La construction d’immeubles nécessite bien souvent une étude de faisabilité réalisée bien en amont.
Le promoteur immobilier doit régulièrement démolir un immeuble ancien pour reconstruire un immeuble neuf. Dans ce cas, le constructeur connait des problématiques bien avant la réalisation des travaux.
Par exemple, il s’agit de résilier les baux des locataires, proposer un relogement, régler les frais de déménagement.
La fiscalité appliquée à ces sommes constitue un vrai enjeu financier. En tant qu’avocat expert en fiscalité immobilière à Nice, j’accompagne le promoteur dans ces démarches.
La TVA payée sur des frais avant construction est-elle déductible ?
La réponse à cette question se trouve notamment dans la jurisprudence fiscale.
Typologie de dépenses exposées par le promoteur immobilier
Lorsque l’immeuble à démolir abrite encore des locataires ou propriétaires, le promoteur s’engage souvent à les reloger.
A ce titre, il expose des frais divers et variés. En premier lieu, cela vise l’indemnité versée pour résilier le bail. En cascade, il peut s’agir des frais d’exécution de la résiliation (huissier notamment).
A l’inverse, lorsque le locataire accepte facilement de libérer les lieux, il existe souvent une contrepartie financière pour le promoteur. Celui-ci s’engage alors à régler les frais de déménageur, ou encore à réaliser des travaux dans le nouveau logement du locataire.
La déductibilité de la TVA érigée en principe par le Conseil d’Etat
Le Conseil d’Etat a jugé que dès lors que ces dépenses entrent dans l’objet de la société et dans son exploitation, elles y sont affectées même si elles ont également bénéficié à des tiers. Par conséquent, la taxe qui a grevé ces frais sera déductible (CE 7e-9e s.-s. 27-1-1989 n° 66971, SCI Véronèse Rubens).
Notons que cette solution ancienne a fait l’objet de multiples confirmations, notamment depuis l’arrêt Alitalia. En effet, depuis cette jurisprudence, la notion d’affectation exclusive des dépenses n’existe plus.
Le promoteur immobilier peut donc engager des frais et récupérer la TVA.
Le promoteur peut-il déduire les dépenses à l’impôt sur les sociétés ?
L’analyse varie quelque peu en matière d’impôts directs.
Les charges exposées au profit de tiers peuvent constituer un acte anormal de gestion
La jurisprudence a posé comme principe la règle selon laquelle l’entreprise ne doit pas engager de frais au profit d’un tiers.
Lorsqu’une société assujettie à l’IS engage une dépense dans l’intérêt d’une autre personne, la déductibilité de la charge interroge. L’avocat fiscaliste niçois doit alors analyser les conditions de versement pour statuer sur le traitement fiscal.
Cela vise au premier plan le paiement réalisé par le promoteur, souvent au profit d’un tiers, chargé d’évincer les locataires commerciaux d’un immeuble à démolir.
La jurisprudence a tranché en faveur d’une déductibilité limitée et sous conditions. Le juge estime que l’administration fiscale ne peut pas rejeter la déduction de la charge lorsqu’elle se trouve justifiée. Cela concerne notamment l’indemnité d’éviction allouée au locataire, lorsque cette éviction entre dans le cadre de l’objet social de celui qui évince.
Le traitement fiscal des dépenses préparatoire à la construction
Les frais engagés pour rendre le terrain nu (indemnité d’éviction, démolition) font l’objet d’un traitement particulier en matière de promotion immobilière.
En effet, le promoteur doit inscrire ces frais en stocks, dans la mesure où ils sont la contrepartie d’un accroissement du patrimoine immobilier. Or, une dépense inscrite en stock n’a pas d’incidence sur l’actif net, et donc sur le résultat imposable.
Ce point peut donc avoir une importance en matière de gestion de trésorerie des professionnels de l’immobilier.
La tendance de la jurisprudence ces dernières années va également dans ce sens. Le Conseil d’Etat a rappelé que les frais accessoires engagés par les marchands et promoteurs immobiliers augmentaient nécessairement la valeur des actifs.
Rappelons que, comptablement, les frais accessoires engagés dans une opération de promotion constituent un élément du prix de revient. Ils participent à la valorisation d’un produit fini à l’actif du bilan comptable.
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