La contraction du crédit bancaire tente parfois l’entrepreneur d’acheter sa résidence principale au moyen de fonds provenant de sa holding.
Le montage fiscal consiste à constituer une Société Civile Immobilière détenue pour partie par la holding et pour l’autre partie par la personne physique.
Pourtant, l’investissement sous cette forme pose plusieurs problématiques. En tant qu’avocat en fiscalité immobilière à Paris, j’interviens pour adapter la structure de sociétés au souhait du client.
L’application de l’impôt sur les sociétés à la résidence principale
Acheter sa résidence principale en SCI constituée sous une holding à l’IS entraine des conséquences défavorables.
La SCI doit déterminer un double résultat fiscal
Une SCI translucide relève de l’article 8 du Code général des impôts. Le régime fiscal applicable dépend de la qualité de ses associés.
L’associé personne physique relève du régime des revenus fonciers. Par exemple, une SCI détenue par un couple marié qui utilise le bien en résidence principale ne supportera pas d’imposition.
En effet l’article 15 du CGI dispose que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu.
L’associé soumis à l’IS entraine l’application des règles de l’impôt sur les sociétés dans la SCI.
En cas de cumul d’associés, la SCI doit donc déterminer un double résultat fiscal. Ce calcul constitue un frein important à l’acquisition par la SCI de la résidence principale.
Les règles d’impôt sur les sociétés exigent le paiement d’un loyer
La double détermination du résultat handicape le contribuable.
Le résultat IS implique en effet d’appliquer les règles commerciales. Or ces règles imposent, sauf à commettre un acte anormal de gestion, de verser un loyer à la société. Ce loyer doit correspondre au prix du marché.
La question se pose de savoir si le loyer peut se réduire à la participation de la holding dans la SCI (1%). Cependant, l’application des bénéfices industriels et commerciaux ne se morcèle pas. Elle implique un paiement du loyer sur la superficie totale du bien. Ce n’est qu’une fois le résultat déterminé que la quote-part revient à l’associé personne morale.
Le montage fiscal revient donc à faire payer au contribuable un loyer pour l’acquisition de sa résidence principale.
Comment le loyer versé à la SCI est-il imposé fiscalement ?
L’imposition du loyer ne bénéficie pas de règles fiscales avantageuses. L’avance en trésorerie réalisée par la holding doit quant à elle être remboursée.
Le loyer de la résidence principale supporte l’impôt sur le revenu
L’associé personne physique disposant de la majorité des parts sociales, il se verra rattacher la majeure partie du résultat fiscal. Or sa quote-part de résultat correspond à un revenu foncier.
Le loyer versé intègrera donc le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il s’agit d’un régime défavorable car avec peu de charges déductibles. En outre, le taux d’imposition global peut souvent avoisiner les 50%.
De son côté, l’associé versant ne déduit rien. En outre, il ne bénéficie pas de l’exonération pour résidence principale à la revente.
La holding ayant financé l’apport doit récupérer sa trésorerie
L’intérêt du montage consiste bien souvent à faire apporter l’argent par la holding, sans avoir à distribuer un dividende ou payer un salaire.
Néanmoins, la société holding doit respecter un taux de marché en référence à l’article 39.1.3° du Code général des impôts. L’avance en compte courant d’associé s’assimile à un prêt classique. Elle doit établir un échéancier de remboursement avec un taux d’intérêts correspondant au marché.
Dans ces conditions, l’acte anormal de gestion semble évitable. En effet, l’administration aura du mal à prouver un risque excessif pris par la société prêteuse. Il en va autrement si la SCI ne parvient pas à rembourser normalement sa dette au profit de la société holding.
L’intérêt payé par la SCI se déduit du résultat IS. On peut également le déduire du résultat IR sauf abus de droit.
Au global, cette opération constitue davantage un cadeau empoisonné qu’une acquisition réussie. Se rapprocher d’un avocat fiscaliste en immobilier permettra d’adapter la stratégie en fonctionnant différemment. Lors de votre acquisition de résidence principale à Paris, vous pouvez confier une consultation fiscale au cabinet AGBC AVOCATS.
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