Constituer une société en commandite simple permet de réaliser des économies fiscales substantielles.

Ce type de structure s’adapte particulièrement aux investissements immobiliers dont la taxation relève de la compétence d’un avocat en fiscalité immobilière

Le schéma consiste à bénéficier de l’impôt sur les sociétés sur les loyers, et du régime des plus-values des particuliers sur le gain à la revente de l’immeuble.

Toutefois, nous vous conseillons de prendre garde avant toute mise en place du montage fiscal.

Un montage fiscal prenant le relais au démembrement de propriété

La société en commandite connait un succès fou notamment depuis que le comité de l’abus de droit a rendu plusieurs décisions défavorables dans des schémas similaires.

Démembrement de propriété et SCS : même finalité

Le démembrement de propriété constitue un montage fiscal optimisant bien connu des praticiens. Il consiste à céder temporairement l’usufruit des parts sociales d’une SCI au profit d’une société d’exploitation.

En qualité d’usufruitière, la société d’exploitation supporte l’IS sur les revenus locatifs, tandis que les associés personnes physiques supporteront, à terme, l’impôt sur la plus-value immobilière selon le régime des plus-values privées.

Ce schéma aboutit peu ou prou aux mêmes résultats que ceux obtenus par le truchement d’une société en commandite simple. En pratique, les deux moyens aboutissent à distinguer le régime fiscal applicables aux loyers et celui applicable à la plus-value.

L’administration fiscale peut rectifier sur le fondement de l’abus de droit

Les démembrements se sont multipliés jusqu’à ce que le comité de l’abus de droit donne raison à l’administration fiscale et sonne la fin de la partie. https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/3_Documentation/cadf/seance_2_du_15_novembre_2019.pdf

Rappelons qu’une rectification sur le fondement de l’abus entraine une majoration de 80% des droits.

Depuis fin 2019, la pratique a radicalement changé sa vision sur le sujet, malgré quelques téméraires qui poursuivent la mise en place du démembrement sans vérifier au préalable que les conditions soient bien réunies.

Il faut d’ailleurs noter que le client rectifié pourrait se retourner contre son conseil non précautionneux.

abus de droit société commandite

Conditions de faisabilité identiques entre démembrement et société en commandite

Les deux schémas répondent quasiment aux mêmes impératifs.

L’immobilier professionnel comme base au schéma

Réaliser un démembrement ou constituer une société en commandite simple dans le cadre d’une opération locative classique présente un risque fiscal.

Le premier critère de faisabilité réside donc dans la nature du bien immobilier acquis. Lorsque le client consulte son avocat fiscaliste pour acquérir ses locaux professionnels, alors le schéma peut s’envisager.

En revanche, le client qui souhaite mettre en place l’un des deux schémas pour un immeuble à usage d’habitation doit se diriger vers une autre solution, sauf exception.

En 2021, notre cabinet a réalisé 4 dossiers de démembrement et 2 dossiers de sociétés en commandite. L’intégralité de ces dossiers concernait des locaux commerciaux.

Un résultat comptable positif couplé à une trésorerie excédentaire

Justifier un schéma par un objectif autre que fiscal implique de trouver des arguments économiques.

Le premier consiste à démontrer que la société en commandite simple dégage un résultat comptable positif, donc un résultat distribuable. Ce critère nécessite que l’amortissement ne grève pas outre mesure les revenus locatifs encaissés.

Le second critère tient à ce que la trésorerie de l’investissement immobilier soit positive, de sorte à concrétiser le critère du résultat distribuable et offrir au commanditaire un flux financier réel.

Toutefois, ces deux critères ne se suffisent pas à eux seuls. Chaque cas présente des particularités et l’assistance d’un avocat fiscaliste nous semble primordiale pour limiter les risques.


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