La location d’immeubles avec prestations de parahôtellerie répond à une définition fiscale appelée à évoluer.
Les prestations permettant de qualifier la parahôtellerie au plan fiscal comprennent quatre composantes.
Ce régime permet notamment de récupérer la TVA décaissée sur les travaux du bien immobilier. En contrepartie, il implique aussi l’assujettissement à la TVA des loyers encaissés.
Plusieurs investisseurs s’interrogent sur l’opportunité fiscale d’effectuer les prestations de parahôtellerie.
Rappel du régime fiscal de la parahôtellerie
La parahôtellerie constitue l’addition d’une location avec une fourniture de certains services.
Les services nécessaires pour la parahôtellerie
L’article 261 D du code général des impôts définie la parahôtellerie par comparaison avec le secteur hôtelier. Il faut remplir trois prestations sur les quatre listées par le texte pour être qualifié comme tel.
Les quatre prestations comprennent le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Ces prestations font l’objet d’une définition plus précise dans la doctrine de l’administration fiscale.
Classiquement, il faut considérer que la réunion de seulement deux prestations sur quatre ne suffit pas à qualifier la parahôtellerie.
Cette qualification emporte des conséquences fiscales importantes.
La frontière de la parahôtellerie fait varier le régime fiscal
Au plan de la TVA, la location d’immeubles à usage d’habitation bénéficie de l’exonération. Autrement dit, le loyer meublé ne supporte pas de TVA. A l’inverse, la TVA grevant le coût des différentes dépenses (travaux, gestion) n’est pas déductible.
Toutefois, cette exonération ne concerne pas les locations assorties de trois prestations sur les quatre citées. Dans ce cas de figure, le loyer supporte la TVA au taux de 10%. Certaines prestations relèvent du taux de 20%. En contrepartie, le propriétaire bailleur peut déduire la TVA sur les dépenses.
Le contribuable peut lui-même réaliser les prestations, ou bien mandater un professionnel type conciergerie. Il faut qu’il reste seul responsable vis-à-vis du client. Autrement dit, en cas de mandat d’une agence, celle-ci doit facturer le propriétaire et non le locataire.
Notons enfin que l’administration n’exige pas que les services soient effectivement consommés. Il suffit que le propriétaire dispose des moyens nécessaires pour les réaliser.
Observations sur la définition fiscale de la parahôtellerie
Le Conseil d’Etat a récemment apporté une précision intéressante sur la définition de la parahôtellerie.
La qualification de parahôtellerie pourrait évoluer prochainement
Dans un avis du 5 juillet 2023, le Conseil d’Etat a réitéré une ancienne jurisprudence. Il considère la rédaction de l’article 261 D comme contraire à la directive TVA. En effet, l’exigence d’au moins trois prestations aboutit à faire sortir du champ de la TVA certaines locations. Pourtant, il relève que, selon le contexte, certaines locations meublées font concurrence au secteur hôtelier malgré l’absence de trois prestations.
Cette position semble conforme à celle de la cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment explicité sa lecture dans l’arrêt Blasi du 12 février 1998 (affaire 346/95). Dans cette décision, la cour a rappelé que l’exonération de TVA était l’exception, et l’assujettissement la règle.
Le Conseil d’Etat en tire toutes les conséquences en indiquant que l’article 261 D 4° b posant l’exception à l’exonération doit s’interpréter de manière large. Autrement dit, la Haute juridiction indique dans son avis que davantage de locations meublées devraient intégrer la champ d’application de la TVA pour être en conformité avec le droit européen.
La mise à jour de la parahôtellerie vient pourtant d’avorter
Le projet de loi de finances constitue l’occasion pour modifier l’écriture du texte. On aurait pu s’attendre à une refonte en profondeur des critères fiscaux de la parahôtellerie. Pourtant, il n’en est rien à ce jour.
Le timide amendement I-5374 se veut être le remède à l’indomptabilité pendante du droit fiscal français. Pourtant, on constate que le législateur ne modifie pas ce qu’a pointé du doigt le Conseil d’Etat. En effet, il se contente d’instaurer une condition de durée dans le texte. Désormais, en plus des prestations, la qualification de parahôtellerie nécessitera un séjour de 30 nuits maximum (renouvelable). Pour autant, les conditions de prestations de parahôtellerie limitativement énumérées demeurent dans le texte.
Ainsi, l’incertitude demeure. Le texte ne résout pas non plus les multiples problèmes d’interprétation propres à chaque prestation. Par exemple, les services doivent ils être proposés sur option ou non ? En réalité, ce dernier point relève davantage de la doctrine administrative que du législateur.
0 Comments