Le promoteur immobilier connait des problématiques fiscales bien avant la mise en vente des lots construits.

Dans certains cas, les opérations de démolition des immeubles existants prennent plus de temps que prévu. Ainsi, le projet peut prendre du retard en raison des autorisations d’urbanisme et des recours des tiers.

Pendant ce laps de temps, le promoteur constructeur supporte des coûts financiers importants.

La question se pose de savoir si ces coûts peuvent faire l’objet d’une déduction fiscale. Le mécanisme comptable permettant de réduire le résultat fiscal du promoteur, et donc le montant de son impôt, est celui de la provision.

Pour autant, la constitution et la déductibilité d’une provision répond à des critères fiscaux. Par conséquent, consulter un avocat en fiscalité immobilière des promoteurs peut s’avérer utile.

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Le promoteur peut-il inscrire une provision pour dépréciation des stocks ?

Un bref rappel du traitement comptable applicable aux promoteurs s’impose.

Les biens construits destinés à la revente intègrent le stock au bilan

Un bien immobilier doit s’immobiliser au bilan lorsqu’il sert de façon durable à l’activité de l’entreprise.

Au contraire, le bien destiné à la revente intègre le stock.

La doctrine de l’administration fiscale précise la règle suivante. Les stocks sont destinés à la revente en l’état ou après exécution d’opérations de fabrication ou de transformation, et dont la vente permet la réalisation d’un bénéfice d’exploitation (BOI-BIC-PDSTK-20-10 n° 190). La jurisprudence apprécie la qualification à donner au bien en fonction tant de l’objet social de l’entreprise que de l’intention de revendre le bien lors de son acquisition (CE 14-11-1990 n° 57363).

Quel traitement fiscal retenir pour le stock du promoteur ?

Les stocks se divisent entre les marchandises et les productions en cours. Fiscalement, les marchandises s’évaluent au coût de revient mais peuvent faire l’objet d’une provision pour dépréciation, déductible du résultat fiscal. En revanche, les productions en cours ne peuvent que faire l’objet d’une provision pour perte à terminaison. Or, le montant de cette provision n’est déductible que dans les strictes conditions de l’article 39 5° du Code général des impôts.

D’après la doctrine fiscale, seule la perte correspondant aux travaux réalisés à la clôture d’un exercice peut faire l’objet d’une provision fiscalement déductible. (BOI-BIC-PROV-30-10-20-20141020). A l’inverse, la perte globale que le promoteur estime prévisible sur l’ensemble de l’opération ne peut pas faire l’objet d’une déduction fiscale.

Les bâtiments destinés à la démolition par le promoteur immobilier constituent-ils une marchandise ou une production en cours ?

L’immeuble à démolir constitue une production en cours

La jurisprudence a rendu une décision défavorable au promoteur immobilier dans la gestion de sa trésorerie.

Un promoteur souhaitait traiter son immeuble à démolir en marchandises

Dans le cas tranché par la jurisprudence fiscale, le promoteur défendait la thèse suivante. L’immeuble à démolir ne peut pas intégrer la production en cours puisque la transformation du bien n’a pas encore commencé.

En pratique, ce raisonnement parait cohérent dans la mesure où les travaux immobiliers n’ont pas débuté. En effet, on peut défendre que l’immeuble reste une marchandise tant le promoteur n’a pas envoyé la déclaration d’ouverture de chantier.

L’administration fiscale et le juge de l’impôt lui ont donné tort

Selon l’administration fiscale, un immeuble constitue une production en cours à partir du jour où le promoteur manifeste l’intention claire de l’affecter à un projet de construction-vente.

Le Conseil d’Etat juge que le basculement dans la catégorie des productions en cours suppose la réalisation d’un événement qui matérialise le début du processus de transformation du bien acquis.

En réalité, le processus de transformation s’engage dès le moment où des actions concrètes permettent d’affecter l’immeuble en cause à un projet précis. Cela vise par exemple le cas si des démarches administratives significatives ont été accomplies spécifiquement en vue de la réalisation d’une opération donnée. Notamment si une demande d’autorisation d’urbanisme a été déposée.

Par conséquent, le terrain et les immeubles à détruire détenus par le promoteur constituent bien des productions en cours, insusceptibles de donner lieu à une provision pour dépréciation. Cela se confirme peu importe que les travaux de démolition-construction des deux tours projetées n’avaient pas commencé.

 


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