Acheter un bien déjà occupé peut rassurer l'investisseur mais présente d'importants inconvénients​

L’investisseur peut acheter un immeuble (d’habitation ou local commercial) libre de toute occupation, ou au contraire un immeuble déjà loué (à un preneur commercial ou particulier). 

Acheter un immeuble déjà loué présente au plan financier des avantages non négligeables : 

  • Aucun travaux dans l’immédiat, ce qui présente l’avantage de ne pas sortir de trésorerie (ou de ne pas augmenter la mensualité d’emprunt) en plus du prix d’acquisition. Les travaux seront réalisés ensuite et financés directement sur la trésorerie dégagée par l’opération.
  • Le prix d’acquisition est souvent décoté en habitation, puisque un immeuble loué a moins de valeur qu’un immeuble libre de toute occupation. Les règles sont différentes pour un local commercial, puisque la valorisation dépend du chiffre d’affaires du preneur. 
  • Les loyers rentrent dès la réitération de la vente, ce qui vous permet d’encaisser du cash pour rembourser l’emprunt sans puiser sur vos deniers personnels. L’opération est totalement neutre sur votre patrimoine puisque vous n’avez rien à décaisser.
  • Vous vous libérer du temps pour d’autres projets : puisque l’immeuble est exploité sans que vous n’ayez à gérer un suivi de chantier ou une mise en location, vous gagnez du temps précieux pour chercher un nouveau bien.
  • Si vous assurer vous-même la gestion du bien, le vendeur vous restitue tous les dépôts de garantie des locataires, ce qui permet de vous constituer un fonds de roulement intéressant.

Pourtant, au plan fiscal, l’opération est à analyser avec précision, puisqu’elle peut vous faire perdre gros. 

  • Lorsque l’immeuble acheté est loué nu, les frais d’acquisition ne sont en principe pas déductibles, ce qui représente sur la durée de l’investissement une perte potentiellement très importante, pouvant aller jusqu’à 5% du prix d’achat du bien ! Cet inconvénient peut être gommé en interposant une SAS ou une SCI à l’IS
  • Si l’immeuble est loué en partie nu, en partie meublé, vous allez devoir tenir une double comptabilité et proratiser certaines charges qui ne seront pas intégralement déduites. Cela représente également une perte de trésorerie inutile. Cet inconvénient peut également être gommé en investissant via une structure à l’IS. 
  • Les baux des locataires sont reconduits et vous ne pourrez pas les évincer sur le court terme, ce qui met en péril une stratégie de division et de revente en lots. 
  • Si vous assurer vous-même la gestion du bien, le vendeur vous restitue tous les dépôts de garantie des locataires, ce qui permet de vous constituer un fonds de roulement intéressant

Une analyse très précise du rendement offert par les loyers actuels est nécessaire pour vous positionner sur le bien​

Acheter libre ou acheter occupé, il n’y pas de choix meilleur l’un que l’autre. La réponse ne peut vous être donnée qu’en analysant l’immeuble, les loyers et les baux en cours. 

Pour ce faire, nous mettons à votre disposition un outil conçu pour apprécier le potentiel d’un immeuble occupé et le comparer au même immeuble libre. Vous retrouverez cet outil sur la page d’accueil ou en cliquant sur le lien suivant : https://agbc-avocats-fiscal.fr/produit/pack-locatif-rentabilite-et-fiscalite/ 

L’outil vous permet d’avoir la certitude qu’acheter cet immeuble occupé sera suffisamment rentable pour éliminer les inconvénients d’acheter déjà loué. Il compare tous les régimes fiscaux disponibles et vous donne celui qui optimise le plus les loyers, et donc la rentabilité

Nous sommes à votre disposition pour toute question complémentaire à ce sujet. 


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