Lorsqu’un particulier achète un immeuble neuf auprès d’un promoteur, il verse généralement une somme dès le contrat de réservation.
Cette somme d’argent constitue un dépôt de garantie, dont les règles de paiement et de remboursement obéissent au contrat.
Fiscalement, le dépôt de garantie pose une double problématique au vendeur. Il peut consulter son avocat fiscaliste en promotion immobilière à Nice afin d’éclaircir le traitement fiscal de cette somme.
Le dépôt de garantie versé au promoteur supporte-t-il la TVA ?
Le rappel des règles de TVA donne une indication claire sur la réponse à cette question.
Les règles de TVA applicables aux sommes abandonnées par un réservataire
Le champ d’application de la TVA ressort des articles 256 et suivants du Code général des impôts.
En principe, pour appliquer la TVA, les indemnités doivent constituer la contrepartie d’une prestation de services rendue à celui qui la verse.
À l’inverse, une indemnité qui a pour objet de réparer un préjudice commercial n’a pas à être soumise à TVA.
Pour déterminer les règles de TVA applicables à une indemnité, il convient donc, dans chaque situation de fait, d’analyser les conditions de son versement.
Le dépôt de garantie ne constitue pas une réparation de préjudice pour la TVA
La question se pose en cas de défaillance du particulier. Autrement dit, le dépôt de garantie versé et abandonné au promoteur constitue-t-il une réparation de préjudice ou un véritable service rendu ?
De manière constante, le Conseil d’Etat juge que le dépôt de garantie versé par l’acquéreur et conservé par le promoteur ne constitue pas des dommages et intérêts. A l’inverse, il s’agit de la rémunération d’un service de réservation rendu par le promoteur immobilier.
Par ailleurs, la conservation du dépôt de garantie a un lien direct avec le service de réservation, quand bien même le calcul et les cas de restitution du dépôt ressortent de la loi (a TVA (CE 23-10-1998 n° 154039).
Quelle fiscalité s’applique au dépôt de garantie en matière d’IS ?
La réponse à cette question découle en partie de la jurisprudence.
Le promoteur immobilier supporte l’impôt sur un profit net
Le profit net correspond à la différence entre le prix de cession des immeubles et leur prix de revient.
Néanmoins, certains produits encaissés par le promoteur ne constituent pas à proprement parler un prix de cession. Pourtant, ils supportent l’impôt car ils impactent l’actif net.
A ce titre, le Conseil d’Etat juge que doit supporter l’impôt le dépôt de garantie versé par un client en application d’un contrat de réservation et qui est définitivement acquis, conformément aux stipulations de ce contrat, du fait du désistement de ce client au cours de l’exercice.
Dans ce cas de figure, la société civile de construction vente paie de l’impôt sur les sociétés sur le dépôt abandonné. Cela se traduit chez le promoteur par une augmentation d’actif net.
Le promoteur peut-il constituer une provision déductible fiscalement ?
La jurisprudence a confirmé que l’intervention d’un litige concernant l’application de la clause de garantie peut justifier la constitution d’une provision (CE 19 décembre 1984, n° 27971).
En effet, s’il y a contestation entre les parties au sujet de l’application de la clause relative au dépôt de garantie, le promoteur peut inscrire une provision d’un montant égal à la somme dont il estime être redevable.
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