L’IFI s’applique aux biens immobiliers mais ceux mis en location meublée peuvent-ils bénéficier d’une exonération ?
Cette question interroge de nombreux propriétaires et investisseurs qui cherchent à réduire l’IFI sur leur patrimoine immobilier.
Il existe des règles particulièrement complexes à appréhender, tant elles recouvrent des situations différentes.
Plus précisément, plusieurs paramètres peuvent influer sur une exonération d’impôt sur la fortune immobilière. Il peut s’agir du mode d’exploitation, de la forme de la société, de la rémunération qu’en tire le propriétaire ou encore des prestations accessoires.
Afin de ne pas commettre d’erreur dans l’analyse de la situation, nous vous recommandons de faire auditer votre patrimoine immobilier loué meublé. Une étude fiscale pourra permettre de statuer sur l’exonération IFI de votre location meublée.
L’exonération IFI pour la location meublée exercée en nom propre
Certains contribuables cherchent à exonérer les biens loués meublés détenus directement.
Exonération d’IFI pour les exploitations individuelles de location meublée
Rappelons que l’activité de location meublée constitue une activité civile au plan juridique, et commerciale au plan fiscal.
Pourtant, selon l’article 975 V-1° du code général des impôts, ce n’est que sous certaines conditions que la location meublée peut être qualifiée de commerciale au sens de l’IFI.
Pour ce faire, le contribuable doit chercher à faire rentrer le bien loué meublé dans la catégorie des actifs professionnels.
Deux conditions cumulatives revêtent une importance particulière à cette fin.
D’une part, celle bien connue à l’impôt sur le revenu, d’encaisser plus de 23000 euros de recettes locatives meublées par an.
D’autre part, le bénéfice net de l’activité de location meublée doit excéder 50% des revenus à raison desquels le foyer supporte l’impôt sur le revenu. Pour apprécier ce ratio, il ne faut retenir dans les termes de la comparaison que les revenus professionnels. Par exemple, cela concerne les salaires, revenus des professions libérales, commerciales ou agricoles. Les revenus financiers n’entrent pas dans le calcul comparatif.
Portée de l’exonération d’IFI pour les locations meublées en nom propre
La jurisprudence a déjà eu l’occasion de préciser que seuls bénéficient de l’exonération les locaux meublés ou loués nus mais ayant vocation à être meublés par le bailleur. Ceux loués nus et pouvant être meublés par le locataire ne bénéficient pas de l’exonération d’IFI.
Elle a également confirmé que l’appréciation du seuil de prépondérance de 50% s’effectue sur le bénéfice net. Autrement dit, c’est le bénéfice une fois déduit toutes les charges qu’il convient de comparer aux autres revenus du foyer. On peut notamment inciter les propriétaires à porter attention au taux d’amortissement, lequel grève le bénéfice net annuel et réduit donc le ratio de prépondérance.
Enfin, précisons que les locaux appartenant à un redevable qui exerce une activité de loueur en meublé non professionnel demeurent taxables.
Comment bénéficier de l’exonération IFI pour la location meublée en société ?
Plusieurs contribuables exercent l’activité de loueur en meublé au sein de sociétés translucides, comme des SARL de famille.
Exonération d’IFI si la location meublée constitue l’activité professionnelle principale
La détention d’immeubles loués meublés au travers une société translucide modifie les règles d’exonération IFI.
Le redevable associé de la société doit démontrer y exercer son activité professionnelle à titre principal et de manière effective.
Bien souvent, le propriétaire a d’autres activités par ailleurs. Dans ce cas, il faut rechercher celle qui constitue l’essentiel des activités économiques. Cette condition ne dépend pas d’un seuil de revenus. Elle dépend du temps consacré à l’activité, des responsabilités etc. En revanche si l’analyse de ces critères ne permet pas de trancher, il faut retenir comme principale celle qui procure la plus grande part des revenus.
En outre, pour bénéficier de l’exonération IFI, il faut caractériser un lien d’affectation entre le bien loué meublé et la société de personnes. En revanche, le bien peut appartenir à la société ou à une autre structure, par exemple une SCI. Dans ce cas, l’exonération ne portera que sur la quote-part des immeubles de la SCI affectés à la société de personnes.
Peut-on être exonéré d’IFI pour la location meublée dans une société à l’IS ?
Certains clients ont fait le choix d’exercer l’activité meublée dans une société assujettie à l’IS. On pense notamment aux SCI ayant opté pour l’IS et qui louent des locaux meublés, ou encore aux SAS exerçant l’activité de loueur en meublé à l’IS.
Il faut alors aller chercher un troisième dispositif d’exonération d’IFI. C’est l’article 975 III et IV qu’il convient de mobiliser pour rechercher le bénéfice de l’exonération des biens meublés.
Le redevable doit tout d’abord diriger la société. Les immeubles peuvent appartenir à la société dirigée ou à une société interposée. En revanche, il ne faut pas qu’ils appartiennent à une filiale ou sous-filiale de la société dirigée. Notons toutefois que, dans ce dernier cas, une autre source textuelle d’exonération peut s’envisager.
Les fonctions de direction doivent donner lieu à une rémunération normale et représenter plus de la moitié des revenus du redevable. S’il détient et dirige plusieurs sociétés soumises à l’IS, le seuil de rémunération s’apprécie en faisant la masse des rémunérations perçues.
Pour les gérants minoritaires de SARL, ils doivent détenir au moins 25% des droits de vote attachés aux parts sociales de la société. Cette condition ne s’applique pas si les titres de la SARL représentent plus de 50% de son patrimoine global.
Notons que l’immeuble peut également appartenir à une SCI sœur de la société IS. Dans ce cas, l’exonération IFI s’applique au prorata de la participation du redevable dans la SCI et dans la société soumise à l’IS.
Enfin, relevons que l’interposition d’une société holding ne fait pas nécessairement échec à cette exonération d’IFI, y compris si l’immobilier appartient à une société interposée. Certaines conditions doivent être adaptées. Si la holding répond à la définition de la holding animatrice pour l’IFI, l’exonération peut s’appliquer.
