L'achat-revente est un régime fiscal avantageux mais risqué​

L’achat-revente est un régime fiscal spécifique connu sous le nom de « marchand de biens ». Il consiste pour l’acquéreur à s’engager dans l’acte notarié à revendre sous 5 ans le bien à une tierce personne. 

Le régime des marchands de biens permet de réduire les frais d’acte à environ 2% du prix d’acquisition (0.715% de droits + les émoluments du notaires et autres). 

Acheter en prenant l’engagement de revendre est un risque pris par l’investisseur : 

  • Si l’immeuble n’est pas revendu dans les 5 ans, le fisc réclame le paiement des droits économisés à l’achat avec intérêts de retard, ce qui détruit souvent tout l’intérêt économique d’une opération.
  • La revente de l’immeuble doit être effectuée au profit d’un tiers, ce qui présente un risque important dans le cas où le marché immobilier deviendrait moins liquide entre temps, et où les perspectives de revente seraient allongées. 
  • Si le marché immobilier se retourne violemment avant l’échéance du délai de 5 ans, vous êtes contraints de vendre votre bien à un prix au-dessous du marché, alors que son prix pourrait avoir retrouvé une valeur vénale correcte quelques mois après. 
  • Les aspects TVA sont également à analyser en détail, puisque le régime des marchands de biens comprend des spécificités

Lorsqu’il opte pour le régime des marchands de biens, l’investisseur comptabilise l’immeuble en stocks et passe donc une charge immédiatement déductible, égale au prix d’acquisition complété des frais d’acquisition (contrairement à un amortissement linéaire dans les autres régimes). Cette règle aboutit à un déficit fiscal très important, et constitue un avantage majeur en cas de mise en location du bien

Mettre le bien en location pendant 5 ans est fiscalement optimisant​

Le déficit généré par le prix d’acquisition est dans la plupart des cas inépuisable sur un délai de 5 ans. 

Si l’investisseur met le bien en location, les loyers ne seront pas imposés puisque le déficit gommera toutes les recettes et ramènera le résultat fiscal à 0. Aucun impôt ne sera dû pendant la phase de détention. 

En pratique, le régime achat-revente permet donc d’encaisser des loyers en franchise d’impôt, par exemple au sein d’une SAS à l’IS, tout en se ménageant des frais d’acquisition très réduits, et donc une plus-value maximisée. 

Financièrement et fiscalement, le régime des marchands de biens est souvent une opportunité à saisir.

Attention, cette opportunité ne peut être validée qu’au terme d’une réflexion et d’un calcul mathématique adapté à votre situation et à votre projet. Notre outil informatique a été spécialement conçu pour évaluer le gain que vous ferait gagner le régime des marchands de biens. 

Nous nous tenons à votre disposition pour vous assister en ce sens

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