Une hausse des taux d’intérêts affecte nécessairement la fiscalité immobilière, dans la mesure où le financement bancaire constitue le poumon du marché immobilier.
Face à l’inflation qui ne semble pas ralentir, les banques fédérales ont pris la décision de relever les taux directeurs. Cette mesure a notamment pour objectif de freiner la délivrance des crédits immobiliers. Ce faisant, l’activité immobilière ralentit et la hausse des prix marque un coup d’arrêt.
Les dernières années ont été marquées par des taux anormalement bas accordés aux investisseurs. Alors que le coût d’un prêt immobilier augmente sans cesse depuis le début de l’année 2022, nous nous interrogeons sur les conséquences de ces hausses de taux en matière de fiscalité propre à l’immobilier.
La fiscalité de la vente à soi-même
Le mécanisme de vente à soi-même repose entièrement sur le crédit immobilier.
Qu’est-ce qu’une vente à soi-même
La vente à soi-même consiste à faire racheter par une société un bien dont le contribuable a déjà la propriété. On appelle également ce mécanisme « OBO » pour l’anglais owner buy-out.
En pratique, les propriétaires d’actifs immobiliers sur lesquels il n’existe plus aucun crédit bancaire se retrouvent souvent en délicatesse au plan fiscal.
En premier lieu, s’ils relèvent du régime des revenus fonciers, la fiscalité des loyers peut devenir prohibitive.
En deuxième lieu, les familles fortunées doivent également faire face à l’impôt sur la fortune immobilière. Cet impôt immobilier se déclenche lorsque le patrimoine net d’emprunt excède 1 300 000 d’euros.
En dernier lieu, l’absence de dette bancaire rend onéreuse la fiscalité applicable sur la transmission aux descendants.
La vente à soi-même permet de résoudre tous ces problèmes en une seule opération.
Financement de la vente à soi-même
La vente du patrimoine immobilier au profit d’une société contrôlée par le redevable doit s’accompagner d’un emprunt bancaire.
L’établissement de crédit octroie un prêt immobilier à la société pour racheter les immeubles à la personne physique. La dette bancaire générée sur le patrimoine favorise toute la fiscalité immobilière.
En effet, l’immatriculation de la société constitue l’occasion pour le propriétaire de changer de régime fiscal, notamment en optant pour l’impôt sur les sociétés. L’intérêt viendra en déduction du résultat imposable.
En outre, la dette immobilière constituera en principe un passif déductible de la base imposable à l’impôt sur la fortune. Cette information mérite néanmoins une validation au regard des règles d’abus de droit.
Enfin, l’emprunt au passif de la société viendra diminuer l’actif net et donc la valeur vénale des parts sociales. La transmission pourra s’effectuer dans des conditions fiscales favorables.
La hausse des taux d’intérêts aura nécessairement un impact négatif sur le financement de ces opérations. Les premiers touchés seront les propriétaires d’immeubles de standing, situés dans les cœurs de villes.
En effet, ces actifs immobiliers « prime » ne dégageaient déjà pas de trésorerie positive sous l’empire des taux d’intérêts attractifs. Il y a fort à parier qu’avec des taux de l’ordre de 3%, la rentabilité de ces biens va encore se dégrader. Les banques pourraient petit à petit fermer la porte à ce genre d’opérations, au détriment des contribuables.
La fiscalité d’une cession d’usufruit temporaire
La faisabilité d’une cession d’usufruit temporaire repose en partie sur les conditions de financement.
Dans quel cas peut-on envisager la cession d’usufruit temporaire ?
Lorsqu’un investisseur immobilier achète les locaux dans lesquels il exerce son activité, il peut réaliser différents montages fiscaux.
Hors cas général d’une société civile classique optant pour son assujettissement à l’IS, il existe un schéma particulier plus optimisant.
Cela consiste à créer une société civile immobilière translucide, c’est-à-dire n’ayant pas opté pour son assujettissement à l’IS. Avant d’acquérir le bien, le contribuable démembre la propriété des parts sociales. Plus précisément, il cède l’usufruit temporaire au profit de sa société d’exploitation, laquelle devient usufruitière.
La personne physique associée de la SCI a le statut de nu-propriétaire.
Par exemple, ce schéma fiscal permet d’avoir un régime de taxation favorable sur les loyers mais aussi sur la plus-value.
Mais il implique de remplir des conditions strictes, dont certaines dépendent directement du financement de l’acquisition.
Une hausse des taux d’intérêts réduira le nombre d’opérations éligibles
Lorsque l’accès au crédit immobilier se durcit, la rentabilité d’un investissement s’en ressent. Autrement dit, si les taux d’intérêts augmentent, le poids des échéances bancaires augmentera également. Mathématiquement, le résultat comptable et la trésorerie nette dégagée par l’opération vont diminuer.
Or, l’existence d’un résultat comptable conséquent constitue l’un des piliers de ce montage fiscal. La dégradation de celui-ci va affaiblir l’argumentation naturellement servie à l’administration fiscale en cas de contrôle. Certes, l’usufruitier pourra toujours artificiellement jouer sur les paramètres de l’amortissement pour compenser le surcoût du crédit bancaire. Mais cette solution de façade ne permettra pas de rattraper un financement bancal.
Plus grave encore, l’atteinte à la trésorerie dégagée dans la société propriétaire du bien immobilier ne trouvera aucun remède. Le poids des intérêts bancaires va entrainer une baisse de rentabilité de l’investissement immobilier pour l’usufruitier. Dès lors, son intérêt économique à réaliser l’opération risque d’être plus fragile.
Là encore, la politique monétaire ne fera pas l’affaire de tout le monde.
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