L’article 257 bis du Code général des impôts prévoit une dispense de TVA ou de régularisation en cas de vente d’une universalité de biens.
La jurisprudence a déjà admis le bénéfice du texte en cas de vente d’un bien immobilier. La dispense de taxe sur la valeur ajoutée s’applique à condition que le bien soit inscrit à l’actif immobilisé. Autrement dit, il doit faire l’objet d’une exploitation locative soumise à TVA.
Cette règle figure d’ailleurs dans la doctrine de l’administration (BOI-TVA-DED-60-20-10 n° 285, 3-1-2018). Une décision de rescrit fiscal publiée au Bulletin Officiel des Finances Publiques rappelle ce principe (rescrit du 26-12-2006 n° 2006/58 TCA).
Cependant, peut-on l’appliquer au marchand de biens qui achète un immeuble loué et le revend en l’état et le même jour à un second acquéreur ?
La cour administrative d’appel de Lyon a rendu une décision intéressante sur ce sujet. En tant qu’avocat fiscaliste sur Paris, je vous assiste dans ce genre d’opérations.
Comment fonctionne la dispense de TVA immobilière ?
L’article 257 bis transpose une règle prévue par la directive TVA en droit européen.
Le texte neutralise la TVA sur les transmissions d’entreprises
Le texte a pour vocation de ne pas handicaper les restructurations d’entreprises. En effet, le législateur prévoit une dispense de TVA lors des transactions portant par exemple sur un fonds de commerce.
Si certaines conditions sont respectées, l’acquéreur du fonds n’a pas à supporter de TVA sur l’achat de l’entreprise.
Le vendeur et l’acquéreur doivent tous les deux avoir la qualité d’assujetti à la TVA.
L’extension de la dispense de TVA à l’immobilier d’entreprise
La dispense de TVA s’applique aux cessions d’immeubles attachés à une activité de location immobilière. En contrepartie, l’acquéreur s’engage à reprendre les baux commerciaux en cours.
Une réponse ministérielle précise que l’investisseur locatif peut même céder un immeuble vacant s’il peut démontrer qu’il recherche activement un locataire. L’administration fiscale précise que seule l’intention démontrée de louer le bien étant retenue en cas de vacance (Rép. Gérard : AN 8-3-2016 p. 2040 n° 90962).
La dispense de TVA ne s’applique pas au marchand d’immeubles
La jurisprudence a procédé à une interprétation du texte.
Quelle appréciation faire de la continuité de l’exploitation ?
L’essence du dispositif repose sur la transmission d’entreprise et la poursuite de l’activité par l’acheteur.
Pour autant, le marchand de biens peut s’interroger sur son éligibilité au dispositif dans la mesure où il revend immédiatement l’immeuble à un acquéreur qui remplit cette condition.
Dans les faits jugés en l’espèce, le vendeur louait deux surfaces commerciales à des entreprises. Un marchand avait acheté les immeubles et les fonds, puis revendu le tout le même jour. Le second acquéreur s’était engagé à poursuivre l’exploitation, mais aussi la location avec TVA sur les loyers.
La cour administrative d’appel n’a pas retenu une lecture du texte favorable aux opérateurs immobiliers.
La poursuite s’apprécie auprès de l’acquéreur direct
Le tribunal administratif de Dijon et la cour administrative d’appel de Lyon rejettent cette lecture. La dispense de TVA s’applique à tout transfert dès lors que le bénéficiaire a pour intention d’exploiter le fonds de commerce ou la partie d’entreprise. Une telle dispense (et celle de régularisation de TVA qui en découle) ne bénéficie au cédant qu’au seul regard de l’intention de son cessionnaire direct de poursuivre l’exploitation.
Peu importe à cet égard que les activités soient poursuivies par les acquéreurs ultérieurs, y compris si les reventes successives ont eu lieu le même jour.
Un marchand de biens qui s’interpose dans une transaction immobilière ne peut donc pas bénéficier de ce dispositif (CAA Lyon 4-2-2021 n°18LY04564).
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