L’investissement locatif meublé peut se faire sous différentes formes juridiques. Fiscalement, chaque forme a ses spécificités. Le rôle de l’avocat fiscaliste à Paris consiste à conseiller le client sur le choix le plus optimisant.

En premier lieu, il peut s’agir d’un investissement en nom propre. Cette forme d’investissement immobilier consiste à acheter le bien directement, sans société.

En second lieu, l’investisseur peut acheter via une société. Par exemple, il peut s’agir d’une société civile immobilière (SCI à l’IS), ou encore d’une SARL de famille.

La fiscalité de la location meublée doit donc préoccuper l’investisseur en amont de son projet.

Pour quelles raisons fiscales privilégier l’achat en nom propre ?

L’acquisition d’un bien immobilier en nom propre sera bien souvent la solution la plus simple.

Juridiquement, l’investisseur signe lui-même l’acte authentique en tant que personne physique.

L’avantage de bénéficier des règles BIC

Fiscalement, il relève automatiquement de l’impôt sur le revenu (IR). Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, on applique le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime d’imposition correspond aux règles IS applicables dans une société soumise à cet impôt.

Inconvénient de détenir un bien plutôt que des parts sociales

L’inconvénient réside dans l’éventuelle transmission du bien aux enfants et descendants. Le coût fiscal d’une transmission de biens immobiliers détenus en nom propre sera sensiblement plus élevé qu’au travers une société.

De la même manière, la restructuration d’un bien coûte plus cher fiscalement lorsqu’il s’agit d’un actif détenu en nom propre qu’en société.

En quoi la société permet-elle d’optimiser la fiscalité meublée ?

Lorsque l’on parle de location meublée, il existe peu de formes sociales adaptées.

Pourquoi constituer une SARL de famille ?

La SARL relève automatiquement de l’impôt sur les sociétés (IS). Néanmoins, l’article 239 bis AA du Code général des impôts permet d’opter pour le régime des sociétés de personnes. Pour ce faire, il faut remplir certaines conditions. Les associés doivent être uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

L’autre condition parfois méconnue tient à l’activité de la SARL. Celle-ci doit exercer une activité commerciale (s’agissant d’une location meublée) à l’exclusion d’une activité civile. Par conséquent, la SARL de famille ne peut pas mettre le bien gratuitement à disposition de ses associés.

La SARL de famille s’avèrera donc inadaptée pour des investissements locatifs susceptibles de se transformer en logement étudiant pour les enfants de la famille. Cependant, l’avocat fiscaliste parisien peut toujours conseiller à son client une transformation de la SARL en SCI.

Le choix de la SNC

La société en nom collectif (SNC) permet d’appliquer les règles BIC avec davantage de souplesse que la SARL de famille.

En effet, une SNC peut procéder à une location nue ou meublée. Elle peut également mettre gratuitement un bien à la disposition de ses associés.

Fiscalement, la SNC relève automatiquement de l’impôt sur le revenu. Ses bénéfices entrent dans la catégorie des BIC pour la quote-part de loyers meublés. Par opposition, les bénéfices relèvent des revenus fonciers pour la quote-part de loyers nus.

Chaque associé souffre d’une responsabilité indéfinie et solidaire. Toutefois, votre avocat fiscaliste peut recommander l’interposition d’une EURL entre l’investisseur et la SNC, de sorte à palier à ce problème juridique.

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