte 5 ans après avoir acheté le bien que votre situation personnelle et l’équilibre économique du schéma ne correspondent pas du tout à vos attentes et à votre stratégie initiale. Je rencontre régulièrement des clients qui sont pris au piège de l’IS avec une problématique de disponibilité des revenus et d’impossibilité de revente sans imposition massive.
Le deuxième levier fiscal est, au sein de l’une des deux sous-catégories (IR ou IS), le choix d’un régime d’imposition. A l’IR, vous avez le choix en plusieurs régimes : les revenus fonciers (location nue), le LMNP/LMP (location meublée), ou encore la sous-location (meublée). Chaque régime doit être étudié : le revenu foncier présente des avantages lorsqu’il correspond en réalité à un déficit foncier, mais aussi et surtout lorsqu’il s’accompagne d’autres dispositifs (Cosse ou autres). Le régime du LMNP/LMP est avantageux pour les investissement dans les villes et permet d’accroitre sa rentabilité nette. La sous-location permet enfin de cumuler la location nue et la location meublée, et donc les avantages fiscaux liés à ces deux dispositifs (un déficit foncier corrélé à un loyer meublé).
Le troisième levier fiscal est le calcul de votre pourcentage de déductibilité sur les dépenses que vous allez engager : frais d’acquisition, travaux, mobilier, autres. L’objectif de l’avocat fiscaliste est d’orienter son client vers une exploitation locative qui optimise les produits imposables et les charges déductibles. Autrement dit, le but est que chaque dépense ne soit pas une dépense à pure perte (100%) mais qu’elle puisse servir à éponger des produits sur l’exercice, et dans l’idéal, sur plusieurs années. En pratique, lorsque vous dépensez 100, il existe 3 manières de traiter ce montant : soit ces 100 € sont perdus (la charge n’est pas déductible). Soit ces 100 € sont en réalité 85 € (déduction à l’IS au taux de 15%). Soit ces 100 € sont en réalité 70 € (déduction en LMNP à une TMI de 30%). Soit ces 100 € sont en réalité 33 € (schéma Cosse, don au fonds travaux avec réduction d’impôt de 66%). Vous le constatez, le pourcentage de déduction/réduction est un facteur clef dans votre investissement. Il peut faire varier votre rentabilité comme vous ne pourriez pas l’imaginer.
Il existe beaucoup d’autres leviers fiscaux, et il ne suffirait pas de quelques pages pour les énumérer : double déduction des frais d’acquisition en LMNP, déplacement de charges sur une SCI à l’IS, etc.
Les leviers fiscaux dans l’immobilier de valeur
Ici, le rôle de l’avocat fiscaliste est différent. Le champ des possibles est plus réduit, ce qui ne signifie pas pour autant qu’aucune optimisation n’est possible.
En marchand de bien, l’avocat a un rôle plus transversal. La fiscalité conseillée doit s’adapter à deux facteurs : un facteur juridique (quelle structure, combien de structures en fonction des projets) ; un facteur financier (quel financement, amortissable ou in fine, mixte des deux). L’objectif en régime marchand est évident : générer de la charge déductible en début de projet pour créer un déficit fiscal reportable et imputable sur le profit réalisé à la revente. Sur certaines opérations, l’achat-revente porte sur un local commercial dont le locataire est évincé à l’acquisition ou pendant le délai de 5 ans. L’indemnité d’éviction est déductible et mon rôle consiste à effectuer les projections chiffrées pour calculer l’impact d’une relocation à un prix supérieur sur le prix de revente proposé et donc l’imposition du gain net. Généralement, l’optimisation fiscale des opérations de marchand comporte sa part de risque, risque que je présente à l’investisseur et pour lequel je lui conseille la meilleure solution.
En régime d’achat-revente « sauvage » mon rôle est essentiel, car nous avons vu que ces opérations ne présentaient d’intérêt que sous certaines et rares conditions. L’objectif n’est pas ici de créer de la charge déductible pour éponger le gain de revente, puisque le gain de revente ne sera pas imposé en BIC ou à l’IS mais en plus-value des particuliers, c’est-à-dire séparément. Le but est de travailler sur les valeurs d’achat et de revente pour obtenir un gain net le plus petit possible, et ainsi alléger l’imposition forfaitaire à 36.2%. Plusieurs dispositifs peuvent également être envisagés pour bénéficier d’exonérations ou abattements complémentaires.
En synthèse, cet article a pour but de vous faire prendre conscience qu’un bon investissement immobilier n’est pas un investissement construit sur la fiscalité, mais plutôt l’inverse. Un bon investissement immobilier est avant tout un bon investissement économique, qui correspond à votre stratégie et pour lequel nous avons appliqué la fiscalité la plus appropriée. De la même manière que vous parviendrez plus efficacement à terminer un puzzle en ayant pris les pièces dans le bon ordre dès le début, il ne fait aucun doute que vous réussirez à dégager le maximum du potentiel financier de votre projet si vous ne prenez pas les étapes à l’envers.
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