La détention de biens en nom propre nécessite parfois une restructuration ou un refinancement immobilier. Par exemple, transmettre un patrimoine immobilier coûte sensiblement moins cher en société qu’en nom propre.
Les clients consultent régulièrement un avocat fiscaliste à Nice pour anticiper la transmission de biens aux enfants. De nombreuses solutions juridiques et fiscales existent, notamment la technique du démembrement de propriété.
Nous nous intéressons au cas présent à deux techniques de transmission très utilisées.
En premier lieu, l’apport du parc immobilier à une société, par exemple une société civile immobilière (SCI).
En second lieu, la vente des biens immobiliers à une société. Ce schéma revient régulièrement sous l’acronyme de « OBO », ou « vente à soi-même ».
Quelle est la fiscalité sur un apport d’immeubles ?
L’opération d’apport peut dégager deux impositions. Il s’agit de l’impôt sur la plus-value immobilière et les frais de mutation (droits d’enregistrement).
L’avocat fiscaliste supervise l’apport d’immeubles à une société.
L’impôt sur la plus-value immobilière
L’apport d’immeubles constitue le fait générateur de l’imposition sur la plus-value. Généralement, nous privilégions cette technique sur des biens détenus depuis plus de 30 ans. En effet, la plus-value bénéficie dans ce cas d’une exonération totale d’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.
Les droits d’enregistrement
La mutation d’un bien immobilier peut générer un frottement fiscal en droits d’enregistrement. Par exemple, l’apport d’un immeuble à une SCI à l’IS coûte 5% de la valeur vénale du bien.
En revanche, l’apport d’un immeuble à une SCI à l’IR est neutre fiscalement. Il en va de même en cas d’apport d’immeuble à une SARL de famille.
Pourquoi privilégier un refinancement immobilier ?
La vente d’immeuble pose deux problématiques identiques.
Il dégage une plus-value imposable
Comme l’apport, la vente d’un bien immobilier à une SCI constitue un fait générateur d’imposition. Dans certains cas, l’avocat fiscaliste à Nice peut réduire cette imposition.
Notamment, cela vise le cas des biens avec une durée de détention supérieure à 30 ans.
En outre, la vente à soi-même peut cibler des biens ayant fait l’objet d’une donation récente. Dans ce cas, la donation a déjà purgé la plus-value. Autrement dit, la plus-value immobilière ne sera pas imposée une seconde fois.
Il génère automatiquement des droits d’enregistrement
Contrairement à l’apport, la vente d’immeuble demeure soumise aux frais de mutation au taux de 5.80%. Peu importe que la société acquéreuse relève de l’IR ou de l’IS.
Nous privilégions l’opération de vente au profit d’une société relevant du régime des bénéfices industriels et commerciaux. Dans ce cas de figure, les droits d’enregistrement réduisent le résultat imposable.
Si la société acquéreuse relève de l’IR dans la catégorie des revenus fonciers, les droits d’enregistrement constituent des charges non déductibles pour l’investisseur. Ils majorent en revanche le prix de revient de l’immeuble le jour de sa revente par la société.
En synthèse, la vente et l’apport répondent à deux logiques fiscales différentes.
L’apport peut avoir lieu à moindre coût fiscal. Cependant, il ne dégage aucune liquidité pour l’apporteur, qui reçoit des titres en contrepartie. L’avocat fiscaliste doit donc systématiquement vérifier que l’opération ne dégage aucune fiscalité. A défaut, l’investisseur devrait piocher dans ses deniers personnels pour payer l’impôt lié à l’opération.
La vente coûte généralement plus cher au plan fiscal. Néanmoins, le vendeur perçoit un prix de vente qu’il peut réinvestir ou nantir sur un contrat d’assurance-vie. En outre, la valeur des parts sociales émises correspond à la différence entre l’actif et le passif. Autrement dit, leur transmission aux enfants ne coûtera pratiquement rien. L’abattement fiscal de 100.000 € par parent et par enfant reste intact.
0 Comments