Une SCI peut relever de l’impôt sur les sociétés sur option, ou de plein droit. A défaut, elle relève du régime de translucidité fiscale. Le choix (ou la contrainte) de l’assujettissement à l’IS présente des avantages et des inconvénients.
Au rang des avantages, la promesse d’une fiscalité plus douce sur les revenus locatifs.
En revanche, attention aux incidences cachées et à la fiscalité pénalisante lors de la revente des actifs.
Pourquoi faire opter une SCI pour l’impôt sur les sociétés ?
L’option d’une SCI pour l’IS emporte plusieurs conséquences avantageuses à première vue.
Sortir du régime fiscal des revenus fonciers
Le régime des revenus fonciers pénalise la fiscalité des contribuables. En effet, ce régime ne permet pas la déduction d’un grand nombre de charges. De ce fait, il aboutit à un résultat annuel souvent élevé.
Ce résultat supporte l’imposition au niveau des associés. Autrement dit, la société ne paie aucun impôt directement.
Les associés personnes physiques paient l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur le résultat net.
L’impôt sur le revenu correspond au barème progressif, lequel dépend du foyer fiscal. Les prélèvements sociaux quant à eux sont prélevés à 17,2%.
L’option pour l’IS permet de sortir de ce régime et d’imposer les revenus locatifs à l’IS. Il s’agit d’un taux fixe de 15% ou 25%.
Les loyers ne sont plus disponibles pour l’associé, ce qui reste anecdotique dans la mesure où ils servent généralement à rembourser l’emprunt.
Faire de la location meublée ou saisonnière
Une SCI doit avoir un objet civil. Toutefois, ce n’est qu’au plan fiscal que la location meublée présente un caractère commercial.
Dès lors, une SCI peut tout à fait procéder à une location meublée.
Au plan fiscal, l’exercice de cette activité constitue un bénéfice industriel et commercial. Les revenus de l’activité ne peuvent pas relever du régime des revenus fonciers.
Si la SCI n’opte pas expressément pour l’IS, elle en relèvera de plein droit. Autrement dit, elle doit effectuer une déclaration de résultat selon les règles IS. Cet assujettissement découlant de l’activité et non de l’option, il peut n’être que temporaire.
L’option permet à la SCI de maitriser sa fiscalité. Autrement dit, même en cas d’arrêt de l’activité de location meublée, le régime fiscal continuera à s’appliquer.
Faut-il faire opter une SCI pour l’IS en cours de vie sociale ?
L’option pour l’IS en cours de vie d’une SCI doit faire l’objet d’une réflexion approfondie.
Le piège de la fiscalité sur l’imposition de la plus-value
En appliquant l’IS, la fiscalité de la SCI se trouve modifiée, tant sur le revenu que sur la plus-value.
Alors qu’une SCI à l’IR relève des règles de plus-values des particuliers, la SCI à l’IS relève des plus-values professionnelles. La plus-value fiscale correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable.
La valeur nette comptable correspond au prix d’achat du bien diminué des amortissements.
Lorsque la SCI opte pour l’IS en cours de vie sociale, la fiscalité à la revente en devient très pénalisante. En effet, la valeur nette comptable ne sera pas celle à la date de l’option, mais celle de l’inscription à l’actif de la SCI. Les amortissements indirectement imposés à l’IS n’auront pas été déduits du résultat pendant la période d’imposition en revenus fonciers.
Non seulement le régime fiscal est pénalisant, mais les avantages de l’IS n’auront pas été exploités durant toute la période. Ce choix est donc généralement à proscrire. Toutefois, on peut réfléchir à volontairement taxer la plus-value latente au jour du changement de régime selon le régime des plus-values des particuliers.
Comment remédier à l’imposition de la plus-value ?
L’option pour l’IS en cours de vie sociale répond généralement à une impression de fiscalité trop lourde sur les revenus locatifs. Pourtant, il s’agit souvent d’un mauvais arbitrage comme vu précédemment.
D’autres options s’offrent aux investisseurs, parmi lesquels la transformation de la SCI.
On peut par exemple étudier de transformer votre SCI en société en commandite simple. Cette nouvelle forme de société permet de cumuler les avantages de l’IS sur les loyers et les avantages de l’IR sur la plus-value. Elle évite d’avoir à choisir entre une fiscalité alternativement avantageuse et pénalisante.
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