Le dispositif dit « pacte Dutreil » permet une exonération fiscale à hauteur de 75% les parts ou actions de société exerçant une activité dite économique, transmises dans certaines conditions aux descendants.
Ce dispositif créé en 2003 par le Ministre Renaud Dutreil a récemment fêté ses 20 ans d’existence, malgré de vives critiques militant pour son abrogation.
Pour son anniversaire, la Cour de cassation et le Conseil ont décidé d’offrir aux contribuables un cadeau d’importance.
Alors que le dispositif Dutreil excluait par principe les activités civiles, les deux juridictions de l’ordre judiciaire et administratif viennent coup sur coup de chambouler les règles.
Et si la fenêtre de tir dont bénéficiaient les propriétaires d’un patrimoine immobilier se refermait aussi vite qu’elle s’est ouverte, dans le cadre de la loi de finances rectificative ?
La fiscalité d’une transmission de patrimoine avec un pacte Dutreil
Souscrire un pacte Dutreil permet de transmettre une activité à moindre coût fiscal.
La fiscalité d’une transmission de patrimoine sans pacte Dutreil
En l’absence de dispositif spécifique, une transmission de patrimoine supporte les droits de mutation à titre gratuit. Il s’agit des droits de donation si le patrimoine est transmis du vivant. Autrement, il s’agira des droits de succession prélevés au décès du propriétaire.
L’avantage d’une donation consiste principalement dans la possibilité de ne donner que la nue-propriété du patrimoine. Ce faisant, les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété transmise.
La technique du démembrement de propriété constitue l’un des leviers principaux pour transmettre son patrimoine à moindre coût fiscal.
Lorsque le patrimoine comprend des immeubles, la donation porte soit sur les biens immobiliers, soit sur les parts sociales. Donner des parts sociales coûte généralement moins cher fiscalement que donner les immeubles directement.
Par conséquent, nous recommandons souvent aux clients d’apporter leur patrimoine immobilier au profit d’une société immobilière.
Le pacte Dutreil permet de bénéficier d’une exonération de 75% de base taxable
Afin d’éviter que les héritiers vendent l’entreprise familiale pour payer les droits de succession, le législateur a instauré le dispositif Dutreil.
En remplissant certaines conditions, la transmission de l’entreprise bénéficie d’une exonération de 75% des droits. Couplé à un démembrement de propriété, le pacte Dutreil permet de réduire drastiquement le coût fiscal de la transmission de patrimoine.
Les conditions d’engagement individuel et collectif de conservation des parts ne font pas l’objet de la présente actualité. Elles constituent parfois un premier obstacle à la mise en place du pacte Dutreil.
L’autre condition phare du dispositif a trait à l’activité de l’entreprise transmise. L’article 787 B du code général des impôts évoque une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Face à cette définition lacunaire du texte, les praticiens ont rapidement mais prudemment pris une position favorable sur l’éligibilité des locations de locaux équipés et de logements meublés.
L’administration a fini par doucher ces espoirs dans sa doctrine BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, datant du 21 décembre 2021. Pourtant, cette lecture n’a pas semblé convaincre ni la Cour de cassation, ni le Conseil d’Etat.
Le patrimoine immobilier meublé éligible au Pacte Dutreil ?
La position récente de la Cour de cassation a ouvert la porte à une vague de transmission exonérée de droits de donation.
Priorité à l’interprétation de la loi fiscale sur l’éligibilité au Pacte Dutreil
La Cour de cassation a rendu un arrêt le 1er juin 2023 en affirmant expressément que la location de locaux équipés constitue une activité commerciale au sens du texte.
Ce faisant, elle s’en tient à une analyse purement fiscale de l’article 787 B, et fait fi de toute interprétation de nature civile. En effet, peu importe que la location d’immeubles et la gestion de son propre patrimoine immobilier constitue une activité civile au plan juridique, tant que la loi fiscale en fait une activité commerciale.
En adoptant cette lecture, la Cour de cassation se fonde sur la correspondance entre l’article 787 B et l’article 35 du code général des impôts.
Dès lors, en toute logique, l’analyse devrait se révéler identique dans le cadre d’une location meublée portant sur des locaux à usage d’habitation.
Notons que le Conseil vient également de se prononcer très récemment dans un arrêt du 29 septembre 2023 en recours pour excès de pouvoir. Il juge que même si la location meublée fait l’objet d’une disposition spécifique en matière d’IFI, elle ne peut par principe être exclue des activités commerciales au plan d’autres dispositifs.
Faut-il donner dans l’urgence le patrimoine immobilier loué meublé ?
Les deux décisions rendues par les hautes juridictions ont-elles ouvert une opportunité en or pour les propriétaires d’immeubles loués meublés ? Certainement, même si la lecture et l’interprétation de leur portée invitent à la prudence.
Néanmoins, il faut bien considérer ces décisions pour ce qu’elles sont, c’est-à-dire très favorables aux contribuables.
Nul doute que l’administration n’entendra pas en rester là. La bataille étant désormais perdue sur la base de la rédaction actuelle de l’article 787 B du CGI, c’est sur une nouvelle mouture que l’exécutif devra se placer pour faire basculer cette jurisprudence.
La solution la plus simple consistera probablement à amender l’article 787 B du CGI de la même manière que les dispositions en matière d’IFI. Cette refonte de l’article pourrait avoir lieu dès 2023 dans le cadre de la prochaine loi de finances rectificative. Dans ce cas, le texte pourrait s’appliquer dès le 1er janvier 2024. En effet, on voit mal ce qui pousserait l’administration à patienter une année supplémentaire.
Dès lors, la conclusion semble assez simple. Les contribuables qui le souhaitent sont vivement invités à rapidement se structurer et amorcer la transmission du patrimoine dès 2023.
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