Dans de nombreux cas de figure, le contribuable achète sa résidence principale en SCI.
Ce schéma présente de rares inconvénients. Notamment, cela l’empêche de bénéficier de l’abattement de 30% en matière d’impôt sur la fortune immobilière.
Néanmoins, il présente également plusieurs avantages. Par exemple, en cas de vente du bien par la SCI et de démembrement sur les parts, la plus-value peut reposer intégralement sur l’usufruitier.
Lorsque le bien constitue au sens du droit fiscal la résidence principale de l’usufruitier, il n’y a aucune plus-value imposée.
Pour autant, nous vous conseillons d’interroger votre avocat en fiscalité immobilière à Nice pour valider ce point.
Comment qualifier la résidence principale en SCI ?
La notion de résidence principale n’exclut pas une détention indirecte du bien immobilier.
L’application des critères fiscaux courants de la résidence principale
Comme en nom propre, on fait application des critères factuels. Au sens de la règlementation fiscale, il doit s’agir de la résidence habituelle et effective.
En pratique, le contribuable doit habiter dans les lieux pendant une certaine période précédant la vente. Il s’agit d’une occupation réelle et non fictive.
L’interprétation dans une SCI
L’acquisition de sa résidence principale peut avoir lieu en Société Civile Immobilière, mais aussi en Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA).
L’appréciation des critères d’habitation se fait au niveau des associés occupants.
Juridiquement, il existe deux moyens d’occupation du bien pour l’associé de la société. En premier lieu, il peut s’agir d’une mise à disposition gratuite. En second lieu, l’associé peut conclure un contrat de bail avec la société.
Fiscalement, ces deux modalités emportent des conséquences très différentes. Voilà pourquoi consulter un avocat fiscaliste peut s’avérer décisif.
Pourquoi privilégier la mise à disposition gratuite ?
La mise à disposition gratuite se distingue du contrat de bail.
La résidence principale occupée gratuitement ou non
Le contrat de bail implique un loyer, même modique. L’associé doit alors verser un prix à la société contre l’occupation du bien.
Ce loyer suit les règles des revenus fonciers. Pour autant, ce schéma présente un risque d’abus de droit fiscal important. Nous le déconseillons aux clients.
A l’inverse, une mise à disposition gratuite n’implique aucun loyer. En contrepartie, le contribuable ne déduit aucune charge de ses revenus fonciers. Par exemple, les intérêts d’emprunt ne réduisent pas le revenu foncier net.
Seule la mise à disposition gratuite peut exonérer la vente de la résidence principale
Au jour de la vente du bien par la SCI, la mise à disposition présente un avantage fiscal indéniable.
L’associé d’une SCI qui occupe gratuitement à titre de résidence principale, un immeuble appartenant à cette société, bénéficie de l’exonération prévue en matière d’habitation principale. Cette exonération s’applique de la même manière que s’il détenait l’immeuble lui-même.
Dans cette hypothèse, l’administration fiscale (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 140) précise que l’exonération ne porte que sur deux éléments. D’une part, la fraction de l’immeuble occupée par l’associé à titre de résidence principale. D’autre part, la quote-part revenant à cet associé.
L’exonération s’applique à tous les cas de « mise à disposition gratuite en droit ou en fait ». En revanche, l’associé d’une SCI ne peut prétendre au bénéfice de l’exonération si l’immeuble est mis à sa disposition par la société non pas gratuitement, mais moyennant le versement d’un loyer, même modique. Cela résulte notamment d’un arrêt de la Cour administrative d’appel de Bordeaux du 1er février 2000.
Notons que la rupture prématurée d’un contrat de bail, transformé en mise à disposition gratuite juste avant la mise en vente de la résidence principale, peut interroger sur l’abus.
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