Le patrimoine immobilier constitue souvent une part importante d’une succession. Si vous consultez un avocat en fiscalité immobilière, il vous conseillera la meilleure stratégie pour donner les immeubles et préparer la transmission.
L’objectif consiste à anticiper un décès des parents et éviter aux enfants d’avoir à vendre le patrimoine pour payer les droits de succession. Il s’agit d’une situation très récurrente en pratique. Elle survient lorsque les parents n’ont pas bénéficié de conseils fiscaux en amont.
Grâce à plusieurs techniques juridiques, l’avocat en droit fiscal peut nettement améliorer la situation.
La fiscalité d’une donation de la nue-propriété des biens immobiliers
Cette technique simple permet d’économiser des impôts sur la succession.
La nue-propriété constitue une partie de la pleine propriété
La pleine propriété se décompose en deux droits distincts. D’une part il existe l’usufruit qui correspond au droit de jouir du bien immobilier. D’autre part, la nue-propriété correspond au droit de disposer du bien, donc de le vendre.
En achetant un bien immobilier, les parents deviennent de fait pleins propriétaires de l’actif. Cependant, ils peuvent ultérieurement démembrer ce droit en deux.
La technique du démembrement consiste alors à donner la nue-propriété aux enfants. D’un autre côté, les parents demeurent usufruitiers.
En qualité d’usufruitiers, ils conservent la jouissance du bien immobilier. Autrement dit, ils peuvent continuer à vivre dans le bien immobilier s’il s’agit de leur résidence principale. A l’inverse, ils continuent à encaisser les loyers s’il s’agit d’un investissement locatif.
Les enfants nus-propriétaires ne peuvent pas s’opposer à cela. En revanche, ils auront leur mot à dire sur la revente du bien. Par exemple, ils peuvent s’opposer à la vente de l’immobilier.
Il s’agit d’un inconvénient important qui fait que notre cabinet ne conseille que très peu souvent cette solution.
Fiscalité de la donation portant sur la nue-propriété
D’un point de vue fiscal, la donation aux enfants génère des droits de donation. A première vue il n’y aurait donc pas grand intérêt à donner plutôt qu’à attendre la succession (laquelle génère des droits de succession).
En réalité, la base des droits de donation est très inférieure aux droits de succession. Voila pourquoi anticiper permet d’économiser les impôts.
En effet, la valeur de la nue-propriété donnée aux enfants se calcule en fonction d’un barème fiscal. Celui-ci ressort de l’article 669 du Code général des impôts. Il tient compte de l’âge du donateur usufruitier, c’est-à-dire des parents.
Plus les parents sont jeunes, plus la base des droits sera faible. Autrement dit, il faut donner les immeubles aux enfants le plus jeune possible pour réduire la fiscalité sur la transmission.
Apport préalable des immeubles à une SCI pour démembrer la propriété des parts
Chez AGBC AVOCATS, nous préférons préalablement à la donation faire apporter le patrimoine immobilier à une SCI.
La fiscalité de l’apport des immeubles à une SCI
L’apport des biens immobiliers constitue un transfert. Les parents transfèrent la propriété du nom propre vers une personne morale. La fiscalité doit faire l’objet d’une analyse pointue.
Il faut s’assurer qu’aucune plus-value ne sera due. S’il s’agit de la résidence principale, aucune imposition n’a lieu.
Il faut aussi mener l’analyser en droits d’enregistrement. Pour ce faire, le régime fiscal de la SCI aura une importance capitale. S’il s’agit d’une SCI à l’impôt sur le revenu, il n’y aura pas de droits d’enregistrement. En revanche si la SCI a opté pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés, il y aura un frottement fiscal.
Des techniques permettent cependant d’éviter cette imposition.
La transmission très avantageuse de la nue-propriété des parts sociales
Une fois les immeubles logés dans la SCI, les parents sont pleins propriétaires des parts sociales.
Il y a donc lieu de démembrer la propriété des parts. Pour ce faire, ils donnent la nue-propriété aux enfants qui deviennent associés de la SCI.
La rédaction des statuts par notre cabinet fait que les enfants sont privés de tous droits. En effet, ils ne peuvent pas bloquer les parents dans les décisions. Nous anticipons également le cas des futurs époux ou épouses. L’objectif consiste à faire conserver un caractère familial et fermé à la société.
La donation profite d’une base encore plus faible que le cas précédent. En effet, nous pouvons appliquer une décoté pour illiquidité qui permet de réduire encore les droits de donation. Ce faisant, la transmission bénéficie d’une fiscalité encore plus avantageuse que si elle avait lieu sans société.
Attention, toutes ces techniques font l’objet d’une analyse complexe et doivent parfaitement être maitrisées. Un oubli ou une imprécision dans les termes employés peut générer des frottements fiscaux supplémentaires ou une situation inconfortable pour les parents.
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