Nous évoquons dans cet article la taxe sur les salaires appliquée aux rémunérations des marchands de biens immobiliers.

Ces professionnels de l’immobilier consultent régulièrement un avocat en fiscalité immobilière pour la taxe sur la valeur ajoutée. En effet, l’achat revente de biens immobiliers constitue une activité économique entrant dans le champ d’application de la TVA. Pour autant, il faut distinguer selon la nature de l’immeuble. En principe, la vente d’un bien achevé depuis plus de cinq ans bénéficie d’une exonération de TVA.

Par conséquent, lorsque l’activité consiste simplement en de la rénovation d’immeubles, le marchand de biens ne collecte pas de TVA sur la revente. Ce principe souffre de plusieurs exceptions. Il s’agit notamment du cas où la rénovation aboutit à la production d’un immeuble neuf.

Cependant, l’avocat fiscaliste doit alerter son client marchand de biens en matière de taxe sur les salaires. En effet, l’exonération de TVA sur la revente d’immeubles a souvent pour corollaire un assujettissement de la rémunération à la taxe sur les salaires.

Cas où le marchand exerce son activité dans la société de marchand

La situation la plus simple et la plus courante est celle dans laquelle le marchand dispose d’un mandat de dirigeant dans la société qui exerce l’achat-revente.

Rémunération du marchand de biens en dividendes

Lorsque la société revêt la forme d’une SAS, l’associé unique et président relève du statut assimilé salarié. La société distributrice télédéclare un imprimé n°2777 et retient 30% de la somme distribuée.

S’il s’agit d’une SARL, l’associé unique prend un mandat de gérant majoritaire. Il relève du statut non salarié. Le dividende supporte l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8%, mais les prélèvements sociaux sont remplacés par les cotisations sociales, au taux plus élevé (mais cependant déductibles du résultat de la SARL).

Rémunération en salaires : avantage pour la SARL

Dans une SAS, le salaire supporte des contributions patronales et salariales entrainant un coût souvent important pour la structure. Ce cas de figure demeure assez rare en pratique. En effet, le marchand de biens souhaite généralement préserver sa trésorerie pour les futures opérations.

Dans une SARL, les cotisations sociales pour un gérant majoritaire sont plus faibles qu’en SAS (mais la couverture sociale également).

La différence se fait également du point de vue de la taxe sur les salaires. Dans une SAS, la rémunération versée au président ou directeur général supportera cette taxe sur les salaires. En 2022, si le salaire brut excède 16 013 euros, le taux sera de 13,60%. Notons tout de même que ce frottement reste inférieur à la TVA qu’aurait eu à supporter la structure en cas d’assujettissement de la transaction. Cependant, cet impôt impacte sensiblement l’activité des marchands de biens et la fausse croyance que l’exonération de TVA se fait sans contrepartie fiscale.

La rémunération versée par une SARL à son gérant majoritaire ne supporte pas la taxe sur les salaires. 

taxe sur les salaires marchand

Cas où le marchand de biens interpose une société holding

Dans ce cas, le marchand de biens détient souvent une SAS, laquelle est associée unique d’une SARL qui exerce l’activité d’achat-revente d’immeubles.

Dans quelle société percevoir la rémunération ?

Dans ce schéma, l’associé personne physique de la holding (SAS) prend un mandat un gérant dans la société d’exploitation (SARL). Il s’agit d’une structuration souvent conseillée par l’avocat fiscaliste spécialisé en marchand de biens. Ce schéma permet de piloter la rémunération de la personne physique.

En tant que gérant majoritaire de la SARL (prise en compte de la participation indirecte détenue par la holding), le marchand peut encaisser un salaire. Cette rémunération de gérant ne supportera pas la taxe sur les salaires et bénéficiera d’un taux relativement faible de cotisations sociales.

En tant qu’associé unique et président de la SAS, il pourra choisir de faire remonter un dividende de la SARL vers la SAS (régime mère-fille). Puis il pourrait s’avérer opportun que la SAS distribue à l’associé unique un nouveau dividende, soumis à la flat-tax, échappant ici aussi à la taxe sur les salaires.

Quel schéma fiscal faut-il éviter ?

La création d’une société holding peut parfois s’avérer inutile notamment en cas d’empilement de deux SAS. Dans ce cas de figure, la SAS filiale détenue par la SAS holding peut nommer un président personne morale. Certains professionnels conseillent de nommer la holding président de la filiale. Ce choix ne permet pourtant d’éviter ni la taxe sur les salaires ni la TVA.

En effet, si la holding perçoit une rémunération de la filiale au titre de son mandat de président, cette somme ne supportera pas de taxe sur les salaires mais il y aura de la TVA. La TVA payée par la filiale sera non déductible car elle n’exerce pas d’activité taxable à la TVA. Il y a donc un frottement fiscal de 20%.

Si la filiale rémunère directement la personne physique dirigeante de la SAS holding, la jurisprudence a déjà eu l’occasion de préciser que ce salaire était soumis à la taxe sur les salaires. Il y a donc également un frottement fiscal sur ce flux.

Autrement dit, l’empilement de deux SAS semble à proscrire dans la majorité des cas. De même, l’empilement de deux SARL n’est pas forcément souhaitable car l’imposition des dividendes reversés par la holding à l’associé unique ne bénéficieront pas de la flat-tax à 30%. Notons toutefois qu’il existe des cas dans lesquels l’imposition des dividendes perçus par l’associé majoritaire d’une SARL est plus favorable que la flat-tax applicable en SAS.


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