Le contribuable peut déduire de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) certains emprunts bancaires dans des conditions très strictes.
Depuis 2018, l’administration fiscale fait face à de nombreuses tentatives d’optimisation. Tandis que certaines reposent sur l’affectation du prêt, d’autres jouent sur des termes encore trop ambigus.
Dans les cas les plus courants, les emprunts bancaires constituent une dette déductible de l’IFI à condition qu’ils soient affectés à l’acquisition du bien immobilier.
On peut classer les prêts en trois grandes catégories que sont le prêt amortissable, le prêt in fine et le prêt sans terme.
Mais l’ingénierie des banques, des clients et des family offices a poussé la pratique à s’adapter à d’autres formes d’emprunt.
Rappel des règles de déductibilité IFI des emprunts
Les différentes typologies de dettes ont été anticipées par le législateur et l’administration fiscale, afin de limiter l’optimisation à l’IFI.
Cas courant des prêts amortissables
Le prêt amortissable est celui que l’on rencontre le plus fréquemment en pratique. Il s’agit d’un emprunt dont le capital s’amortit progressivement au fur et à mesure des années. Ce faisant, la dette déductible de l’IFI se trouve réduite au 1er janvier de chaque année.
Le contribuable et ses conseils se réfèrent au tableau d’amortissement de l’emprunt pour déterminer le capital restant dû à la date du fait générateur de l’impôt.
Dans le cas le plus courant, le prêt est structuré selon des annuités constantes. La part d’intérêts diminue tandis que la part de capital remboursé augmente au fil du temps.
Ce faisant, la progressivité de l’amortissement du capital entraine une progressivité dans l’assujettissement à l’IFI.
Prêt in fine et prêt sans terme
Le prêt in fine est un emprunt dont le capital est intégralement remboursable à l’échéance. Généralement monté sur une durée plus courte que l’amortissable, il permet au client de la banque de ne payer que les intérêts et donc de réduire les mensualités d’emprunt. Il peut ainsi mobiliser sa trésorerie sur d’autres projets.
Très en vogue en période de taux bas ou modérément bas, le in fine est aussi un outil d’optimisation fiscale en matière d’IFI. Le législateur et l’administration ont donc rapidement posé des règles anti abus.
Le prêt in fine doit être fiscalement amorti selon un plan d’amortissement théorique en fonction du nombre d’année prévu au contrat. Ainsi un prêt in fine sur 5 ans devra être amorti à hauteur de 1/5 chaque année. Les prêts sans terme font également l’objet d’une règle de déductibilité spécifique. Sont ainsi visés notamment les prêts Lombard, emprunts d’un an renouvelable sans durée prédéfinie. Dans ce cas de figure, le client doit amortir fiscalement le prêt sur une durée de 20 ans.
Certains prêts structurés de manière plus complexe posent question. On peut notamment citer le cas des prêts in fine renouvelables. Par exemple, comment traiter d’un point de vue IFI le prêt in fine sur 7 ans renouvelable 2 fois. Faut-il l’amortir sur la période initiale de 7 ans, l’amortir dès le départ sur la durée totale de 21 ans ? Ou bien peut-on même envisager un amortissement sur la durée initiale, et réamortir sur la base du montant prêt au départ lors du renouvellement ?
Autant de stratégies et de réflexions à avoir avec votre avocat fiscaliste. Les règles anti-abus constituent comme bien souvent la variable d’ajustement en la matière.
Déduction IFI des prêts hybrides, emprunts substitutifs et rachats de prêts
Certains prêts ne s’intègrent pas parfaitement dans une catégorie prédéfinie.
Les prêts hybrides amortissables en fin de période
Les banques montent parfois des emprunts dits « amortissables » mais dont l’amortissement ne se déclencher qu’à partir d’une certaine date. Par exemple, on peut citer le cas des prêts sur 10 ans, amortissables à compter de la 5ème année. Juridiquement, peut-on considérer qu’il s’agit d’un prêt in fine sur 5 ans, et d’un prêt amortissable sur 5 ans ? A priori, la réponse est non, puisque la définition d’un prêt in fine d’un point de vue légal et bancaire ne correspond pas à cette typologie d’emprunt.
Mais dès lors qu’il s’agit bien d’un prêt amortissable et non in fine, comment traiter fiscalement la déductibilité du capital pour l’IFI ? Faut-il suivre le plan d’amortissement à la lettre ou recalculer un tableau d’amortissement théorique sur la durée totale ? Dans la première branche de l’alternative, le contribuable conservera une dette IFI intégrale pendant 5 ans (puisqu’il ne s’agit pas d’un prêt in fine à proprement parler) et amortira son capital sur les 5 dernières années. Dans l’autre branche, il amortira dès le début son prêt sur une durée de 10 ans. La première option est bien évidemment la plus avantageuse. Mais une problématique d’abus peut se poser. Là encore, le conseil fiscal d’un avocat semble indispensable pour prendre une décision éclairée.
Déductibilité IFI d’un emprunt substitutif
Le cas des emprunts substitutifs existe déjà en matière de revenus fonciers. La question se pose alors de savoir si les intérêts du nouveau prêt sont intégralement déductibles.
En matière d’IFI, le cas de l’emprunt substitutif est beaucoup plus ténu. Le code général des impôts ne prévoit aucune règle. La doctrine de l’administration non plus, si ce n’est qu’elle semble autoriser la déductibilité d’un « rachat de prêt ».
Cela étant dit, un flou important entoure la notion de rachat de prêt. Un même établissement peut-il racheter son propre prêt ou cette notion ne vise-t-elle qu’un rachat par la concurrence ? Juridiquement parlant, un rachat de prêt devrait correspondre à un nouveau prêt.
Mais d’autres questions émergent. Qu’en est-il si la durée de l’emprunt substitutif est supérieure à la durée du prêt initial ? Peut-on envisager déduire un emprunt substitutif dont les caractéristiques sont différentes de cette de l’emprunt initial ? On peut par exemple citer le cas récurent d’un prêt initial monté en in fine, puis converti au bout de quelques années en prêt amortissable. On peut aussi citer l’exemple d’un crédit Lombard accordé pour un projet de construction de maison, converti en prêt amortissable une fois les travaux achevés et le budget définitif connu.
La plupart de ces questions ne reçoit pas de réponse explicite. Notre expérience au cours de contrôles passés nous pousse toutefois à la plus grande vigilance. Nous alertons les clients sur les risques de certaines positions qui peuvent être considérées comme agressives par l’administration fiscale. Nous vous conseillons avant toute prise de décision de venir nous consulter afin de peser les risques et les éventuels gains fiscaux à prendre des options agressives.
