La vente d’un bien constituant la résidence principale du cédant bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value.
Il s’agit d’un levier d’optimisation fiscale intéressant, dans la mesure où la plus-value immobilière supporte dans les autres cas une imposition à 36.2%.
Néanmoins, certains seraient tentés de profiter outre mesure du dispositif. L’administration fiscale veille au respect des conditions de l’exonération posées par le texte.
En qualité d’avocat fiscaliste en droit immobilier à Nice, mon rôle consiste à assister le client en amont de sa vente.
Comment qualifier fiscalement sa résidence principale ?
Le principe posé par le Code général des impôts a fait l’objet d’une interprétation par la jurisprudence et la doctrine administrative
La résidence habituelle et effective du vendeur
La résidence principale s’entend du bien immobilier où le contribuable réside habituellement.
Il doit également s’agir de la résidence effective et non temporaire. Cette condition se prouve par tous moyens (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 40, 12-8-2015).
Parfois, l’administration fiscale considère que le vendeur a sa résidence principale dans un autre bien que celui vendu. Une consultation fiscale à Nice permet alors de combattre cette présomption.
Dans les faits, l’avocat fiscaliste doit analyser un faisceau d’indices. Parmi les éléments de preuve, les factures d’énergie constituent un élément décisif. En effet, l’administration peut difficilement établir la résidence principale du contribuable à un endroit où celui-ci ne consomme ni eau, ni électricité.
Dans certains cas, ces éléments ne suffisent pas, notamment lorsque le vendeur consomme de l’énergie à deux points différents. Nous pouvons alors avoir recours à d’autres éléments. Par exemple, il peut s’agir d’une souscription d’offre internet. Cela peut aussi concerner l’adresse donnée à la banque, voire un lieu de livraison pour certaines commandes en ligne.
Par ailleurs, si le contribuable a déclaré un pacs en mairie, l’adresse de résidence commune pourra constituer un élément intéressant.
Enfin, il faut rappeler que l’adresse où l’administration fiscale envoie la taxe d’habitation constitue un élément important, mais non suffisant.
La qualification de résidence principale au jour de la vente
La condition de résidence principale s’apprécie au jour de la vente.
Autrement dit, la vente d’un bien habité en résidence principale pendant plusieurs années mais proposé en location depuis 3 mois avant la vente ne pourra pas bénéficier de l’exonération.
De la même manière, l’acquisition d’un bien sous le régime VEFA, suivi de sa revente avant livraison ne peut pas bénéficier du régime d’exonération fiscale.
La question se pose aussi pour les associés de SCI. En principe, si la SCI est translucide, l’exonération pour vente de résidence principale peut s’appliquer par transparence aux associés. Néanmoins il faut distinguer deux cas bien différents.
La vente d’un bien par une SCI l’ayant mis à disposition gratuite des associés bénéficie de l’exonération.
En revanche, la vente d’un bien donné à bail aux associés ne pourra pas bénéficier de l’avantage fiscal.
Quelles dépendances rattacher à sa résidence principale ?
L’exonération fiscale s’applique aussi aux dépendances immédiates et nécessaires.
La notion fiscale de dépendances à la résidence principale
La première dépendance à laquelle pense le vendeur concerne le terrain. L’administration distingue selon qu’il constitue un terrain à bâtir, ou non à bâtir.
S’il s’agit d’un terrain à bâtir sur lequel des constructions peuvent être autorisées, la notion de dépendance comprend seulement le garage, parking, ou remise attenante. Cela peut également concerner une cour, ou plus généralement, tous passages ou terrains servant de voies d’accès à la résidence principale.
Si non, la notion de dépendance s’interprète plus largement. L’exonération vise alors l’ensemble du terrain. Cela s’applique quelle que soit la superficie du terrain.
Comment déterminer l’assiette qualifiable de dépendance immédiate ?
Le recours à un avocat fiscaliste permet de clarifier l’assiette bénéficiant de l’exonération.
Lorsque le contribuable cède une propriété entourée de parcs et jardins importants, une analyse précise s’impose.
Nous étudions le plan local d’urbanisme pour dissocier les zones constructibles et non constructibles. Nous distinguons ensuite les éléments selon leur nature. Par exemple, un terrain comprenant un parc arboré attenant à la maison d’une forêt d’arbres non entretenue à plusieurs centaines de mètres de l’habitation.
Enfin, notre mission peut parfois consister à solliciter l’avis de l’administration fiscale à travers un rescrit. Cependant, cette procédure s’utilise avec parcimonie.
Nous préfèrerons souvent faire payer l’impôt au vendeur sans bénéficier de l’exonération, puis introduire une réclamation contentieuse immédiatement après.
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