Une entreprise assujettie à l’impôt sur les sociétés doit tirer un profit des opérations qu’elle mène. A défaut, l’administration fiscale peut qualifier un acte anormal de gestion.

En matière de fiscalité immobilière, un bailleur doit pratiquer un loyer de marché quelle que soit la qualité du locataire.

Une décision récente du Conseil d’Etat apporte des précisions intéressantes sur la charge de la preuve. Les faits se déroulaient à Saint Jean Cap Ferrat dans les alpes maritimes (06).

Dans un cas similaire, questionnez votre avocat fiscaliste établi à Nice peut s’avérer important.

Le loyer immobilier doit correspondre à la valeur locative du bien

La détention d’un bien immobilier dans une société à l’IS implique de respecter des règles fiscales.

Le paiement d’un loyer ou risque d’acte anormal de gestion

La théorie de l’acte anormal de gestion provient d’une construction jurisprudentielle.

En matière de fiscalité immobilière, cela signifie que le bailleur doit encaisser un loyer en contrepartie de la mise à disposition du bien.

Contrairement aux revenus fonciers applicables dans une SCI à l’IR, la personne morale ne peut pas mettre le bien gratuitement à disposition de l’associé.

Le loyer doit correspondre au prix du marché

Il ne s’agit pas de pratiquer un loyer dérisoire, notamment lorsque le bien constitue la résidence principale de l’associé.

La société bailleresse doit appliquer un prix cohérent avec le marché locatif. Cela dépend des caractéristiques du bien. Par exemple, il faut analyser la surface habitable et les prestations proposées.

Fixer un loyer trop bas expose l’entreprise à une rectification fiscale pour le supplément de loyer, avec application de l’impôt sur les sociétés.

fiscalité loyer bas

Qui doit apporter la preuve d’un loyer au prix de marché ?

La question de la preuve fait l’objet d’un débat récurrent. Elle pèse soit sur l’administration fiscale, soit sur le contribuable.

L’administration doit démontrer le caractère anormalement bas du loyer

Dans son arrêt du 8 mars 2021, le Conseil d’Etat rappelle un principe fiscal important. L’administration doit démontrer que le loyer immobilier a fait l’objet d’une minoration anormale basse.

En l’espèce, le contribuable avait fixé une valeur locative en fonction du rendement immobilier local qu’il évaluait à 4%. L’administration a jugé ce rendement trop faible par méthode comparative.

Le tribunal administratif de Nice et la Cour administrative d’appel de Marseille ont débouté le contribuable. Pour autant, le Conseil d’Etat casse l’arrêt d’appel et invalide le raisonnement des juges du fond. Il indique que l’administration doit prouver l’acte anormal de gestion.

Mais le contribuable doit se préconstituer un dossier de preuve

Le bailleur doit disposer d’éléments solides pour défendre sa position. L’intervention d’un avocat en fiscalité immobilière peut s’avérer judicieuse pour se préconstituer un dossier en cas de contrôle fiscal.

Nous assistons régulièrement les particuliers et professionnels dans la fixation d’un loyer de marché. Il peut s’agir d’un loyer d’habitation ou d’un loyer commercial. Notre connaissance du marché immobilier local et nos relations avec les experts immobiliers permettent d’éclairer le client.

AGBC AVOCATS NICE recommande aux clients la plus grande prudence dans les relations entre personnes liées, notamment en matière de loyer immobilier.  


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