En 2020, le terme de « location meublée » renvoie systématiquement au régime fiscal LMNP ou LMP.
Pourtant, il ne faut surtout pas commettre d’amalgame entre ces deux expressions. L’investisseur immobilier peut tout à fait proposer un bien à la location meublée mais ne pas être éligible au LMNP.
En tant qu’avocat fiscaliste Paris, AGBC AVOCAT alerte ses clients sur la frontière entre ces deux régimes.
La location meublée relève par principe du régime fiscal LMNP ou LMP
Pour la majorité des investisseurs, l’acquisition d’un appartement pour le proposer en location meublée se concrétisera par le régime fiscal optimisant du LMNP, « location meublée non professionnelle ».
Par exemple, cela concerne les studios proposés aux jeunes actifs, les colocations étudiantes, ou même les locations via Airbnb.
L’administration fiscale indique que le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Cela résultat de la doctrine fiscale BOI-BIC-CHAMP-40-10 §10.
La réponse ministérielle Desanlis n° 17701, publiée au journal officiel de l’Assemblée nationale du 28 janvier 1980 avait déjà posé le principe : la location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité.
Pour autant, AGBC AVOCAT vérifie pour chaque investissement immobilier si les prestations rendues par le client, outre la fourniture des meubles, ne remettent pas en cause cette qualification fiscale.
La location meublée assortie de certaines prestations ne relève plus du LMNP ou LMP
D’après l’administration fiscale, sont considérées comme des prestations hôtelières ou para-hôtelières, les baux d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.
Le risque pour l’investisseur est que son type de location ne corresponde donc plus aux conditions d’application du régime LMNP.
Par exemple, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts (le petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge, réception, même non personnalisée, de la clientèle), relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée.
Autrement dit, ce n’est plus le régime optimisant du LMNP (ou même du LMP) qui s’applique, mais celui des BIC de droit commun.
A la différence du LMNP, ce sera le régime des plus-value professionnelles qui s’appliquera.
A la différence du LMP, l’article 151 septies du CGI ne pourra plus s’appliquer. La plus-value sera imposée comme en matière d’IS.
L’investisseur doit rester particulièrement vigilant et consulter son avocat fiscaliste à Paris pour savoir comment qualifier son type de location. AGBC AVOCAT a été consulté par un client souhaitant proposer des studios en location courte durée, accompagnée de prestations de services exceptionnelles. Outre des prestations assez classiques (linge, ménage, réception) le client allait proposer l’accès à un spa, la fourniture d’une bouteille de champagne à chaque arrivée, la disposition de bouquets de fleurs dans les chambres etc. Face au risque encouru, notre avocat fiscaliste sur Paris a orienté les clients vers un autre type de schéma d’optimisation fiscale.
En revanche, lorsque les services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée.
Cela vise notamment le cas d’un nettoyage des locaux effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, ou encore si la réception se limite à la simple remise des clés. Cela vise aussi le cas où la fourniture de linge n’est pas régulière.
L’investisseur immobilier doit également savoir que lorsque ces prestations sont proposées par le locataire exploitant et non par le bailleur lui-même, l’activité de ce dernier relève du régime fiscal de la location meublée lorsque le contrat le liant à l’exploitant est un contrat de louage de choses et qu’il n’est pas associé aux résultats de son locataire exploitant.
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