L’acquisition des locaux d’activité passe souvent par la constitution d’une SCI sous la holding. L’associé dirigeant s’interroge souvent sur l’opportunité de faire détenir les titres de cette SCI par sa holding.
Au plan fiscal, ce choix emporte plusieurs conséquences qu’il faut correctement maitriser.
Toute mauvaise décision sera ultérieurement coûteuse en fiscalité et honoraires de restructuration.
Fiscalité d’une SCI translucide détenue par une holding
La SCI non assujettie à l’IS peut être détenue par des personnes physiques ou morales.
Conséquences d’une SCI détenue par une holding en matière d’imposition des revenus
Lorsqu’une personne physique détient les parts d’une SCI translucide, le régime des revenus fonciers s’applique. Les revenus locatifs s’ajoutent aux revenus professionnels du contribuable. Ils supportent la tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux.
Si la holding détient les titres de la SCI, la détermination du résultat obéira aux règles de l’IS. Ce résultat imposable tiendra notamment compte de l’amortissement du bien immobilier.
En cas de vente du bien, le régime des plus-values varie selon la qualité de l’associé détenteur. Il peut s’agir du régime des plus-values des particuliers ou des plus-values professionnelles.
La vente des titres d’une SCI translucide par une holding permet de modifier le régime fiscal applicable. Cette cession appelle cependant certaines vérifications d’ordre fiscal. Consultez votre avocat fiscaliste pour vous assurer de la pertinence de ce choix.
Choix en fonction des éléments comptables et financiers
L’arbitrage de la détention des titres dépend également de la situation comptable de la société. En présence d’un déficit fiscal, l’investisseur a le choix entre un déficit foncier et une imputation sur les résultats de la holding.
S’il détient directement la SCI, le déficit de celle-ci s’imputera sur son revenu global ou les revenus fonciers. Si la holding détient les titres de la SCI, elle intègrera sa quote-part de résultat à son propre résultat. Le cas échéant, ce déficit s’impute sur un bénéfice imposable.
Lorsque la SCI détient des locaux d’activité et que les loyers ne suffisent pas à rembourser l’emprunt, le choix revêt une importance capitale. Faire détenir les titres par la personne physique compliquera le renflouement du compte bancaire par la holding. A l’inverse, la holding pourra abonder en compte courant d’associé de la SCI si elle détient ses titres.
Impact de la détention d’une SCI en IFI et droits de mutation
Au-delà de l’imposition des revenus, le choix a également des conséquences au regard d’autres impôts.
La place de la SCI au regard de l’impôt sur la fortune
L’IFI constitue un impôt sur le patrimoine immobilier. Il s’applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net excède 1 300 000 € au 1er janvier de chaque année. Cependant, certains immeubles bénéficient d’une exclusion du champ d’application ou d’une exonération.
En matière de titres de SCI, les règles sont particulièrement complexes et délicates à appréhender. Une lecture pointilleuse des articles du code général des impôts s’avère nécessaire.
Dans certains cas de figure, le simple fait de faire détenir les titres par une personne différente a un impact fiscal majeur. En effet, selon que les titres de la SCI appartiennent à la personne physique ou à la holding, ils intègrent ou non la base taxable.
Avant de vous structurer, vous devez impérativement réfléchir aux conséquences futures en matière d’IFI.
Un rôle majeur dans l’application d’un pacte Dutreil
Le dispositif du pacte Dutreil permet de bénéficier d’une exonération de 75% de la base taxable aux droits de donation. Grâce à ce texte, les dirigeants d’entreprise peuvent transmettre les titres de sociétés dans des conditions fiscales optimisées.
Ce dispositif Dutreil connait en ce moment même de nombreuses évolutions. Certaines proviennent de la jurisprudence de la Cour de cassation et cours d’appel. Les décisions de justice ont récemment précisé la place de l’immobilier dans un dispositif Dutreil.
D’autres évolutions proviennent du législateur. Récemment, le gouvernement a fait préciser dans son projet de loi de finances pour 2024 la place de l’immobilier.
S’agissant des titres de SCI, la réflexion se complexifie davantage qu’en matière d’IFI. Nous vous recommandons vivement de faire analyser votre structuration par un conseiller fiscal. A défaut, vous prenez le risque de voir votre dispositif Dutreil inopérant.
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