L’achat d’un bien immobilier en vue de le louer pose notamment une problématique de fiscalité immobilière relative au terrain.
L’avocat fiscaliste en immobilier répond régulièrement à des questions propres aux parcelles de terrains.
Peut-on amortir l’ensemble du prix d’acquisition ou seulement la fraction relative à la construction ?
Comment déterminer la part du prix d’achat relative au terrain ?
L’amortissement fiscal exclut le terrain et ne concerne que la construction
Le terrain ne constitue pas un actif dépréciation par voie d’amortissement.
Exclusion du terrain de la base amortissable
L’amortissement consiste à traduire comptablement la dépréciation physique d’un bien immobilier. Le plan d’amortissement varie par composant. Par exemple, le gros œuvre d’un bâtiment se déprécie généralement plus lentement que l’installation électrique ou la plomberie.
Cet état de fait nécessite de retenir un plan d’amortissement par composants. Chaque composant bénéficie d’une durée d’amortissement différente. Ces durées peuvent être consultées sur le BOFIP, la doctrine de l’administration fiscale.
Le terrain n’ayant par définition comptable pas de durée de vie limitée, il ne peut pas faire l’objet d’un amortissement. Cependant, l’exploitant conserve la possibilité de doter une provision pour dépréciation.
Dépréciation d’un terrain
Comptablement et fiscalement, un terrain ne peut pas être amorti. Pourtant, il existe des cas dans lesquels la valeur foncière diminue. Cela est par exemple le cas lorsque la législation relative à l’occupation des sols évolue. Ainsi, le changement du plan local d’urbanisme peut dégrader la valeur réelle d’un terrain.
Cela se rencontre régulièrement en pratique lorsqu’une collectivité déclasse une zone constructible en zone naturelle. Le terrain ayant perdu de la valeur, le contribuable pourra inscrire une provision pour dépréciation.
Cette provision est en principe fiscalement déductible.
Comment fixer la part du terrain dans une transaction immobilière ?
Il existe des cas plus ou moins évidents à traiter.
Lorsque l’acte d’achat ventile le prix du terrain et des constructions
Parfois, l’acte d’acquisition d’un bien immobilier ventile le prix des différents biens achetés. Par exemple, il peut indiquer une certaine valeur pour la construction édifiée et une autre pour le terrain y attenant.
Cette situation se rencontre régulièrement lorsque la vente porte sur deux parcelles côte à côte. Cela vise les marchands de biens qui, pour des problématiques de TVA sur marge, font diviser la parcelle avant-vente.
Dans ce cas de figure, et à condition que les prix indiqués dans l’acte reflètent la réalité économique, le contribuable peut retenir cette ventilation. Autrement dit, il lui suffire d’exclure la valeur indiquée dans l’acte pour le terrain dans son plan d’amortissement.
Cependant, ce cas de figure demeure assez rare en pratique.
Lorsque l’acte ne prévoit pas la valeur du terrain
Cela concerne par exemple la vente d’un appartement en ville, situé dans un ensemble immobilier en copropriété. Ici, l’acte ne mentionnera pas la valeur du foncier. Pourtant, nul ne pourra nier que le prix payé comprend une part de bâti et une part de terrain.
La question se pose de savoir comment déterminer la part du terrain. Le code général des impôts et la doctrine administrative restent très évasifs sur le sujet. La jurisprudence ne fournit pas non plus beaucoup d’exemples. Pour ce genre de problématiques, AGBC AVOCATS se fonde tout de même sur quelques décisions intéressantes, dont celles rendues le 15 février 2016 (n°367467 et n°380400) par le Conseil d’Etat.
Les conclusions du rapporteur public nous donnent une grille de lecture pour apprécier les indices à retenir dans la prise de décision.
En pratique, plus le bien est situé dans une grande métropole, plus la valeur du foncier sera élevée. Ainsi, un terrain d’assiette supportant un immeuble place Bellecour à Lyon devrait représenter une quote part plus importante du prix d’achat d’un appartement que celle relative à un immeuble situé à Limoges.
Cependant, ce critère n’est pas le seul. Il faut aussi prendre en considération la rentabilité immobilière, ce qui peut être contradictoire avec l’indice précédent. Par exemple, la rentabilité locative aura tendance à renforcer la valeur du foncier d’assiette de l’immeuble de rapport.
Autre point impactant sur la valeur du terrain : le coefficient d’occupation du sol. Lorsque le bâti occupe 100% de la surface foncière, le terrain n’a pas la même valeur marchande que lorsque l’immeuble n’en occupe que la moitié. Cependant, la jurisprudence a déjà eu l’occasion de confirmer que même dans le cas où un immeuble occupait 100% de son terrain, le contribuable ne pouvait amortir sur 100% du prix d’acquisition. Cette solution est logique, dans la mesure où l’espace occupé par la construction n’annule pas les droits à construire attachés au terrain.
Dans certains cas de figure, il faut également se référer au contexte économique et notamment aux coûts de construction des promoteurs immobiliers. La méthode dite du « bilan promoteur » consiste à faire refléter dans la ventilation du prix terrain/immeuble les coûts de démolition/entretien/reconstruction de l’immeuble, qu’exposerait un professionnel de l’immobilier, et qui varient nécessairement selon la surface habitable, le caractère architectural ou non du bien etc.
Quoi qu’il en soit, la détermination de la valeur fiscale d’un terrain ne constitue pas un sujet tranché. Comme souvent en fiscalité, tout est question d’appréciation et de point de vue.
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