Le droit fiscal réserve un traitement particulier aux sociétés immobilières. Qu’elles relèvent de la translucidité fiscale ou de l’impôt sur les sociétés, certaines règles dérogent aux principaux fiscaux généraux.
En tant qu’avocat fiscaliste en immobilier à Marseille et sur toute la France, je suis régulièrement amené à m’interroger sur le régime fiscal d’opérations touchant les sociétés. Or, selon que l’entité dispose d’une prépondérance immobilière ou non, la fiscalité sera sensiblement différente.
Cet article présente les principaux points d’attention à avoir en tête lors d’une cession de titres de société immobilière. Par exemple, il peut s’agir d’une société civile mais aussi d’une société à responsabilité limitée.
Il s’adresse aux professionnels de l’immobilier, notamment aux marchands de biens et promoteurs. Il intéressera également les particuliers, notamment les familles disposant d’un patrimoine immobilier important.
Plus-value et fiscalité d’une cession de titres de société immobilière
La cession peut relever de régimes fiscaux différents selon le régime fiscal du cédant et de la société cédée.
Régime fiscal de la cession de titres d’une société civile immobilière translucide
D’après l’article 150 UB du Code général des impôts, la cession des titres d’une société translucide relève du régime des plus-values immobilières lorsqu’il s’agit d’une société à prépondérance immobilière.
Pour cela, son actif doit être constitué de plus 50% d’immeubles ou droits immobiliers, ou parts de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière. On exclut les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation et les droits portant sur un crédit-bail immobilier. En revanche nous n’excluons pas du calcul les immeubles en stocks des promoteurs et marchands, ni les immeubles loués nu ou meublés.
En conséquence, la cession des titres d’une EURL n’ayant pas opté pour l’IS et exerçant une activité de location d’immeubles nus ou meublés, relèvera en principe du régime des plus-values des particuliers.
L’appréciation de la prépondérance immobilière s’effectue à la clôture de chacun des trois derniers exercices qui précèdent la cession, ou à défaut à la clôture des derniers exercices clos, ou à défaut à la date de la cession.
Lorsque la société ne peut pas revendiquer le bénéfice de la prépondérance immobilière, on applique généralement le régime des plus-values sur valeurs mobilières.
Notons qu’il demeure possible de s’organiser pour se placer, selon l’intérêt du contribuable, sous le statut de société à prépondérance immobilière ou non. Cette organisation implique de retravailler l’actif de la société dont les titres sont cédés. Par exemple, il peut s’agir de rendre l’actif liquide en cédant préalablement tous les immeubles détenus par la société. Ces stratégies de restructurations doivent s’envisager suffisamment en amont pour respecter le délai d’appréciation de la prépondérance immobilière.
Fiscalité lorsque le cédant relève de l’impôt sur les sociétés
Cela vise notamment le cas des sociétés holdings qui cèdent ou apportent leurs titres de filiales à prépondérance immobilière.
Rappelons que plusieurs régimes d’imposition existent. Il peut s’agir d’une plus-value professionnelle bénéficiant du taux réduit de 19% si les titres détenus sont cotés. Lorsque les titres ne le sont pas, on applique le régime de droit commun à savoir le taux d’IS de 25%.
Sont à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif comprend plus de 50% d’immeubles ou droits immobiliers, parts de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière, ou contrats de crédit-bail immobilier. Les biens hors de France intègrent également ce calcul.
En revanche on exclut les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation. Cette notion s’entend strictement et ne vise que les moyens permanents d’exploitation. Elle ne comprend pas les immeubles des promoteurs et marchands, ni a fortiori les immeubles loués.
La prépondérance s’apprécie à la date de la cession ou à la date de clôture de l’exercice précédent. Cependant la doctrine précise que n’est pas à prépondérance immobilière la société qui a cédé l’ensemble de ses immeubles entre la dernière clôture et la cession.
Le cédant trouve souvent intérêt à ne pas se placer sous la notion de prépondérance immobilière. Il pourra dès lors être utile de liquider les actifs de la filiale et se revendiquer le bénéfice du régime du long terme. Ce régime permet l’imposition de la plus-value sur titres à un taux très faible de l’ordre de 3%, contre 25% si la société demeure à prépondérance immobilière.
Application des règles en matière de droits d’enregistrement
Outre l’imposition de la plus-value, la cession de titres génère un autre coût fiscal. Il s’agit des droits de mutation à titre onéreux.
Le régime de droit commun lors d’une cession de titres de société
Les droits d’enregistrement frappent les cessions de droits sociaux. Peu importe que le cédant soit une personne physique ou une personne morale (holding par exemple).
L’imposition fonctionne selon un système déclaratif. Autrement dit, le cessionnaire doit déclarer l’acte au service de l’enregistrement compétent afin qu’il prélève le droit dû.
Le taux d’imposition dépend de la forme sociale de la société cédée. S’il s’agit d’une société par actions, on applique un taux de 0,1%. Le frottement fiscal devient alors négligeable pour les parties. Cela vise par exemple les sociétés par actions simplifiées, les sociétés anonymes, ou les sociétés en commandite par actions.
En revanche lorsqu’il s’agit de sociétés à parts sociales, le taux s’élève à 3%. Le coût devient significatif pour l’acheteur. On peut par exemple citer la société à responsabilité limité, les sociétés d’exercice libéral ou les sociétés civiles immobilières.
Il existe un troisième cas dans lequel le taux d’imposition est encore plus important. Cela concerne les sociétés à prépondérance immobilière.
Quelle qualification de la prépondérance immobilière en droits d’enregistrement ?
La notion est sensiblement différente de celle évoquée jusqu’alors en matière de plus-value.
A la lecture de l’article 726, I-2 du Code général des impôts, il s’agit d’une société française ou étrangère, dont l’actif brut comprend pour plus de 50% des immeubles ou droits immobiliers sis en France.
Aucun immeuble ne peut échapper au calcul. Peu importe l’usage attendu de l’immeuble par la société, il rentre quoi qu’il arrive dans le ratio immobilier.
Il s’agit d’une définition très pénalisante puisque la cession des titres d’une société d’exploitation dont l’immeuble a pris une valeur importante, voire prépondérante sur le fonds de commerce, relèvera d’un taux de 5%. Voilà un argument de plus pour motiver les dirigeants à isoler l’immobilier de leur société opérationnelle.
L’appréciation s’effectue à la date de la vente et tout au cours de l’année précédant la cession. Cependant, la doctrine précise que si la société a cédé ses actifs au cours de l’exercice précédant la cession, elle perd sa qualité de société à prépondérance immobilière.
L’enjeu reste de taille puisque le taux d’imposition frappant les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière s’élève à 5%.
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