La location d’un immeuble au travers une SCI peut dégager un déficit foncier imputable fiscalement chez les associés.

En règle générale, chaque associé procède à l’imputation du déficit foncier en proportion de sa participation au capital social de la SCI.

Cependant, le Conseil d’Etat vient de rendre une décision intéressante en matière de fiscalité immobilière. Elle semble admettre une analyse qui était jusqu’alors contestée par l’administration fiscale. 

Pour autant, l’interprétation qui en est faite par les commentateurs nous interroge. La première lecture cache selon nous le réel problème de cette situation : l’abus de droit.

La fiscalité des revenus fonciers en SCI

Une SCI constitue une société de personnes relevant en principe de l’article 8 du code général des impôts.  

Détermination du résultat dans la SCI, imposition chez les associés

La location d’immeubles nus par la SCI entraine l’application des règles dites des « revenus fonciers ».

Chaque année, la SCI détermine son propre résultat fiscal compte tenu des produits imposables et charges déductibles. Généralement, ce régime ne présente pas d’intérêt pour l’investisseur immobilier.

D’une part, la liste des dépenses déductibles fiscalement est très encadrée. D’autre part, le résultat net (par principe plus élevé qu’en location meublée ou qu’à l’IS) intègre le revenu global du contribuable. Il supporte ainsi le barème progressif et les prélèvements sociaux.

Dans de rares hypothèses, ce régime se trouve avantageux. Ce cas se rencontre notamment en cas de réalisation de travaux d’entretien ou réparation. L’investissement se traduit alors par un déficit foncier.

Définition du déficit foncier dans une SCI

Le déficit foncier se révèle avantageux pour certains investisseurs. Il y a un déficit foncier lorsque les dépenses déductibles excèdent les loyers.  

Le résultat net de la SCI déterminé sur l’imprimé n°2072 reflète alors une perte fiscale. Il faut relever que ce déficit fiscal ne traduit pas nécessairement une trésorerie négative. Autrement dit, une SCI peut dégager un déficit foncier mais une rentabilité immobilière intéressante.

Le déficit foncier s’impute chez chaque associé selon les règles de l’article 156 I 3°. Le contribuable impute 10.700 € de ce déficit (hors intérêts d’emprunt) sur son revenu global. L’excédant du déficit s’imputera au cours des 10 années suivantes sur les revenus fonciers.

sci déficit foncier

Décorrélation entre capital et imputation du déficit foncier

La question se pose de savoir si l’imputation du déficit foncier se fait automatiquement en fonction du pourcentage détenu au capital.

Le principe d’imputation du déficit foncier en fonction du nombre de parts sociales

Selon les règles de droit civil, chaque associé a vocation aux bénéfices et supporte les pertes en fonction de sa participation au capital.

Cependant, on sait déjà que les statuts peuvent prévoir une règle d’affectation différente. Par exemple, ils peuvent stipuler qu’un associé ne détenant que 1% du capital aura droit à 80% du bénéfice. Cette règle s’applique également aux pertes.

La seule limite fixée par le droit civil est celle relative aux clauses léonines. Il s’agit d’une clause qui prive l’associé de tout droit aux bénéfices, ou l’exonère de toute contribution aux pertes sociales

Une jurisprudence fournie permet de se forger une opinion plus ou moins précise quant à la notion du caractère « léonin ». Mais c’est surtout le juge fiscal qui nous intéresse au cas présent, et notamment son interprétation des règles civiles et leur application à la fiscalité immobilière.

L’analyse rendue par le Conseil d’Etat en matière de déficit foncier et SCI

L’arrêt a été rendu le 18 octobre 2022. Nos clients pourront le trouver sous la référence 462497.

En l’espèce, les parents avaient constitué une SCI avec leurs enfants. Suite à donation, les parents détiennent 0.5% du capital chacun, les 9% restants appartenant aux enfants.

Au cours de trois exercices, une assemblée générale vote l’attribution des pertes en totalité aux parents. Autrement dit, les parents ne détenant que 1% du capital de la SCI ont imputé sur leur revenu global 100% du déficit foncier.

L’administration fiscale leur a notifié une proposition de rectification. Elle estimait que l’imputation d’une perte fiscale devait naturellement correspondre à la répartition du capital social entre les associés.

Le Conseil d’Etat semble entériner la décision rendue en appel et ainsi invalider le raisonnement du fisc dans cette affaire. Comme la cour administrative, il considère tout d’abord que l’affectation concernait à la fois les bénéfices et les pertes, ce qui empêche de voir en cette décision une clause léonine. Par ailleurs, cette dérogation aux statuts n’était que « ponctuelle ». Il faut dès lors comprendre que la répétition de ce vote lors de trois assemblées générales n’a pas suffit à en faire une décision habituelle susceptible d’être censurée.

Cette décision fait actuellement l’objet de nombreux commentaires, laissant entendre qu’il s’agit d’une jurisprudence favorable, et ainsi extensible dans de nombreux cas d’espèces.

De notre côté, nous sommes beaucoup plus mesurés quant à la portée et l’interprétation de la décision. Au cas présent, il semble que la procédure d’abus de droit n’ait pas été activée par l’administration, ce qui peut d’ailleurs nous interroger. Par ailleurs, la procédure du mini abus de droit n’était pas encore entrée en vigueur à la date des faits.

Or, si l’on y réfléchit bien, quel intérêt autre que principalement fiscal pourrait mettre en avant les associés dans un contexte équivalent ? On a du mal à imaginer une argumentation familiale, économique ou juridique dans ce genre de situation.


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