La vente d’un bien immobilier génère l’imposition d’une plus-value, sauf lorsqu’il s’agit d’une résidence principale.
Cette plus-value immobilière fait l’objet d’une taxation au taux de 36,2%. Des abattements pour durée de détention peuvent s’appliquer pour réduire le taux effectif d’imposition. Il existe également des mécanismes de faveur permettent de diminuer la fiscalité immobilière.
Lorsque tous ces dispositifs ne suffisent pas à alléger l’impôt, l’avocat fiscaliste peut intervenir.
Des mécanismes plus techniques permettent alors de réduire l’imposition due par le propriétaire immobilier.
L’un des moyens à notre disposition consiste à opérer une donation avant cession.
Donation pour éliminer la fiscalité immobilière
La donation consiste à transférer gratuitement la propriété de l’immeuble à une autre personne. Ce transfert purge la plus-value immobilière latente sur le bien.
L’avocat fiscaliste et le notaire encadrent la donation immobilière
L’acte de donation passe devant un notaire. La valeur dans l’acte doit refléter la valeur réelle du bien immobilier. En effet, l’administration fiscale a un droit de regard sur la valeur déclarée et peut rectifier les insuffisances.
S’agissant d’une mutation à titre gratuit, le bénéficiaire ne paie rien. Autrement dit, le donataire reçoit un bien immobilier sans contrepartie.
Généralement, la donation a lieu au profit d’un enfant du contribuable. Il peut s’agir d’un enfant mineur ou majeur.
Donner permet de défiscaliser la plus-value immobilière
L’acte de donation constitue une mutation de propriété qui ne supporte pas l’imposition sur les plus-values. En effet, le donateur n’a pas à payer d’impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.
Pourtant, le bien transféré à sa nouvelle valeur a bien changé de propriétaire. Le délai pour le calcul des abattements pour durée de détention recommence à courir. Le prix d’acquisition servant au calcul de la prochaine plus-value fera référence à la valeur indiquée dans l’acte de donation.
Autrement dit, un bien acheté 100 000 € en 2020, donné pour 200 000 € en 2022 et revendu la même année pour 200 000 € ne supportera pas de fiscalité sur la plus-value.
La technique implique cependant de combiner plusieurs éléments d’analyse. D’abord, la donation doit générer le moins de droits possible. Idéalement, le donateur consomme son abattement de 100 000 €. Si la valeur du bien l’exige, nous pouvons effectuer une donation portant sur la nue-propriété ou l’usufruit. Attention, dans ce cas de figure, la donation ne purge la plus-value qu’à hauteur du droit démembré transmis au donataire.
Combiner la donation avec un apport en société
Cette technique fonctionne aussi bien pour les ventes que les apports en société.
L’avantage fiscal en cas de vente
Purger une plus-value par voie de donation présente un intérêt certain en cas de vente. En effet, les parents vendeurs passent outre l’absence d’abattements pour durée de détention et réalisent une partie de leur patrimoine à moindre coût fiscal.
Le rôle de l’avocat demeure toutefois d’encadrer les droits et prérogatives de chacun, de sorte à ce que le prix de vente ne soit pas encaissé par les enfants mais par les parents. Pour ce faire, divers outils existent. Par exemple, nous pouvons procéder par voie de quasi usufruit sur le prix de vente.
Optimiser une restructuration et un apport en société
Parfois, la purge d’une plus-value permet aussi de restructurer son patrimoine sans vouloir le liquider.
Tel est le cas d’un apport en société. Dans cette hypothèse, les parents donnent la nue-propriété des biens immobiliers aux enfants. Le notaire intègre une charge dans l’acte donation, obligeant ainsi les enfants à apporter conjointement leur nue-propriété à une société familiale constituée par les parents usufruitiers.
L’apport conjoint des droits démembrés opère un report du démembrement sur la propriété des parts sociales de la société.
Ce faisant, les parents parviennent à purger une plus-value immobilière tout en transmettant le patrimoine aux enfants et en encadrant leurs droits dans les statuts.
Quoi qu’il en soit, ces techniques requièrent une mécanique de précision notamment au regard de l’abus de droit fiscal.
Nous assistons nos clients dans ces démarches patrimoniales.
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