Les clients s’interrogent souvent sur la fiscalité immobilière applicable lors de l’achat d’une résidence secondaire.
Ce type de bien pose des problématiques assez particulières, notamment de structuration juridique et fiscale. Nous en aborderons deux qui reviennent de manière récurrente dans les échanges.
La première question s’adresse aux chefs d’entreprise, libéraux, commerçants, qui disposent déjà de sociétés d’exploitation. Peut-on dans ce cas de figure acquérir le bien immobilier avec l’une de ses sociétés à l’IS ? Acheter une résidence secondaire avec sa holding permet-il de réaliser une optimisation fiscale ?
La seconde s’adresse aux clients qui souhaitent concilier l’utilisation privative du bien avec une envie (voire parfois une nécessité) de location saisonnière. Existe-t-il une société permettant d’utiliser personnellement la résidence secondaire tout en la proposant à la location courte durée ?
Peut-on acheter sa future résidence secondaire dans une société à l’IS ?
Acheter un bien immobilier dans une société à l’IS est envisageable mais mérite d’appréhender les conséquences de son choix.
L’économie de l’impôt de distribution et la sauvegarde de la trésorerie de l’entreprise
Au préalable, rappelons qu’il est souvent préférable de constituer une SCI filiale de la holding du groupe, plutôt que d’acheter la résidence secondaire directement via la holding.
Tant que le bien reste détenu par la SCI soumise à l’IS, les associés sont tenus de le proposer à la location et d’encaisser un loyer (y compris pour leur propre utilisation), au risque de commettre un acte anormal de gestion. Ecartons tout de suite la fausse bonne idée de constituer une SCI dont le capital serait détenu à 1% par la holding et 99% par les associés personnes physiques. Dans ce cas de figure, une problématique de libéralité indirecte se pose, comme l’ont d’ailleurs révélé plusieurs arrêts dont un de la cour administrative de Versailles du 23 octobre 2007.
L’acquisition du bien par une société soumise à l’IS permet de ne pas distribuer de liquidités aux associés personnes physiques, et donc d’éviter l’application de l’impôt de distribution, voire de la CEHR dans certains cas.
L’application des règles favorables de l’IS conduit à bénéficier de l’amortissement du bien et d’un taux d’imposition très faible (15% jusqu’à 42 500 euros de bénéfice).
La sortie d’actif peut s’opérer par distribution en nature de l’immeuble
Lorsque le client ne souhaite plus proposer le bien à la location, plusieurs options s’offrent à lui. L’une d’elles, méconnue et peu pratiquée, consiste à attribuer le bien aux associés par la voie d’une distribution de dividende.
Au plan fiscal, l’opération entraine les conséquences suivantes. Chez la société distributrice, l’IS devient exigible au taux de 25%, calculé sur la plus-value imposable lors de la sortie d’actif. Aucun droit d’enregistrement n’est dû, puisque la jurisprudence constante considère la distribution comme un acte non translatif de propriété. Chez la personne physique, il convient d’appliquer le prélèvement forfaitaire unique (12,8%) et les prélèvements sociaux (17,2%).
Notons que l’on peut s’interroger sur une situation d’abus lorsque la distribution suit de près l’achat du bien par la société à l’IS. En effet, la société supporte des frais d’acquisition (environ 7,5%) lesquels ne sont pas répercutés sur la distribution au profit de l’associé.
Notons également qu’en l’absence de bénéfice distribuable, une réduction de capital aboutira aux mêmes conséquences (attribution du bien à l’associé).
Louer et habiter dans une résidence secondaire au plan fiscal
La conciliation de ces deux usages soulève certaines interrogations fiscales.
Succession d’une phase de location puis d’une utilisation privative
Lorsque le client souhaite louer le bien le temps de l’emprunt, puis l’utiliser personnellement à horizon 15 ou 20 ans, la structuration suivante peut s’envisager.
Dans ce cas, le client achète le bien via une SARL de famille dont l’objet consiste à exploiter la résidence secondaire en meublé. Au plan fiscal, le régime applicable peut être celui du loueur en meublé non professionnel lorsque les conditions de plafond sont remplies.
Ce régime très favorable permet de bénéficier de l’amortissement comptable du bien et, parfois, de ne payer aucune imposition durant les années de location.
A l’issue de la période de remboursement de l’emprunt, la SARL de famille se transforme en SCI translucide. L’opération ne constitue pas un changement de régime fiscal. Aucune imposition n’est due.
Une fois les meubles sortis du bilan et la SCI établie, les associés retrouvent la possibilité d’utiliser gratuitement le bien à leurs fins personnelles.
Cumuler la location saisonnière et l’utilisation privative
La structuration se complique lorsque le client souhaite faire coïncider l’exploitation locative avec l’utilisation privative. Par exemple, il peut s’agir d’un chalet à la montagne loué 6 mois dans l’année et occupé par les propriétaires durant 2 mois l’été.
Dans ce cas, la SARL de famille n’est pas optimale. En effet, la période correspondant à l’utilisation privative du bien relève d’une activité civile incompatible avec le régime fiscal de la SARL de famille. Certes, contrairement à l’IS, la règle fiscale n’impose pas l’encaissement effectif du loyer mais simplement la constatation d’un revenu imposable. Cela se traduit par un résultat imposable annuel comprenant les loyers effectivement encaissés vis-à-vis des tiers, ainsi que le loyer théorique non versé correspondant à la période de jouissance gratuite.
L’autre solution envisageable consiste à créer une société en nom collectif. La SNC est une société translucide fiscalement. L’avantage réside dans le fait qu’elle peut à la fois proposer le bien à la location, et en accorder la jouissance gratuite à ses associés. Dans le premier cas, elle fonctionnera alors comme une SARL de famille et l’associé pourra bénéficier du régime fiscal du meublé. Dans le second cas, elle relèvera du régime des revenus foncier et notamment de l’article 15 du CGI. Autrement dit, l’associé ne subira aucune imposition du fait de l’utilisation privative du bien.
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