Fiscalité des revenus fonciers

En tant qu’avocat fiscaliste à Paris, je conseille les clients sur le meilleur régime fiscal pour leur investissement locatif.

Parmi les régimes fiscaux envisageables, il existe notamment le LMNP et le régime des revenus fonciers.

Souvent décrié, le régime des revenus fonciers n’en demeure pas moins optimisant.

Réaliser des travaux pour créer un déficit foncier

L’achat en vue d’une location nue n’est intéressant que si le bien nécessite d’importants travaux.

Grâce aux travaux réalisés, l’investisseur va générer un déficit foncier. Il représente l’excédent des charges déductibles sur les produits imposables.

En revenus fonciers, les travaux ne sont jamais amortissables comme en LMNP ou à l’IS. Ils sont immédiatement déduits.

Mon rôle d’avocat fiscaliste est notamment d’informer l’investisseur sur les travaux qui sont déductibles, et ceux qui ne le sont pas. Par exemple, les dépenses de reconstruction ne sont pas déductibles. De la même manière, de gros travaux de réhabilitation peuvent ne pas être déductibles.

La première année, le déficit foncier s’impute obligatoirement sur le revenu global du contribuable. Il économise alors sa TMI (par exemple 30%). A compter des années suivantes, le déficit foncier s’impute sur les autres revenus fonciers. L’investisseur économise alors sa TMI, mais également les prélèvements sociaux (17.2%).

Détenir longtemps le bien pour s’exonérer d’impôt sur la plus-value

L’autre avantage des revenus fonciers est l’imposition de la plus-value.

Le taux est identique quelle que soit la date de revente (36.2%). En revanche, la base imposable se réduit au fil des années de détention.

Plus l’investisseur détient le bien longtemps, moins la plus-value sera importante du point de vue fiscal.

L’intérêt du contribuable est donc de réaliser d’importants travaux à l’acquisition, lui permettant d’imputer un déficit foncier sur de nombreuses années, avant de revendre le bien.

En tant qu’avocat, je réalise des simulations de fiscalité à horizon 30 ans. Ces simulations permettent aux clients de connaitre exactement l’impact qu’auront leurs investissement sur la fiscalité des revenus locatifs.