L’investisseur s’interroge régulièrement sur la fiscalité applicable lors d’une structuration de ses SCI ou sociétés immobilières.
La principale question porte sur la nécessité de créer une société holding et sur le calendrier de son immatriculation.
Doit-on créer la société holding avant de constituer les sociétés civiles immobilières ? Ou à l’inverse, doit-on préférer constituer plusieurs SCI puis les apporter plusieurs années après à une holding commune ?
Le rôle de l’avocat fiscaliste consiste à réfléchir à la meilleure structuration envisageable, tout en définissant l’ordre dans lequel chaque opération doit avoir lieu.
Pourquoi créer une holding avant de constituer ses sociétés immobilières ?
Cette solution présente certains avantages mais peut aussi s’avérer contraignante pour l’investisseur.
Fiscalité d’une holding détenant plusieurs SCI filiales
Lorsque le client immatricule la holding en premier, cela simplifie les constitutions des sociétés immobilières par la suite. En effet, les SCI pourront être créées directement avec la société holding au capital, ce qui évitera la rédaction d’une documentation juridique assez lourde.
Lorsque les SCI relèvent du régime de translucidité fiscale, le résultat se détermine d’après les règles IS applicables dans la holding. Autrement dit, les biens immobiliers font l’objet d’un amortissement fiscalement déductible. En fin d’exercice, le résultat des SCI est appréhendé par la holding, qu’il soit déficitaire ou bénéficiaire. Aucun frottement fiscal n’a lieu sur la distribution juridique entre la SCI et la société holding. En revanche, cette structure ne permet pas de maximiser l’utilisation du taux réduit d’IS de 15%.
A l’inverse, si les SCI ont opté pour leur assujettissement à l’IS, le taux de 15% s’applique au niveau de chaque structure, sauf abus. Pour rappel, le plafond a été relevé en 2023 à 42 500 euros. La trésorerie dégagée dans chaque SCI ne peut pas remonter en franchise d’impôt dans la société holding. Il faut procéder par voie de distribution de dividende imposée au taux effectif 1.25% grâce au régime des sociétés mères. En situation de « cash trap » (trésorerie stockée dans la SCI mais aucun résultat comptable), une réduction de capital permet de remonter les liquidités chez la mère.
Créer une holding en début d’investissement permet d’éviter une restructuration
Si la holding existe initialement, l’associé n’aura pas à effectuer de cession ou apport de titres dans le futur pour transférer la propriété des parts de SCI sous la holding.
On verra par la suite que ces restructurations peuvent néanmoins être réalisées sans constituer le fait générateur d’une imposition immédiate.
Cependant, une structuration adaptée dès le début permet nécessairement de gagner en souplesse dans sa gestion future.
Cela présente toutefois l’inconvénient de s’être enfermé, parfois trop prématurément, dans un régime IS qui peut se révéler ultérieurement non adapté. En effet, il peut arriver que l’investisseur souhaite repasser sous le régime de l’impôt sur le revenu, afin par exemple de bénéficier d’une plus-value immobilière favorablement taxée.
Or, la détention des SCI via la holding rend ce changement de fiscalité complexe. Si la SCI a opté pour son assujettissement à l’IS, il faut que le délai de renonciation soit encore ouvert, que le coût de la fiscalité latente sur le bien immobilier soit supportable, et que la holding cède la propriété des titres de la SCI à l’associé personne physique. Autrement dit, autant de conditions qui rendent généralement l’opération inutile.
Lorsque la SCI n’a pas opté à l’IS, la cession des titres ne dégage certes pas de fiscalité liée à l’amortissement du bien immobilier sous-jacent. Pour autant, la plus-value sur la cession des titres fait l’objet d’une imposition à l’IS dans la holding, ce qui peut également être un frein sérieux à la restructuration.
Autrement dit, si créer une holding ab initio présente de sérieux avantages, cela constitue également un choix lourd de conséquences pour la suite des investissements immobiliers.
Peut-on créer une holding lorsque les investissements ont déjà été réalisés en SCI ?
Contrairement à certaines situations, il faut constater que la création a posteriori de la holding ne souffre pas d’une fiscalité pénalisante.
Créer une holding par apport de titres de SCI à l’IS
La SCI créée par deux associés personnes physiques déterminera son résultat imposable selon les règles IS telles qu’évoquées précédemment. Sauf cas particulier, nous ne préconisons pas de procéder à des distributions de dividendes, lesquelles supporteraient la flat-tax au taux de 30%. En effet, l’intérêt de l’IS étant de faire rapidement prendre de l’ampleur au patrimoine immobilier, une distribution de dividendes irait à l’encontre de la stratégie fiscale proposée.
Lorsque la trésorerie accumulée dans la SCI devient importante, les associés peuvent envisager un apport de leurs titres à une holding. Cet apport peut généralement bénéficier du dispositif de report d’imposition décrit à l’article 150 0 B ter du code général des impôts. Ce faisant, la plus-value d’apport des titres n’est pas immédiatement imposée et aucune fiscalité ne s’applique sur l’opération, qualifiée d’intercalaire au plan fiscal. Cet apport permettra de faire remonter la trésorerie dans la société holding pour engager de nouveaux projets.
L’apport aura aussi pour conséquence d’augmenter le capital de la holding. Selon les montants en jeu, cette augmentation de capital pourra être un atout pour lever d’autres financements bancaires.
Créer une holding par apport de titres de SCI translucides
Cette opération doit être mûrement réfléchie. En effet, l’apport aura pour conséquence de modifier les règles de détermination du résultat fiscal de la SCI. Une fois les conséquences biens mesurées, l’article 150 UB II permet de réaliser l’apport dans des conditions fiscales favorables. Ce dispositif prévoit un sursis d’imposition. A la différence du report précédemment évoqué, aucune plus-value n’est matérialisée lors de l’apport.
Cette opération s’effectue donc également sans imposition pour l’apporteur.
En synthèse, il n’est jamais trop tard pour constituer sa société holding en immobilier. Les conditions fiscales dans lesquelles la restructuration peut s’opérer favorisent ces opérations et nous font parfois choisir la voie de la sagesse : savoir être patient et voir évoluer ses investissements plutôt que de se précipiter.
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